土地招拍掛機制弊端及化解(2)

第三，企業撬動金融杠桿的利器。許多人誤以為搞清了房價的成本構成（地價、建安成本、稅費等）,就可搞清房地產企業的“暴利”來源，其實“暴利”并非僅僅來自房價與成本的差額，而是企業金融杠桿的運用，這就是我們為什么要規范企業的自有資本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。土地招拍掛之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象，他們不惜血本推高地價，其原因就在于土地是撬動金融杠桿的利器。一方面，“天價地”可以提升上市公司的資產價值，推高股票價格，或通過增發、配股、公司債，在資本市場上獲得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，70億元的土地可以使企業從多家銀行獲得信貸支持。有了國家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢，只要資金的收益率為正，企業自有資本的利潤率就可以成倍放大，這正是土地金融的魅力和房地產“暴利”的秘訣。

土地“招拍掛”機制建議

為抑制土地財政、土地投機和土地金融推動地價非理性上揚，完善招拍掛制度勢在必行。

第一，繼續堅持土地有償使用的基本原則，但對不同用途的商業用地應采取不同的招拍掛方式。應細化商業用地的用途，對酒店賓館、商業、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式；但對普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍掛方式，即綜合地價、房價、戶型、面積、企業自有資本、企業信譽、以往業績（開發面積、房屋質量、節能環保技術的應用）、消費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質高、服務好可支付住房的企業。綜合指標的測算可像大學生考試答卷一樣，采取電腦計分法，以避免人為因素。同時，要認真貫徹[國發31號]文，落實工業用地招拍掛出讓制度，對節能環保、集約用地的企業給予政策傾斜，引導企業改變增長方式。政府辦公用地也應逐步實行有償出讓制度，以限制政府行政辦公費用的膨脹和奢靡之風盛行，讓納稅人的錢用在刀刃上。

二是實行“收支兩條”線，嚴格土地出讓收益的管理。對土地出讓金實行“收支兩條”、專戶和比例管理，首先要明確與民生相關的公共服務的支出的重點項目和所占的比例。例如，土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，以促政府職能按照“十七大”的精神，向服務型政府的轉化。對土地出讓收益使用和分配應實行公示制，接受地方人大、審計、監查和社會的監督，以確保土地收益的使用和分配更加公開、公正和合理，真正從制度上保障國有土地全民所有，為民所用，為民造富。

三是提高政策制定的科學性，增強執法的力度。近年來，國家為抑制房地產和非房地產企業 “囤地、曬地、倒地”出臺的政策很多，但多是粗線條的，前期的調查、研究、論證不夠，囤地與合理儲備界定不清，閑置與分期開發界定不清，各地有法不依，執行不嚴，導致出臺的諸多政策法規形同虛設，失去了其應有的嚴肅性。應在完善現行法規的基礎上，對閑置土地嚴格按出讓時地價征收20%土地閑置費，或征繳增值地價；對于不開發、專門囤地倒地、哄抬地價的企業更要有專項治理措施，以規范市場秩序。對于地方政府的“變通”行為，國家可通過審計、監察和稅務稽查部門等組成聯合督察組代為征繳，或直接在財政轉移支付中扣除。

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