萬科的新長征(1)

經濟觀察報 記者 陳文雅 產業化、綠色住宅、商業地產、旅游地產、老年地產……這些都是中國房地產業的 “帶頭大哥”萬科在做或是打算做的事。你也許會想：萬科到底想干嘛？

在過去的幾年中，萬科一直沒有停止各種探索。這些探索有的反反復復，比如工業化、商業地產，經歷了探索—休息總結—再探索的過程；有的則是階段性的實驗項目，比如“萬匯樓”、“螞蟻公房”，比如抗震建筑；有的是試圖引領發展先機，如綠色地產和老年地產；有的終于在思考和實踐多年后有了成果，如產業化和綠色住宅。

地產“靶主”

2009年的萬科，面臨的或許是前所未有的挑戰。

2003年，一家當時在中國房地產業界還很不起眼的房地產公司的老板孫宏斌和萬科董事長王石叫板，宣稱要超越萬科，然而，在經歷了一段超高速發展后，孫帶領下的順馳終于走上了王石預言過的不歸之路。于是大家知道，萬科不是那么好超越的。在之后的兩三年，房地產商們忙著各自修練內功抵御寒流，沒有更多的閑心來和萬科叫板。但是，2009年迅速反彈并火熱得燙手的房地產市場，給了一直窺視萬科的潛在對手們以新的機會：年中，一些房地產行業分析師放出言論，保利可能在年內成為超越萬科的黑馬；10月，恒大地產上市前夜，“恒大地產前三季度銷售面積超越萬科”的消息廣泛流傳，萬科總經理郁亮回應說“季度數據不一定準確，全年業績才算數”；第三季度萬科的銷售利潤落后于中海；11月，一個更彪悍的拳擊手——綠城集團董事長宋衛平跳上了擂臺，他宣稱，萬科的房子蓋得太粗糙，率先降價不顧行業社會責任，綠城要在三到五年內超越萬科……此言一出，公眾嘩然。

萬科從高管到員工似乎都被激怒了。郁亮隨后在深圳召開的新聞發布會上提醒虎視眈眈的對手們：老大的交椅不是那么容易坐的。

做老大，難在哪兒？除了要承擔更多的社會責任，郁亮還坦承：“做老二老三，只要專心致志地去追趕就可以了，只要一次成功就是成功；而做老大，要想的是怎么一直保持自己的成績，當然要更難一些?！?

更直白地說，誰選擇了當老大，誰就會成為“靶主”，所有人的目標都會指向老大所在的位子。

以凈利潤比較，萬科已經輸給中海；從銷售面積、銷售金額來說，萬科在未來三年內被超越并非沒有可能；從土地儲備量來看，萬科2009年的新增土地儲備遠低于保利、中海、綠城等公司，未來三年萬科可供開發土地規?？赡芤崖湓诙嗉疫x手之后。

王石說，“有關大小的問題，很多人都和萬科比，說馬上要超過萬科。因為他們不知道萬科擁有什么，萬科已經不是在數量上的增長了，萬科在蛻變，蠶蛹已經快變成蝴蝶了?！?

那么，這只“蝴蝶”究竟會變成什么樣子？

在2008年年報中，萬科提出了“轉型”——從規模、速度的增長轉變為質量和效益的增長。幾年后回頭來看，這或許會成為萬科發展歷程中一個重要的轉折點。

蛻變之旅

2008年陷入“捐款門”之后，王石評價自己說，“仍然很青澀”。

2010年已屆耳順之年的王石，似乎變得成熟了一些。2009年一年王石都很忙，除了登山，公益事業成了他工作和生活中日益重要的部分。他忙著給各地的大學生講課，宣傳萬科的三個綠色住宅項目和理念；忙著吆喝阿拉善生態聯盟，呼吁公眾關注中國的環保事業；忙著去哥本哈根氣候大會做“觀察員”，了解國際社會對減排承諾的反應……

王石在成熟，萬科也在成長。

今天的王石和郁亮很慶幸2008年的行業動蕩讓萬科意識到了潛在的危險，并著手矯正。郁亮說，如果不是因為2008年的全行業盤整，萬科出現的問題會更大。因為規模越大，問題越多，調整起來就越難。所有人都可以宣稱把萬科當成敵人，但萬科最大的敵人可能不是別人，而恰恰是自己。

兩人開始思考，現階段的萬科究竟需要什么？原有的方向和目標要堅持還是改變？王石說，萬科幾年前為自己設立的1000億的銷售目標肯定要調整。他進行了自我檢討，“我應該明確限制萬科拿‘地王’，這本來是我能夠做到的?！彼f自己“頭腦發熱”，“‘大’是企業發展的結果，但不能把‘大’當成目標。我曾對萬科管理層提出要做‘絕對第一’，這就不可避免地要追求規模。如果公司發展是為了追求規模，結果就會變形?！?

思考的結論是，萬科的管理平臺、操作平臺、業務和指導原則等等，都要建立起“后危機時代”的新標準。于是才有了向質量和效益轉型的說法。萬科今后將更多地關注如何提高產品和服務，從質量上全面提升。王石認識到，“萬科還遠不是一家偉大得可以沒有故事的公司。因此要重新開始‘折騰’?！痹谶@個重新折騰的故事中，最引人注目的可能是兩大重點：一是重點發展住宅產業化和綠色住宅；二是重新開啟商業地產之門。

• · 萬科：轉型進行時 　|　 02-03
• · 萬科的敵人 　|　 02-03