閑置地到期 天價地王恒大面臨被抉擇

恒大：我們在努力

2010年元旦剛過，有媒體引用廣州市國土房管局人士話語稱，恒大員村地王已經確認被國土局收回，并處罰沒收1.3億元競買保證金。

此時，新的《廣州市閑置土地處理辦法》即將頒布，剛剛赴港上市不久的恒大地產頓時成為關注焦點。1月5日，恒大地產副主席夏海鈞在香港回應稱，該土地因變更為商業用地，目前正與監管部門商討善后問題。公司執行董事兼財務總監謝惠華亦表示，已支付的定金未確定遭沒收。

“我們2008年1月8日拿地，合同約定是3月8日開始交地款，然而1月30日，廣州市規劃局和國土房管局就在網上公布了包括絹麻廠地塊在內的員村地區重新規劃方案，使得該地塊不具備住宅開發的條件?！?月13日，恒大地產品牌副總監李小剛接受本報采訪時如是解釋。

李小剛亦透露，規劃變更后，恒大一直與國土房管局接觸，希望就員村地王“住改商”后繼續開發達成共識。

41億元的高額土地出讓金成為恒大與政府談判的關鍵?！氨緛碇灰愦?009年交齊土地出讓金，甚至繳納滯納金都還有的談，但是恒大遲遲未交錢，所以該地塊被列入閑置地處理名單中?！睆V州市國土房管局的內部人士告訴記者，“理論上已收回，但還沒有正式對外公告，恒大正在活動?！?/P>

實際上，2008年7月地價款繳付的最后階段即傳出員村地塊已進入收地程序的消息。2008年10月有媒體報道稱，恒大以政府違約更改規劃為由，要求退還土地以及恒大已經繳納的1.3億元土地款。

在恒大IPO的招股書中，記者也看到“鑒于政府規劃調整，恒大地產正與政府就土地使用權出讓合同的條款磋商，其中包括土地用途及付款條件。由于政府并未向我們交付土地，且我們并未取得該土地的土地使用權證及土地使用權”，恒大未將其列入上市資產。記者也曾實地走訪員村地塊，該項目水坑遍布，雜草叢生，無任何動工開發跡象。

然而，2009年年底廣州市政府開始高調處理閑置土地時，預“協議退地”的絹麻廠地王項目，最終還是出現在國土局曝光的閑置地王名單里，未能逃過將被處置的命運。

政府：顧慮重重

“2007年多幅地王曬太陽”的輿論壓力在2009年將廣州市國土房管局推上打擊囤地的風口浪尖。

2009年8月，沒收2007年地王中萊投資8000萬元保證金并收回土地的嚴厲處罰，拉開了廣州懲處閑置土地的序幕。2009年11月25日，廣州市國土局一次發出了22封動工催促函，向越秀城建、雅居樂、保利、粵海等17家房地產企業發出“囤地”警告。12月30日，《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》經過廣州市政府常務會議討論并原則通過，辦法規定，將對閑置土地征收增值地價，且閑置費不再按月而是按地價20%一次性征收。某些土地一旦確認閑置，土地成本可能翻倍。 

在此背景下，廣州市國土房管局近日表示，2009年廣州一共收回16宗閑置用地，共計面積約43.4公頃，收繳土地閑置費約3000萬元。

處罰動作頻頻且效果明顯，然而政府也有自己“難念的經”。

“很多時候，政府出讓的不是熟地而是生地，容易因為歷史遺留問題讓地塊陷入開發困局?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江告訴記者，“再者，政府人力有限，面對眾多開發商層出不窮的囤地策略，很難應付?！?/P>

黎文江曾任廣州市土地開發中心主任，他表示，以恒大員村地王為例，當初合同約定半年內交齊土地出讓金，恒大沒交屬于違約。如果員村地塊政府改了規劃，住宅變商業，恒大據理力爭也是有道理的。至于如何罰款，“2007年出讓的土地應該按照當時的土地合同執行閑置處理，廣州新的土地閑置辦法只能保證管住以后?！?/P>

更讓政府左右為難的是，土地出讓金是政府財政的重要部分，新區域規劃也需要開發商的拿地支持。

2009年9月廣州房博會，政府曾展出“琶洲—員村”新規劃的模型沙盤，其中一棟樓高超過500米的建筑物被認為是該區域未來的地標。記者了解到，該建筑的模型，正是恒大當初競拍東塔時的設計方案，恒大上市成功后，恒大董事長許家印送給嘉賓的禮物，也是該模型的縮小版。

“恒大有意在員村打造商業地標?！睒I內人士對記者稱，然而糾結點又回到土地價格上?！?008年恒大上市未果，41億元的地價可謂天價，但是隨著2009年土地價格飆升，相信恒大能接受這一價格。但是政府如果以區域地標將地塊重新拍賣，一定能拍得更高價位?！?/P>