“防御型”萬科(1)

經濟觀察報 記者 周濤　 始于去年底，不斷在各地的降價，將萬科（000020.SZ）推到了鐵板一塊的行業和眾多網絡輿論的焦點之中。

在破壞行業秩序與資金鏈問題的是非中，萬科掙扎了1年?！叭f科近期在幾個城市的降價是萬科基于市場需求的策略應對，而且這種策略的邏輯我們一直未變，我們一直強調周轉，堅持現金為王?！比f科執行副總裁肖莉說。

全世界的房地產市場都在下跌，中國的房地產也不例外。從高速增長突然進入市場萎縮之際，萬科的主動降價，正在為其下一步的調整和安全贏得空間。

堅持周轉

萬科降價實始于2007年第四季度的深圳。當前萬科在上海、杭州、寧波等城市的降價，只是深圳市場去年第四季度交易萎縮之后的重演。

直到2007年7月，深圳房價漲幅一直居中國各城市之首。這個月，深圳一手房銷售面積環比下降15.32%。即使在房地產業銷售旺季“金九銀十”，深圳住宅交易量進一步萎縮，2007年十一黃金周，深圳一手房成交僅42套。

深圳房價當時的漲幅居全國之首，但也成為政策調控的焦點區域。2007年8月深圳商業銀行開始提高商品房按揭貸款門檻，以建行、中行為代表的各大銀行深圳分行甚至停止了二手房貸款。同時，限制外資購房令以及深圳市政府采取一系列打擊投機炒房政策，直接打壓了交易量。是時，關于央行要全面提高第二套房的首付比例、貸款利率的傳聞已在市場流傳，這一傳聞加重了市場的觀望情緒。去年9月27日傳聞成真，第二套房首付比例提高至4成。

去年第四季度，深圳交易萎縮的幅度相當之深。2007年1月深圳一手房銷售面積80.26萬平方米，而本應是銷售旺季的10月成為成交量的年內最低點，15.36萬平方米的銷量，較1月份下降約8成。

在這一市場背景之下，萬科率先降價。2007年10月20日，萬科以每平方米7500元低價推出了位于深圳龍崗區的萬科金域東郡，首批475套開盤當天即告售罄。是時，龍崗地區的樓盤單價至少在1萬元左右。同樣交易萎縮的廣州，12月9日，廣州萬科金色康苑，開盤均價每平方米1.3萬元，廣州市民連夜排隊搶購。

“之所以降價，是因為過去兩年房價上漲過快，與購房者的需求不對稱，當我們降價后，成交量立即回升，這證明市場的剛性需求仍然大量存在，只是價格過高而無法對接，降價就是順應并滿足市場需求，近期萬科在幾個城市的降價也是同樣的邏輯?！毙だ蛘f。

上半年，萬科在全國多個城市的降價促銷也迅速在房地產弱市中達成了相當驚人的銷量。今年前8月，萬科實現銷售面積349.2萬平方米，銷售金額達313.3億元。今年前6個月萬科的銷售面積、銷售金額分別同比增長15%、38.1%。

同期，絕大多數開發商都已出現不同程度銷售下降，聲稱要漲價的潘石屹也說，萬科在長三角的降價令其在該區域取得了決定性勝利。

強調周轉的萬科通過降價迅速實現銷售，確保了在今年弱市下的良好業績?！霸诩骖櫳鐣熑蔚那疤嵯?，萬科的首要目標是給股東、員工回報，而股東回報最強調的是ROE（凈資產收益率），萬科必須加快周轉才能給股東合理回報，當前房地產調控，迅速回籠現金是抵御風險最有效的手段?！毙だ蚍Q。

路徑依賴

萬科降價是應對市場變化的策略，其背后則根基于萬科專注于住宅開發，強調周轉、規模制勝的企業發展模式。

可能有趣的對比是，SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹在萬科降價聲中提出漲價。相反的選擇，顯示企業不同的發展模式。潘石屹手頭并沒有多少開工以及竣工待售的房子，而萬科一個樓盤的建筑面積就可能高于SOHO中國全部土地儲備。

今年6月底，萬科縮減上百萬平方米的開工、竣工面積，但年內萬科開工面積、竣工面積仍然分別為683萬平方米、586萬平方米，這些指標比相當數量開發商的總土地儲備還要多，僅次于以開發超級三、四線城市郊區大盤的碧桂園（2007.HK）。

潘石屹可以悠閑寫博客，而萬科必須不斷加速賣房。潘石屹其博客中說：“在三年前就已經調整了戰略，不建住宅了，我們是集中在城市最成熟最繁華的區域開發商業和寫字樓，我們的市場與這些住宅開發商是完全不同的?！?

萬科模式有如電影《阿飛正傳》中張國榮的獨白：“有一種鳥，叫不死鳥，生來就沒有腳，一輩子不停地飛翔，它停下來的一天，就意味著不再飛翔?！?

房地產企業發展的兩大模式中，除了類似萬科專注住宅開發，相當數量的開發商是采取住宅開發與持有商業物業的結合。持有一定數量的商業物業被認為是能提供穩定現金流、并抵御房地產周期波動風險的重要業務。

萬科沒有歇腳步的涼亭。目前，萬科除了以股權方式收購深圳富春東方而獲得深圳一棟寫字樓外，幾乎沒有其他商業物業。

可資對比的是金融街（000402.SZ）。盡管今年上半年金融街的營業收入、營業利潤、凈利潤分別較去年同期下降46.1%、74.5%、68.05%，但投資銀行中銀國際在7月底出具研究報告認為，金融街的股價將優于大市，并稱其為地產調整時期的避風港。金融街的管理層似乎對銷售降低也并不擔心，目前金融街是第一家采取以公允價值計價的A股房地產上市公司，僅2007年1-9月，因這一會計變化，金融街追溯調整就增加凈利潤約12.7億元。

除了可以采用新會計方法重估賬面利潤，開發商持有商業物業可以提供穩定的租賃與運營收入，可以用于抵押貸款，緊張之時甚至可用于高位變現補充流動資金。

中國海外（00688.HK）是國內為數不多的，銷售規模已超過百億元的開發商。這家公司在亞洲金融風暴中損失超百億，但經過10年的內地發展，重新回到國內房地產企業領頭地位。中國海外去年也提出，中期目標是將商業物業投資力度提升至30%。

富力地產（02777.HK），擁有上百萬平方米的寫字樓與五星級酒店已竣工或在建，去年的物業公允價值增值就達到33億港元；保利地產（600048.SH）在建商業地產項目總建筑面積近百萬平方米，涵蓋商業零售、商務辦公、酒店、會展、劇院等，2010年的目標是租賃與運營收入超過10億；碧桂園（02007.HK）旗下7家五星級酒店、1家四星級酒店已投入運營，還有9家五星級酒店在建設之中。除了上述一線開發商之外，在全國一、二線城市當地的區域開發商中，也在其地盤上擁有大量商業物業。

不過，開發商業物業會耗用大量資金，延緩其住宅業務的擴張步伐。事實上，以萬科有史以來最高的年度凈利潤——2007年的48.4億元計，其實可能難以買下幾棟一線城市核心區的大樓。

質量優異的商業物業一定位于城市的核心區域，但多年以來，萬科一直缺乏能力或動力獲取相應的項目，也沒有相應的強勢股東與歷史承襲。

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