證監會設計方案遇阻現行稅法 銀監會版REITs年內放行(2)

相關物業資產每期的租金收入，在扣除營業稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產管理公司發出分配指令，托管行負責分配——優先級信托受益憑證以固定利率計算，按季償付，通過中央國債登記結算有限責任公司回報機構投資者；而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應的營業稅、信托費、資產管理費和托管費等費用及向優先級受益憑證持有人償還利息后的余額。

而如果物業當期產生的標的租金收入扣除當期應向資產管理公司、受托人支付的費用后的余額不足以支付當期優先級利息時，則由金橋集團、外高橋集團、張江集團負責對該資金缺口予以補足。

據稱，浦東新區REITs將發行40億元，所涉及的物業共105宗，建筑面積約140萬平方米，超過90%為工業地產物業，2009年產生租金收益約5.5億元。

“按照過去內部對REITs的管理辦法的規定，有兩個核心的要點，要求物業的所有權放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因為沒有要求所有權轉移到信托底下，所以還不是最正統的REITs?！币晃欢嗄昵熬头止躌EITs產品推出的信托公司高管說。

同時，浦東新區REITs的機構投資者只能享有固定利率回報，這固然規避了一定的投資風險，但也意味著這更像一款債券產品。按照國際慣例，REITs應該是可以在股票市場流通的，而且因為投資不動產，租金是變化的，事前并不能規定好收益率。

如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個人投資者和相當多的機構投資者不能參與，則難以體現REITs的規模和流通價值。

證監會版：突破與困境

相比于相對“折衷”的銀監會版REITs，證監會版REITs面臨著更大的制度障礙。

據稱，證監會版方案的大體方向是，以股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs 名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs 股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。

消息人士稱，嘉實基金和海通證券已被定為證監會版的試點單位。此說法得到了嘉實基金高層的默認，但其拒絕向本報透露進一步的內容，只表示：“已經運作了多年，方案也做得很好。但主要看監管層的意思?！?/P>

招商證券的一份研究報告顯示，截至2009年6月，美國上市REITs 總收入是開發商的1.5倍，但總市值達9倍；公司面，前五大REITs 總收入是前五大開發商的52%，但總市值是5倍。其繁榮的根源是，政府的稅收政策提高了投資收益的吸引力，使房地產由小眾投資品變成了大眾投資品；同時以稅收優惠引導物業持有者以REITs形式持有或退出，解決了REITs資產供給。