2009年房地產交易或達6萬億元 是輝煌還是泡沫(2)

與此同時，呈現出來的是空置率的大幅下降。不過在張寅看來，空置率的下降主要還是投資性需求造成的，空置只是由開發商手中的存貨變成了購房者手中的投資品，“空置率”變成了“關燈率”，“過度投資”變成了“過度消費”，開發商的存貨變成了回款，其銀行負債率看似下降，實際上也只是挪到了購房者手上。

在價格上，無論一手房還是二手房，均出現了大幅的價格漲幅。2008年底，全國房地產平均價格3882元/平方米，現在已經漲到了4750元/平方米，全國均價出現了20%以上的漲幅。

一些知名房地產公司開發的地產項目的價格漲幅和全國性數據頗為吻合。以萬科為例，去年年底全國項目均價為8000元/平方米，到10月份創下歷史新高，達到11000元/平方米。

當然，一些知名開發商的單個樓盤價格漲幅可能更高。2007年的頂峰時期沒有出現過，甚至今年上半年的復蘇中也沒有出現過的一個現象是，知名開發商、知名項目的銷售情況和條件平平的項目形成了巨大的反差。2007年頂峰時期的特征是“無論什么垃圾房子都賣得很瘋，恐慌情緒很嚴重”，而現在的這輪行情中，雖然時有數千人哄搶幾百套房源的情況出現，但10月之后街上發放小廣告和手機收到的促銷短信有明顯增加，這顯示并非所有的樓盤都好賣，購房者多了一些理性。

誰在推波助瀾

數據顯示，上半年，新增貸款投放量很大，但主要反映個人住房消費的居民新增中長期貸款占比并不高，6月全國新增貸款15304萬億元，新增的居民中長期貸款僅占13.65%，7月全國新增貸款，新增的居民中長期貸款1887億元迅速提高到53%，之后數月都維持了相當高的比例。到了10月，新增貸款從9月的5164億又直降一半，僅2530億，但居民中長期貸款增加1386億元，占總新增貸款比例從39%提高到54.78%。

在房地產業相關的貸款中，個人貸款二季度增長了17.8%，三季度增長30.1%；開發貸款二季度增長20.5%，三季度增長25.3%。