萬科拍地：暫避一線城市

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王凱

沉寂了一年多后，萬科再次通過競拍高調拿地。

5月，萬科共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊，合計的容積率建筑面積為188.3萬平方米，其中萬科所占的權益面積約為117.7萬平方米。

事實上，在蕭條的2008年，萬科也沒有停手，只是出手的力度較以往大大減弱，方式也由先前的競拍幾乎全部轉為收購。

特殊的時期采用特殊的辦法，吸取2007年瘋狂飆地的慘痛經歷后，經過去年一年的修整，萬科再次花巨資拿地，只是，這次出手，不論從時間、位置的選擇上，還是獲取量的把握上，都能嗅到那股強烈的“謹慎”味道。

萬科執行副總裁肖莉告訴記者：“公司會根據具體市場的情況進行具體分析，保持對市場形勢的密切關注，在綜合考慮土地價格、資源屬性、項目回報等因素的基礎上精挑細選，把握市場機會?！?P>瞄準二線城市曲線救國

雖然在2008年蕭條的土地市場上，萬科鮮有聲音，但是通過合作、收購等方式，據肖莉透露，去年萬科新增土地權益建筑面積仍然達到了515萬平方米（雖然比2007年934萬平方米減少約44%）。

一方面是出于穩健經營的考慮，在存貨上堅持“量出為入”的原則，但是在新獲取土地量上同比降幅巨大，以及不斷壓縮開工面積的情況下，萬科面臨著“無米之炊”的壓力。

“其實我們一直在密切關注著土地市場，特別是那些土地價格相對合理、開發風險相對可控的地區的項目?！毙だ蛘f。

年報顯示，截至2007年末，萬科的土地儲備約為2163萬平方米。2008年萬科新增土地權益建筑面積515萬平方米，減去2008年全年銷售面積557萬平方米，萬科目前土地儲備約為2121萬平方米，尚不足碧桂園的一半。

接近萬科的人士告訴記者：“按照這個土地儲備，萬科在2011年的業績增長會有壓力?！?P>較2007年減少的419萬平方米的土地增量，如果按照容積率3計算，平均工期2-3年，到2011年、2012年，將直接導致萬科減少1257萬平方米的竣工面積。另據年報顯示，2008年中期和三季度時萬科根據市場情況，兩次下調項目開發面積，全年的新開工面積由年初計劃的848萬平方米調整為570萬平方米左右。加上減少的278萬平方米的開工面積，兩年后，萬科將直接減少1500萬平方米的竣工量，幾乎是2008年銷售面積的兩倍多。

雖然萬科把存貨規?？刂品旁谑滓紤]的位置，但是如果樓市以目前的銷售狀態持續下去，“輕裝上陣”的目的雖然達到了，但同時也面臨著供給不足、業績增長壓力巨大的窘境。

正是基于這種考慮，萬科在2008年5月集中出手，斬獲6幅地塊，一方面是出于持續發展，補充項目的需要，另一方面，也有近期的銷售業績做后盾：5月份萬科實現銷售面積69.7萬平方米，銷售金額64.1億元，同比分別增長19.3%和19.7%。前5個月，銷售額突破200億。

但出人意料的是，拿下的6幅地塊均在二線城市。

“近期新增的項目正是公司一直以來關注市場形勢，精挑細選，把握機會的結果?！毙だ蛘f，“從分布來看，這幾個項目都位于二、三線城市，但這并不表示萬科不重視一線城市?！?P>她坦陳，事實上，萬科一直密切關注著一線城市的市場機遇，但相對而言，這些城市土地市場的競爭也更加激烈。

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　　確實如她所言，近期的杭州7億新地王，以及富力在北京10億天價獲取的廣渠門地王，均是通過了一輪又一輪的激烈競拍拿下的。

