土地招拍掛機制弊端及化解(1)

經濟觀察報 記者 汪利娜 2009年房地產市場在“去庫存”化遠沒有完成的情況下，一些城市的房價快速上揚；舊地王還沒有 “解套”，市場企穩尚存諸多不確定因素的情況下，新 “地王”、“囤地”、“曬地”、“倒地”的現象頻頻出現；交易市場上仍是熱氣蒸騰，但房地產開發投資的增速卻在低位徘徊。所有這些異?，F象雖與短期的政府財稅、信貸刺激政策有關，但土地“招拍掛”卻是影響房地產市場的一種長期的制度安排，其運作機制不僅影響著土地價格、用地結構、供給方式，更影響著政府、企業、個人行為和房地產市場的健康發展。

現行土地招拍掛運作機制及弊端

我國從2002年起依據國土發[11]號文《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，對經營性土地使用權實施“招拍掛出讓制度”,2006年國土資發[307]號文雖要求工業用地采取“招拍掛”方式，但其執行力度甚微，因此，目前我國的土地出讓制度仍延續“雙軌制”和“二元”價格，即各地方政府對工業用地、市政基礎設施用地采用協議出讓方式和成本價，只對房地產商業用地實施“招拍掛”政策。

從理論上講，“招拍掛”通過公開競標，可以提高土地交易的透明度避免腐敗，提升土地價值，推進中國土地市場化進程，但人為地分割市場的結果和產生的另類交易成本卻讓制度設計者們始料未及。工業用地、行政辦公用地的非市場化，導致許多工業園的土地利用效率低下，地毯式的廠房占用了大量土地；舊城改造中一棟棟政府行政辦公樓拔地而起 （許多鎮級政府人均辦公室面積超過200平方米），形成了中國特有的土地資源短缺與浪費并存；一方面是大量的廉價劃撥、出讓土地，而另一方面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“招拍掛”一條路，加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那么，這種壟斷格局拍出天價的土地就成了常態。

第一，土地財政的主要來源。自招拍掛以來，土地出讓收益年年創新高。據相關數據表明，2001年至2003年間，地方政府的土地出讓金收入為9100億元，約占同期全國地方財政收入的35%；2004年全國土地出讓金高達5894億元，占同期地方財政收入的49.5%；2005年在國家緊縮“地根”的情況下，土地出讓金總額仍有5505億元；2006年為7677億元；2007年高達1.2萬億元。2008年房地產市場不景氣，有10%左右的土地流標流拍，勾地、變相退地的現象在增加，但地方政府仍獲得了9600億元土地出讓收益，其中，9551億元來自招拍掛。土地收益已名副其實成為 “第二財政”。招拍掛不僅使地方政府獲得不菲的土地收益，也強化了政府與企業利益同盟。這也是此次房地產“救市”地級地方政府出手之快、力度之大的動力所在。

第二，房地產投機的重要途徑。不管地價占房價構成23%是否真實，每每出現一個新“地王”，刷新一次地價，都會為房地產帶來一種震撼,帶動房價的上漲，3萬元的樓面地價不可能賣出3萬元以下的房價，這卻是不可否認的事實。其實，無論是開發商，還是投機購房者，真正的投機炒作的對象不是房子，而是房子下面的土地。其道理很簡單，從經濟特性上講,土地是一種有限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小于其他要素，其價格上漲的幅度就快。從物理特性上講，其獨特的地理位置及異質性必然會影響地上房子的價格。

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