商業地產復蘇跡象出現(2)

國內的地產公司認為商業地產帶來的融資機會是個直接的機會誘發點。一家上市公司人士告訴記者，很多地產公司都覺得通過商業地產可以獲得抵押貸款這點非常重要。而思源經紀商業業務部的相關人士告訴記者，國內開發商從事商業地產，除了升值機會，也希望可以和金融資本結合，從資本市場重獲高估值，此外，最直接的就是抵押貸款的獲取。譬如現在開發城市綜合體最成功的萬達地產，一個項目抵押給銀行，獲得年租金的10-11倍的貸款非常容易。

湘財證券的房地產行業分析師洪俊驊也認為，商業地產類的上市公司可以獲得收益，而假如住宅開發類公司收購其他公司現有的商業項目的話，也有望獲得收益。一方面可以提前兌現未來的收益現金流，增加這類公司的融資渠道；另一方面REITs較為穩定安全的收益率必將吸引部分機構投資者，因為從以往數據上看，REITs與股票相關度較小，可以有效降低投資組合的非系統性風險。

此外，因為商業地產投資周期長，受金融危機影響較小，在住宅市場受到重創之后，一些有能力的開發商也希望抓住商業地產的機會，戴德梁行的張家鵬就這樣認為。

二、三線城市和綜合體機會

金融危機的洗禮之后，又到了熱錢覓食的時刻。內需市場的啟動，讓投資者打開了想象的閘門，他們覺得商業綜合體是個不錯的主意。

雖說5月在上海土地交易一級市場，40年產權或50年產權的商業地塊的成交非?；钴S，在數量上有蓋過住宅用地成交的趨勢，但更多的業內人士認為，一線城市中，除了上海，更多的商業地產的機會應該是在二、三線城市。這種觀點在摩根斯坦利的50城市50個商業綜合體的計劃中可以體現。華夏柏欣研策及投資部董事廖珈庚說，他們合作的中國策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比較喜好綜合體項目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利資產管理總監。

摩根斯坦利雖然在上海拋售了大量的寫字樓，但在5月又開始繼續其大舉進攻二、三線城市的計劃。二、三線城市的商場面積和人口比要遠低于一線城市，同時面臨著商場類型升級換代，所以很多人士非?？春么祟愂袌?。

在一次業內交流中，摩根斯坦利的高管談到，在二線城市投資一個5萬平方米的綜合體只需3億-4億元，8年就可以收回全部投資，而在一線城市則需要10億-20多億元，收回時間要長很多。

而另一方面，在復蘇跡象出現的時候，業內人士認為也必須關注一線城市面臨的寫字樓和商場過剩的情況。

北京的情況并不樂觀。上述思源人士講述，目前除了西單大悅城等少數幾家商場之外，所有的商場租金都在下滑，幾家大的新商場都延遲了開業。而零售商還未能從金融風暴的觀望情緒中走出來，特別是一些外國的品牌。

在上海，寫字樓租金下滑的消息已經持續甚久。

至于產品類別，華夏柏欣的伍步昂認為ShoppingMall要比寫字樓好很多。原因在于，新落成的寫字樓不能帶來新的需求，而商場則反之。他們認為，寫字樓在金融危機中飽受租金下跌之苦就是寫字樓不如商場的一個表現。

現在境外的資本經過了金融危機的洗禮，生存下來的已經在四處尋找機會。廖珈庚認為：“歐洲、美國市場都不好，亞洲的新興區域都遠不如中國，選來看去，還是中國最好。而這4萬億的內需讓投資銀行看到了更大的機會?！?

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