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證監會設計方案遇阻現行稅法 銀監會版REITs年內放行(1)
經濟觀察報 記者 張延龍 周亞玲 王玉 作為中國資產證券化的“奮力一躍”，分別由銀監會、證監會主導的兩套REITs（房地產投資信托基金）方案歷經多年的討論，終將見曙光。本報獨家獲悉，銀監會版的REITs方案試點將在年內推出，目前，上海國際信托、中信信托、平安信托均已上報了相關設計方案。
相比于銀監會版的債券類REITs，證監會版的股權類REITs將面臨更大的制度障礙。接近決策層人士告訴本報，以往困擾REITs推出的許多問題，包括物業資產的評估、登記等問題，在相關部委反復的溝通中，都已經得到了明確。
據稱，證監會版REITs將在海通證券、嘉實基金中進行試點，但步伐將肯定落后于銀監會版的債券類REITs推出，主要原因是，“在二次征稅問題上，一直并未得到國稅總局的明確態度”，知情者說。
銀監會版：“繞道”推行
接近銀監會人士告訴本報，從去年開始，各信托公司都已經上報方案，中間幾易其稿，但目前尚未得到銀監會的最終肯定。
平安信托一位高層證實：“方案在2009年就已經做好上報了， 10月份，監管層也說過要推出REITs，但由于地產行業流動性的問題，一直推遲到今年?！?/FONT>
本報得到的信息顯示，由于中國金融業分業監管的原則限制，銀監會方案選擇的試點單位均為信托公司，在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。而銀監會方案的方向是，“以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs 在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者”。
目前最為明確的是上海國際信托設計的浦東新區REITs，該方案將以上海金橋（集團）有限公司、上海金橋出口加工區開發股份有限公司、上海外高橋（集團）有限公司、上海外高橋保稅區開發股份有限公司、上海張江（集團）有限公司等5家公司所持有的物業資產未來10年收益權設立信托。
本報獲悉，天津的濱海新區REITs也正在籌劃中，將涉及天津泰達的相關物業資產。一位大型投行固定收益部的負責人告訴本報：“銀監會方案在設計中避開了很多制度問題，比如最重要的物業所有權轉移問題，所以推行的阻力比較小。也正因此，與真正意義上的REITs相比，還有一定的距離?！?/P>
浦東新區REITs初步方案的大體構架是，上海信托以上述5家公司的物業資產收益權設立信托，獲得普通級受益憑證，同時向機構投資者發行優先級信托受益憑證，中國國際金融公司負責承銷。
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