萬科的新長征(3)

商業版圖

到底要不要做商業？在這個問題上，萬科搖擺了多年。

20年前萬科的經營業務，正應了其公司名稱“萬科”，什么都做，按照王石的話說就是“什么賺錢來什么”。直到王石發現，自己的貿易沒有國優拳頭產品，股權投資本身沒有形成競爭優勢，工業產品中沒有全國名牌，文化經營沒有形成規模效益，真正有點優勢的是物業管理，而物業管理本身是不賺錢的，形不成經營氣候。能夠形成行業競爭優勢的只有萬科的房地產。

于是，萬科開始了十余年的“做減法”，怡寶礦泉水、萬佳百貨先后轉讓，“多元化”經營理念轉變為“專業化”經營理念。

王石在2004年曾說過，“商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持。如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩?！?

在萬科2007年度業績報告會上，有投資者質問郁亮：“為什么萬科不發展商業地產，把高端的優質資產沉淀下來？十年后萬科怎么辦？畢竟香港、臺灣和日本的歷史告訴我們：最頂級的發展商都是租售比在50：50左右?！?

但其后萬科的行動似乎想要告訴投資者：萬科將在適當時候重新打造拋棄多年的商業版圖。

據知情人士透露，萬科早在2006年就做了到底何時重新介入商業地產領域的調查研究。研究的依據是中國人口結構的變化，進而推測出：首次置業人口紅利拐點將在2013年出現，其后首次置業人口將迅速下降，而改善型和高端再改善需求將不斷增加；到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達到高峰，老齡人口在此期間將不斷增加。而2013年前，北京、上海等一線城市將興起投資高端改善型、養老度假休閑型物業的趨勢。

萬科還研究了華潤、華僑城等房企的開發模式。發現華潤的萬象城+地產和華僑城的旅游+地產，采用的是大體量的造城模式，從土地一級開發到城市多功能綜合體開發，均囊括其中，這樣的開發模式受到很多地方政府的歡迎。

對于萬科重啟商業地產的猜測，在2009年8月原凱德置地北方區負責人毛大慶轉會萬科之時甚囂塵上。

2009年11月，郁亮在一次發布會上正式提出，萬科未來將“適當”介入商業地產開發，介入舊城改造、旅游地產、城市綜合體等多功能物業開發；向更細分的人群提供產品，如養老住宅已經研究了三五年，2010年可能會在幾個城市率先落地；酒店等持有物業也會相對增加，在深圳萬科目前有5個酒店開發計劃。郁亮還估計，未來三年萬科將建成220萬平方米商業配套，持有型物業和銷售物業的比例，大概是20％：80％。

郁亮表示，在新的發展階段，完全依賴規模和速度的粗獷增長模式已經過時。萬科2009年頻頻的“轉型”動作似乎表明，其由速度和規模發展向質量和效益發展的手段中，商業地產將扮演一個不可或缺的角色。

“隨著城市需求的多元化，多種物業類型、多樣化住宅開發將成為趨勢?！辈贿^，這一次的“加法”卻不再是多年前簡單的“什么賺錢來什么”，而是經過了一個理論研究、市場判斷和權衡取舍的過程。

但這與王石之前的表態卻并非完全一致。王石曾在2009年8月中山大學的一次演講中談到，“原先想，如果我在萬科董事長的位子上坐一天，萬科就會堅持走住宅產業專業化的道路，現在我改變了想法，如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對，即使哪一天中國不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是萬科造的?！?

對此，萬科相關人士表示，“萬科的定位是城市主流住宅開發企業，專注住宅開發的模式不會變。但同時我們也注意到，近年來隨著城市的發展和城市規劃的調整，在城市一些比較接近中心的區域，純粹的住宅項目越來越少，住宅項目在很多情況下需要有相當比例的商業配套。為了做好這些商業配套，萬科也需要研究和學習商業地產開發的經驗?！?

萬科的新長征之路，是否經得起實踐檢驗？這可能需要萬科用數年的時間來證明。

• · 萬科：轉型進行時 　|　 02-03
• · 萬科的敵人 　|　 02-03