房市泡沫越吹越大？(2)

從供應量來看，由于2008年市場低迷導致開工量不足，確實影響了市場的一部分供應如期上市。然而，在2009年初，房地產商討論的是“庫存過剩、要三年才能消化、空置率上升”；在北京，直到2009年5月，國土局的土地供應計劃中還提到，截至2008年底，北京市已供地但未實現銷售的商品房住宅面積約為4000余萬平方米，預計“可滿足2-3年的需求”，并由此將商品房地塊供應量砍掉300公頃。不過，北京市國土局很快就修正了自己的計劃，到了11月以后更是突擊供地，連續推出四十多個地塊。其中，12月份推出的地塊就將達到300公頃。

但是，十幾家公司競拍一個地塊，叫價數百輪的情況并不鮮見，而這也直接導致了“地王”現象的產生。

這些“地王”項目的可售房屋大量上市，至少要到明年下半年。

“國土部已經給我們局里表態了，北京的土地供應量是充足的。只是北京不光光是北京人自己的，它是國際化都市，又是全國人民的首都，最后才是北京居民的北京?！蓖醣f。

上海、杭州等城市，更是出現了“一房難求”的局面。截至12月2日晚，上海全市僅有478.17萬平方米的一手商品住宅可售存量，如果按照11月成交量167萬平方米的消化速度，上海市所有能賣的一手房將在不到三個月的時間內全部賣光。

投機客的身影 

那么，需求的飆升，是否是基于改善性需求的釋放？

這一點，似乎頗值得懷疑。

央行的商業銀行本外幣新增信貸監控數據表明，新增貸款總量在近幾個月有大幅下滑，甚至從高峰時期的1.5萬億、1.8萬億下滑到5000多億，再到2500多億。然而，反映居民房地產消費狀況的居民中長期消費性貸款占新增貸款的比例卻不降反升。年初僅有1%、5%的比例，6月增長到13.65%，到了7月，陡升至53%，其后8月為44%，9月為39%，10月攀升到54.78%。

改善性需求的釋放，應當呈現出較為平穩、連貫的持續增長。如果說今年上半年需求的增長是基于2008年壓抑了一年的需求一次性釋放，那么在7月之后，為何又出現了另外一波推波助瀾的行情，且將新增房貸占總新增貸款的比例從13.65%推高到了半數以上，且連續數月維持了這樣的高比例？

按照張寅的提供的數據，9月有595億美金的熱錢進入上海，而8月份僅僅只有100多億美金。到了10月，大量投資客，尤其是集團性資金進入上海樓市。

二手房的放量成交，也呈現出了非同尋常的跡象。在深圳和北京，二手房和一手房的每日成交比例已經達到了4：1以上。以12月1日為例，深圳二手房488套，新房133套；北京二手網簽1671套，新房400套。

在幾大重點城市，二手房成交量超越一手房是今年年初剛剛出現的現象。到了年中，二手房和一手房成交量的比例也沒有超過2：1。如果基于改善型需求的判斷，一套二手房換一套新房是常見的做法。短短數月內，為何發生了如此驚人的變化？

這一現象讓人首次關注到龐大的“隱性庫存”。在這些成交中，不乏投資客的身影，當然也可能暴露了一手房當成二手來賣以及“假按揭”現象的存在。

中國房地產研究會副會長顧云昌估計，今年全國一手房和二手房銷售總額可能達到6萬億元。僅僅以改善性需求來解釋本輪樓市的狂飆，似乎不足為證。

種種跡象表明，投機客已然入場?；赝?007年下半年房地產市場的狂歡，在那之后，中國房地產市場面臨的是為期一年多的徘徊觀望局面。

2010房市前瞻 

2010年的房地產形勢，會重演2008年初的觀望和調整嗎？

2009年末與2007年末的房地產市場形成鮮明對比的，是中央宏觀調控和貨幣政策的風向。

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