上市房企，壓力最大期已過？

經濟觀察報 記者 周亞玲 銷售形勢的改善使得一些行業人士發出上市房企 “資金壓力最大期已過”的判斷。2009年一季度上市房企預收賬款總體增長，凈負債率同比下降，讓這一判斷多了些憑據。一些龍頭企業表現出強烈的拿地欲望，輿論開始熱炒 “高價地出現”，這些情形多少讓人有點重溫舊夢的溫暖。最艱難的時刻真的已經過去了嗎？

“大當家”拿地

“我們判斷2009年的市場行情不會比2008年差?！北＠禺a董秘岳勇堅接受采訪時說。

他認為：“保利銷售量不錯，除了形勢很好以及樓盤品質外，還有一個重要原因就是自己貨量充足，所以抓住了市場行情?！北＠渥愕目墒勖娣e在樓市回暖期顯現了優勢。

今年第一季度，保利實現房地產銷售簽約面積76萬平方米，簽約金額65億元，同比分別增加了133%和197%。其在2009年一季末的預收賬款等于2008年營業收入的82%。

同時，值得關注的是，保利第一季度的新開工面積是146萬平方米，同比增加了27%。保利認為，他們的存貨一直都是很正常的，以銷定產是他們的原則，顯然，新開工面積的加大和2009年初在售面積的充足源于他們在2008年時對2009年行情的判斷。

另外，保利在2008年收購了580萬平方米的土地，每平方米均價1200元，這種在市場低迷期入貨的方式并不奇怪。例如萬科，在2008年買進666多萬平方米的土地，每平方米均價1884元，這意味著萬科新增加了可供開發一年多的存量。當然，這種新入地的行為和萬科目前存貨中在建產品的比重很高有關。

這兩位 “大當家”的拿地表現，從行動上表現出對后市的一種判斷。

岳勇堅很肯定地告訴記者，保利地產下一步還要接著拿地。

萬科、保利拿地憑借的是資金充足。那么大部分地產公司資金情況究竟怎樣呢？

據中投證券統計，2009年第一季度，92家地產上市公司的預收賬款比2008年末增加了17.8%，而2008年第一季度，僅比2007年第一季度增加了5.3%。92家上市公司中有26家上市公司一季末的預收賬款超過2008年營業收入的50%。

多家券商的報告都反映了上市公司預收賬款大幅增加的情況。中原證券報告中的36家重點公司，2009年第一季度預收賬款有11家已經超過了2008年營業收入的80%，有18家超過了2008年營業收入的50%。

中投證券房地產分析師李少明接受采訪時談到，按照目前的銷售形勢，房地產上市公司所持的存貨到今年末就可以恢復到正常年份的水平。

中原證券分析師魏博認為自2008年10月底新政實施以來，房地產交易量恢復增長，保增長的金融政策使得行業貸款有所增加，房地產公司也是量入為出，這三個方面已經極大地緩解了房地產公司的資金壓力。

“踏空了也是麻煩”

對后市有信心的還有招商地產。招商地產董秘劉寧說：“從2009年的情況看，市場明顯比2008年好?！?

據了解，2008年是招商地產的高產出期。特別是在三、四季度，達到可售條件的房子特別多，但銷售一般。到了2009年第一季度，可售住宅較多反而成了一種優勢資源。

“如果在這波行情里，沒有好房子賣，踏空了，也是麻煩?！币晃粯I內人士這么認為。即便是多年苦心經營的地產公司，戰略調整上似乎也趕不上房地產市場的變幻莫測。

什么時候拿地，什么時候加大開復工，開發節奏的把握就算對招商這樣的龍頭企業來說也不容易。

同時，劉寧也坦言，招商過去的存貨資產比有點高，招商對困難估計不夠全面，去年正好又趕上了高產出期，但現在行情不錯，存貨資產比指標已得到改善。

在招商地產的董事長孫承銘、總經理林少斌共同出席的4月中旬的一次投資者交流會上，被問及今年的拿地計劃如何時，招商表示：“上半年比較樂觀，招商如果上半年銷售很好，下半年買地信心就會比較足?！闭猩痰谋硎鱿啾缺＠€是較為謹慎。

去年底和今年初的市場變化遠超行業人士的預期，這種戲劇性的回暖反而會讓市場人士更加忐忑不安。五、六月份銷售數據就成了這個已經沒有了風向標的市場里的一盞小燈，依稀照亮前行的路。

趁熱打鐵 快速回款

龍頭公司的情況肯定要優于同行。在2008年年報中存貨資產比較高，營業收入銳減，負債較重的公司現在的情況又如何呢？記者采訪了廣宇集團。

廣宇是一家在杭州有22年開發歷史的老牌企業。在集體亢奮期，他們同樣沒有能抵御住行業青春期的躁動，毅然拿下了杭州市中心的高價地塊。

在市場疲軟的時候，廣宇的做法就是加快建設，不停滯。

據董秘辦介紹，廣宇在杭州有3個在售樓盤，因為價格比較適中，且配備了當地最好的小學，銷售情況很好。

廣宇集團在杭州、黃山、肇慶等三個地方均有項目儲備，在杭州最多。廣宇西城美墅項目去年11月開盤，目前銷售形勢良好。廣宇西城年華項目最后一期將于今年交付。而廣宇上東城項目由緊鄰的三個地塊組成，去年11月，其中一地塊（上東領地）開盤，目前已銷售過半。上東城今年還將有新開工。廣宇對新開工面積表現出的還是比較謹慎的態度。

董秘辦提醒記者，可以去杭州的透明售房網看廣宇在杭樓盤的銷售情況。

對于當初拿下杭州東南面粉廠的高價地塊，董秘辦表示，東南面粉廠地塊將以高端產品來定位。公司會按照市場的情況來決定開工時間。

廣宇一度曾經因為委貸借款而被外界質疑資金緊張。廣宇認為，市場的回暖已經極大地改善了公司的資金面情況，目前的資金狀況良好。

廣宇的一季報顯示，報告期末短期借款余額為4.5億元，較年初減少30.77%，主要系歸還短期借款所致；報告期內公司歸還了借款3.55億元，截至季報公告日，公司又歸還了4.2億元銀行和委貸借款。其季報還表示，公司積極利用銷售回籠資金提前歸還銀行借款，將高利率的委托借款轉為低利率的項目長期借款，調整借款結構，降低利息成本。

至于今年是否還會買新土地，廣宇表示還是要看看市場情況。

這種短期貸款的減少也較貼合一季度的銷售情況。廣宇集團一季度銷售合同金額為4.9億元，銷售資金回籠3.5億元，分別達到2008年度銷售合同金額和銷售資金回籠金額的71%和54%。

真實負債減少并非廣宇一家。據中投證券統計，2008年末，房地產行業92家上市公司資產負債率為62.9%，比2007年末上升0.2%，扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比2007年末上升4.3%和13.1%。2009年一季度末，資產負債率為63.7%，比2008年末上升0.8%，但扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比2008年末下降0.7%和2.3%。中投證券認為，這是近期各地樓市復蘇、開發商銷售回籠資金大幅增長以及資金壓力緩解所致。

從整體而言，全國新開工面積還處于下降通道中，整個行業還是處于去庫存的艱苦時期。隨著2006年、2007年高價地塊逐漸進入銷售，大部分上市公司不得不面臨毛利率下降的情況，盡管很多人期望銷售量的提升來對利潤加以修復，但就目前的整體情況而言，幾乎沒有業內人士敢歡呼已經進入了一個新的牛市時代。

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