領盛投資：房地產投資重獲機會

經濟觀察網 記者 袁朝暉 領盛投資管理近日出版的《投資策略年度報告》指出，商業房地產并不是導致全球金融危機的主因，卻與其他資產類別一樣，被卷入急劇的價格下跌周期。證券化的房地產——債務及股票——已經歷數輪劇烈及波動的重新估值，私募股權房地產投資亦將面對同樣情況。領盛建議在這一環境下，投資者首要的目標是確保收入來源，其次是用較長遠的目光，利用資金短缺及市場重新估值獲利。 

領盛投資管理是亞太區首屈一指的房地產投資者之一，旗下有6個集成基金，投資于亞洲的非上市房地產領域。 

領盛分別在2002年、2004年和2005年推出了領盛亞洲復蘇基金（LaSalle Asia Recovery Fund）、領盛日本物流基金（LaSalle Japan Logistics Fund）和領盛亞洲機會基金II（LaSalle Asia　Opportunity Fund II）。2007年，領盛繼續采用上述基金的成功投資策略，推出了領盛日本物流基金II（LaSalle Japan Logistics　Fund II）和領盛亞洲機會基金III（LaSalle Asia Opportunity Fund III）。以上封閉式基金總資產值已達65億美元。2006年年底，領盛推出首個每月定價、投資于亞太區的開放式地產基金——亞洲房地產基金（Asia Property Fund）。此基金目前總資產值為21億美元。 

按照防御性策略，領盛建議采用“返璞歸真”的組合管理，專注流動性管理及與租戶保持緊密接觸，包括提早與租戶商議新租約和迅速調整租金以反映實際市場情況。 

領盛亦建議投資者專注于能抵抗經濟衰退的市場和行業，包括保健、擁有政府背景的機構和銷售必需品(排除非必需的零售貨品)的零售業。 

領盛預期，第三浪投資機會將在全球金融危機與全球衰退中形成，投資者應該考慮在2009年預留時間，細心留意具投資機會的行業，剖析他們提供的投資價值。有關具吸引力的行業，該報告推薦︰重大折讓的上市房地產投資信托基金；重大折讓的的基金；不良貸款或部份貸款質素仍然良好的貸款組合；需要注入資本的土地交易或發展項目，投資者能夠以接近零成本令項目狀況得到局部改善。 

就具吸引力的地區而言，《投資策略年度報告》顯示，英國在市場重新估值方面領先。由于結構性的原因，美國市場在房地產在重新估值方面比較緩慢，其他地區如澳洲、韓國及德國的房地產價值亦正被重估，加拿大及中國東部城市則在美國之后。 

領盛投資管理全球策略師戚浩倫(Jacques Gordon)說：“目前市場正經歷層面廣泛的調整，當中提供了大量的機會，同時亦潛藏著相當的風險。對擁有資金并有信心抵御經濟下滑的投資者，2009年將提供難得的機會；策略的重點是要把價格真正吸引的資產，從那些價格應該進一步下跌的資產中分辨出來?！?/P>

而領盛投資管理歐洲研究及策略部主管Robin Goodchild說：“我們仍然相信，依照有紀律的投資程序及明確的投資策略，是應付大型、復雜及難以估計的市場的最佳辦法。特別是在市場劇烈波動的時期，能否有效地防守將會是取得優異回報的關鍵?！?/P>

領盛指出，歐洲(除英國外)房地產市場整體在2009年會錄得較低的投資回報，但同時亦提供了以低價購入優質資產的機會。北美策略師Bill Maher說：“由于基本面大幅減弱，加上在市場重新估值方面遠遠落后于英國，北美將面臨艱苦的一年?！痹谶^去表現堅穩的亞太區，2009年的展望將會轉差，但領盛相信該區的表現仍然會勝過歐洲及北美。 

對于廣為關心的亞洲特別是中國市場，領盛投資管理亞太區投資策略師戴宏昇（David Edwards）評論道︰“雖然區內的增長很可能超越全球其他主要地區，但由于預期美國及歐洲經濟將繼續放緩，亞太區于2009-2010年的前景將會受影響。日本將受困于轉差的出口情況，印度嚴重地受資訊科技領域投資放緩的影響，中國則會被出口需求減少所左右?！庇捎趨^內房地產市場流行短期租約，未來將有大量租約重訂，導致資本價值的調整。缺乏流通量的債務市場將加劇對房地產市場的短期沖擊。 

領盛表示，中國經濟預期在2009至2010年間可維持7-9%的增長，但已明顯比最近幾年放緩。中國將受出口需求疲弱的影響，但國內消費增長將有助減輕有關影響。 

此種趨勢下，領盛預測，在中國市場，辦公室市場近年大量的供應滿足了強勁需求。雖然經濟增長放緩，增長仍然穩健。除非出現特殊情況，預計企業將繼續擴張勢頭。不過受國際因素掣肘，跨國企業的擴張將嚴重地縮減，直至全球經濟轉好。高供應量將制造高于預期的空置率。一線城市受的影響將大于二線城市，因后者需求主要來自本土。 

而零售業則繼續受惠于家庭收入以及隨之而來在消費方面的強勁增長。2009-2010年的展望主要取決于兩個因素：國內刺激經濟政策及個別市場的本地供應。就前者而言，中國處于令人羨慕地位——過去數年一直實施緊縮措施，目前中國幾近擁有所有能夠刺激增長的手段。 

對于敏感的住宅市場，領盛則直言，中國的潛在需求將保持強勁，雖然買家會采取謹慎態度，直至政府放寬其調控樓市政策。市場預期政府將放寬調控措施并推行新的經濟刺激方案，這將有助銷售量及價格在2009年回升。同時，中國工業市場正逐漸成熟。土地供應受到配額限制，加上維持農業用地數量的政策，中期而言會對新供應造成限制。供應受政府控制，亦增加了風險。境內信用緊縮亦會令部分項目無力償債，這將為投資者帶來投資良機。 

酒店則將伴隨中國旅游業繼續擴張而仍然有吸引力。中產階級人口將持續增長，旅游人數增加，加上費用上升及法定假期于2008年起縮短等因素令旅客抗拒長途旅行，皆可能推動國內旅游業。 

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