事實上，在記者采訪過程中，多家房企負責人均表示今年要在一線城市拿地，這也預示著一線城市的土地爭奪戰將會升級。

保利地產董事總經理宋廣菊告訴記者：“今年要拿地，一定要在一線城市的核心地段，因為過去兩年的調整證明，這些地段的恢復能力是最快的?！?P>招商董秘劉寧也表示：“招商如果出手，一線城市也是首選?！?P>因此，出于“平衡項目收益和風險的基礎上，提高投資的質量，獲取一些能給股東帶來更好回報的項目”的考慮，萬科通過在二線城市適當補充項目資源，達到“曲線救國”目的。

把控成本拿“熟地”

盡管萬科謹慎地把目光鎖定在了二線城市，但是，并不代表一線城市沒有獲取的機會。

4月29日，金地集團以超出底價82%的5.6億元拍得上海徐涇鎮3號地塊，5月15日，保利地產在北京以3.85億元的底價拿下密云云水名苑居住項目用地，是今年年內北京土地市場交易土地中面積最大的地塊。

就連萬科剛剛鎖定的二線城市，保利地產也早于2008年在天津、長沙、重慶等城市拿下項目12個，新增土地儲備594萬平方米，這些項目均以出讓底價獲得，平均土地成本1031元/平方米。

顯然，在過去瘋狂飆地的時候，萬科曾經激進，而面對如今漸暖的樓市，萬科相當保守。

“我們一直在密切留意市場可能出現的機遇?！毙だ蚋嬖V記者，“但并不是為拿地而拿地，而是看是否能夠給股東帶來良好的回報?！?P>而這似乎也能為萬科獲取資源略顯遲緩帶來注解：在肖莉看來，這正是萬科由“規模速度型”向“質量效益型”增長轉變的實際表現。

據記者了解，萬科現在專門有一個團隊，根據一套嚴格的新項目投資體系，對那些價格相對比較合理、風險相對可控的項目予以重點關注。以上的6幅地塊均是在此評估下一一收入囊中。

此次13.86億拿下的佛山地塊，雖然溢價50%，但肖莉表示，“在禪桂中心區也屬于十分稀缺的土地資源，其南向有超過600米的沿江面，項目的樓面地價約2400元/平方米，而周邊平均地價超過3000元/平方米。從獲取的成本看，也普遍低于周邊可比地價，具備較強的盈利優勢?！?P>“無錫金色城市南項目位于無錫市新區核心商貿區地段，并且緊靠著萬科正在開發的金色城市項目，但項目的樓面地價和2007年獲取金色城市項目時相比存在較大幅度的下降。青島的兩個新項目和此前萬科在青島城區開發的金色成品相比，一方面成本低，另一方面區位條件也更好。此外，沈陽的兩個項目也處在比較核心的區位，土地屬性十分優越?！?P>肖莉表示，由于上述項目周邊的配套已經比較完善，區域發展成熟，因此不需要較長的培育期即可進入開發，有利于減少市場風險。

顯然，萬科現在的拿地標準盡量與“熟地”靠近，更注重資產質量、質量效益的體現，去年，萬科在深圳遠郊平山開發的金域東郡，就曾因銷售遲緩，被媒體爆出一度停工的消息，最后在多次價格調整后，才銷售而出。

無論怎樣，可以肯定的是，在近兩年土地資源的獲取上，無論是量，還是速度，萬科較保利，碧桂園已落下風。

國家統計局6月10日公布的1-5月的全國房地產市場數據顯示，1-5月全國商品房成交額同比增長45.3%，其中商品住宅銷售額增長49%；全國完成房地產開發投資10165億元，同比增長6.8%，增幅比1-4月提高1.9%。

從統計的數據來看，雖然樓市成交量、商品房投資并未出現明顯的下降趨勢，但是肖莉仍然謹慎地表示：“基于目前的銷售情況，萬科會對項目的開發節奏進行相應的調整，也會適當的補充一些項目資源，以滿足未來持續發展的需要?！?P>招商地產董秘劉寧表示：“雖然一季度的宏觀數據都不錯，但是我們還是要等到二季度的數據出來，再來評估拿地風險?！?P>

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