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證監會設計方案遇阻現行稅法 銀監會版REITs年內放行(3)
“許多開發商都對REITs特別感興趣，可以實現一邊融資，一邊賣房子，快速退出”，上述接近決策層人士告訴本報，參照美國的經驗，REITs最重要的環節在于可以避免雙重征稅，同時加速資產變現流通——對于開發商持有物業而言，公司要交企業所得稅，股東要交個人所得稅，如果轉為REITs，那么企業所得稅被免除；在轉讓方面，開發商以自有物業換取REITs 股份，然后在公開市場出讓，完成物業出售，規避資產轉讓所面臨的稅收，并實現快速退出。
事實上，證監會版的REITs方案經過幾度修改討論以及與相關部委的協商后，在許多方面完成了突破。
首先是目前中國一線城市物業資產的租售比不成比例的問題，由于租售比水平太低，希望以長期持有物業獲得租金收入的REITs，在裝入相關物業資產時，需要給予物業持有人一個有吸引力的價格，付出的巨大成本將使REITs的資本回報率非常低，收益無吸引力可言。
據了解，在證監會系統的相關討論中，有關REITs的相關要求曾幾易其稿，“最早要求發起人是長期持有業態的開發商，但后來發現符合這個條件的開發商非常少，同時從租售比來看，資產回報率會非常低，后來就把這一條刪掉了?！鄙鲜鋈耸空f，“這也意味著對通過物業轉讓獲得升值收益的一種默許?！?/FONT>
其次是資產評估、登記問題。1月20日，財政部網站掛出了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，其中詳細規定投資性房產按照新會計準則進行公允值評估，具體可采用“市場法”和“收益法”，這被外界解讀為通過進一步規范評估方法，更好地反映物業資產的現值。
稅收政策成為了最終不得不面對，但尚無實質進展的問題。
公開資料顯示，目前已運行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業回報率。例如美國，在免除了企業所得稅的情況下，美國的REITs 收入回報率達到8.4%。
但在中國現有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業獲得租金收入，要交納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅，收入分紅后還要交納個人所得稅；而物業資產的收購和轉讓，也需要繳納高額的資產轉讓所得稅。這在無形中提高了可供選擇的物業資產門檻，同時阻礙了REITs的進一步成長。
據稱，2009年年底，證監會召開的有關REITs的一次內部會議上，國稅總局人士首次列席參加了會議，但參會人士告訴本報：“由于國稅總局在REITs的研究上參與的比較晚，比較被動，在這個問題上，國稅總局只是在聽，并沒有表達任何意見，也沒有任何態度?！?/FONT>
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