企業參與“賣地” 北京收緊外省升溫

經濟觀察報  記者  胡芳潔  北京遠郊房山區長陽鎮與萬科共同試驗了“土地金融化長陽模式”之后，這個土地、道路、區域公共基礎設施同時運轉的開發模式，并沒有在北京其他區域得到響應。五環以內平均房價直奔2萬元/平方米，使北京大部分土地的出讓沒有必要如此“耗神”。

截至11月底，北京土地出讓收益近670億元，而2008年全年的土地出讓收益為503億元。

但“長陽模式”在土地不那么金貴的地方開始為地方政府鐘愛。安徽、云南等省市開始大舉動作，他們的土地，需要有資金實力的社會資金參與，而不能坐享其成。

外省開花

安徽淮南市山南新區及云南正在實行長陽鎮的“投融資規劃”。與北京政府主導的方式不同，這兩個地區，都是政府和企業合作進行一級開發。

淮南市山南新區是一個典型。

當地政府與中鐵四局合作進行新區開發。中鐵四局承擔前期拆遷補償、基礎設施建設等資金投入。土地出讓之后，以出讓收入來償還投資成本，收入高于成本部分由政府和中鐵四局按一定比例分成，據了解，企業所占比例約35%。

“我們共需投入60多億元。目前，已投入接近30億元?！敝需F四局淮南投資公司總經理蘇中友表示。這就意味著，在獲得土地收益之前，投資人已經幫政府完成了30億元的基礎設施建設等投入，其中包括道路、隧道等投入18億元，拆遷安置10多億元。

 根據投融資規劃，山南新區運作狀況符合預期?！澳壳?，土地的凈開發成本約40萬元/畝，根據測算，土地需要賣到這個成本的2-3倍，即150萬元/畝，才能使得投資人有利潤并且保證城市公共設施的充分供應?！碧K中友說。今年4月、10月，山南新區已經實現了二級土地的供應，4月的供應價格約40萬-50萬元/畝，10月的供應價格為138萬元/畝。由于宏觀經濟環境的影響，4月的供應價格基本上是成本價，而10月的供應價格，已經基本達到測算價格。

云南同樣如此。

云南控股集團下屬的房地產開發企業云南云投建設有限公司，將承擔云南多個區域的一級開發任務，并將會在這些區域采用“長陽投融資模式”。

云投建設有限公司總經理李天勇對本報表示，納入投融資規劃項目地塊包括昆明市嵩明縣4平方公里、昆明市空港新區3000畝、西雙版納州景洪市15平方公里的土地。此外，其母公司云南控股集團將承擔云南省400多億元的鐵路修建募資，鐵路沿線地塊也將交由云投建設整理，具體土地面積目前還沒有準確的數據。

在和地方政府的合作中，作為一級開發商的投資企業，都會在最后土地出讓的收益中分一杯羹。與云投建設合作的區域，不是新區就是經濟相對落后區域，這與安徽山南新區是同樣的性質：區域欠發達，難以吸引資金和投資人，政府財政存在壓力。這就很容易理解，政府為什么愿意讓出一部分土地收益和一級開發商合作。

北京收權

然而，北京市政府收緊土地一級開發權，已是必然。

12月3日，北京市國土資源局通報了北京市2009年土地供應數據：截至11月底，北京市推出經營性用地1337公頃，其中住宅用地1007公頃，是2008年的兩倍多。北京市國土資源局表示，12月份，將再推300公頃。

根據北京市國土資源局今年初公布的土地供應計劃，2009年供應住宅用地1300公頃。如果12月份300公頃的供地計劃實現，今年的供地量正好能完成年初的計劃。

這一供應力度，對于北京市來說，是破天荒頭一次。2008年、2007年和2006年，北京的供地量分別完成了當年供地計劃的76%、20.2%和54%。

業內人士表示，今年土地供應增加，與政府收回土地一級開發權有直接關系，土地儲備都在政府手中，什么時候推地政府有了更大的主導權。

接下來政府將更進一步收緊一級開發權。12月3日，北京市土地整理儲備中心常務副主任王兵表示：從明年開始，除已經授權給企業做一級開發的6000多公頃“歷史遺留”地塊以及一些央企特殊用途的地塊外，土地一級開發都將由政府部門來主導。

 長陽鎮的開發，政府起著絕對主導作用。這和外地一些同樣實行投融資規劃的地區有很大差異。

“北京等這樣的大城市，并不缺錢，搞一級開發不愁沒投資人；而在一些小城市、欠發達地區，投資人是缺乏的?！睅椭L陽鎮制定投融資規劃的北京大岳咨詢公司總監李偉表示。

此外，北京的一級開發利潤不得高于8%，而在其他城市則往往能達到百分之十幾。越是不發達城市，這個利潤越高。

 在長陽鎮，參與土地競拍的都是知名企業，如萬科、保利、中建、城建、遠洋等。而淮南市山南新區的首批房地產項目，由安徽金大地地產、安徽君勵投資有限公司和淮南市廣弘地產有限公司開發建設，目前看來，還都是本地開發商。

 在長陽模式研討會上，萬科北京公司總經理毛大慶表示：“萬科投這么大一筆資金進來，不光是看好房山、長陽，更多是對經濟走勢的判斷?！?/P>

在土地值錢、融資便利的北京，有利于大規模推進一級開發、實現土地供應的投融資模式，只在相對落后的房山區長陽鎮得以實現。土地作為地方政府手中最為重要的收入來源，政府顯然不會盲目供應土地。接下來，北京市政府將更加牢固地掌握土地一級開發權，除二級市場以外，政府顯然又多了一道控制土地供應的關卡。

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