“防御型”萬科(2)

當前，萬科有約160個項目同時在建，這是國內開發商中最多的。如此多的項目開發下，資金的運用效率決定了最終的盈利能力、股東回報以至公司運營安全。肖莉說，萬科仍然將堅持專注住宅開發。這一模式必然要求萬科不斷的實現項目擴張，迅速實現銷售回款，然后不斷滾動。

萬科在資產周轉方面一直領先于國內同行：2004-2007年萬科的凈資產周轉率分別為：1.39、1.42、1.4和1.61。肖莉表示，為了提高周轉，土地儲備是占用資金的大頭，萬科的土地儲備量一直控制在2年以內。

很多開發商的土地儲備都在3-5年。至今年8月5日，萬科總土地儲備1909萬平方米，這一土地儲備量低于很多二線開發商。此外，萬科在實際項目運作方面也非常注重開發周期管理。肖莉說，從拿地到實現預售，萬科的項目平均周期是10-12個月。這一開發周期領先于同行，僅僅低于只建筑別墅與多層的碧桂園。國內，包括一線開發商，開發期在一年多、兩年甚至更長的比比皆是。

基于萬科的發展模式，當市場出現交易量大幅萎縮之下，在保證合理利潤的前提下，萬科追求銷售速度，快速回籠資金成為其當然之選。

中期考量

萬科的降價也有多重中期戰略考量。

預期今年全年一直持續到明年，國內房地產交易較去年同期繼續下降，是萬科選擇降價迅速出貨的原因之一。對此，肖莉并不否認。

萬科在今年中報中披露大幅縮減開工、竣工面積，顯然是出于對后期迅速、順利實現銷售的擔憂。根據今年中報，萬科披露其年度開工面積由848萬平方米調減至683萬平方米，縮減幅度為19%，竣工面積由689萬平方米調減至586萬平方米，縮減幅度為15%。

有如股票市場，6000點高位來不及全部出貨，在價格下降了的4000點出貨肯定優于2000多點才出貨。盡管有著對于短期內房市的調整、觀望期銷售難實現的擔憂，但是萬科相信市場的剛性需求仍然大量存在，而此時，市場已經發生了某些變化，萬科降價促銷也是為了其產品結構的調整。

肖莉說，今年上半年，萬科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，這是多年以來小戶型住宅第一次占到如此高的銷售比例，而且首次置業和首次改善居住置業的占了72%，這一數據表明，自住置業將成為房市剛性需求的支撐主力，而這部分人群對房價，尤其是對住宅的總價非常敏感，因此，那些沒有地段、環境、配套資源優勢的大戶型住宅，由于總價過高將可能滯銷。

萬科降價促銷，迅速清貨，將大部分精力用于小戶型住宅的開發，這方面亦是萬科的優勢。肖莉表示，“在今年半年報中縮減的部分開工、竣工面積，有很大一部分是需要進行重新規劃設計，對產品進行更為接近市場需求的調整?！?

萬科降價的另一重考量在于其對土地成本的優化。

因為交易量萎縮，回款不及時，當前房地產企業普遍資金緊張，相當數量的房地產企業已經無力再度擴張，今年以來各地土地流拍頻頻，如果此時獲取土地，將遠低于去年的底價。

2006年，萬科每平方米地價的平均成本約1860多元。2007年，萬科平均地價隨房價暴漲至約3580元。今年1-6月，萬科新增土地平均成本已降至2155元。將高地價產品迅速出貨，手握大筆現金，萬科將可能更加優化其土地成本，并在未來占據競爭優勢。

另外，萬科近幾年廣泛開展形式多樣的合作開發模式也要求萬科必須加快周轉，尤其是在當前的弱市。這一點可能成為萬科未來擴張戰略的重要看點。

2007年，萬科新增建筑面積1142萬平方米，其中有41%是通過收購或合作方式取得；2008年上半年，萬科新增權益建筑面積330萬平方米，其中有76.2%是通過合作方式取得。在萬科多種對外合作中，其中與其他開發商合作拿地、與地產基金合作開發、與土地方展開項目合作，這三種形式在萬科的對外合作中占了相當的比例。

上述三種合作方式，可以有效節約資金，而且通過合作的方式獲取土地，不僅成本低，而且在付款節奏上也更加靈活。上述三種合作，通常的合作方式是：合作方借助萬科的品牌、開發能力實際運營項目，萬科除了按股權獲得項目收益外，因為項目由萬科負責實際運營，因此，萬科還收取合作方的管理費。比如，2006年7月，華潤出資41.5億與萬科合作地產開發，由萬科負責開發，萬科除按項目股權分紅外，還收取銷售額的3%的管理費。

今年上半年，萬科的銷售凈利潤率約12%，上述管理費的收益也是相當可觀的。而管理費的收取，依賴于銷售的實現。越來越多的合作，只有迅速實現銷售，萬科才能實現其分紅與管理費收益。在弱市之下，也有越來越多的中小開發商開始出現困難，進而尋求與萬科的合作。萬科在市場銷售普遍蕭條之下依然實現高額銷售，將極大提振合作方信心，并吸引更多可能的合作者。肖莉表示，“短期內，公司在拿地方面會采取更為審慎的態度，但對于一些合作條件優厚的項目，且目前項目資源較少的公司，公司依然會予以重點關注”。

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