施永青策言：開發商降價要趁早(2)

經濟觀察報：這個調整期會比較漫長？

施永青：比較漫長，我認為消化期是2年到3年。

經濟觀察波：有很多人覺得是明年或者是后年。

施永青：這是理想狀況，你看廣州上一次的調整多強啊，他有5年是連續下跌的。所以，兩三年也是不強的。

經濟觀察報：你所說的消化期就是從這個價格往下走，到平穩觸底的一個過程，然后再到平穩上升的期間可能是兩三年。

施永青：對，但是什么時候可以到這個比較穩定的水平呢，這就要看國家的政策和經濟環境了，如果寬松一點可能今年的第三季度末、第四季度就可以開始慢慢地平穩了。我感覺奧運會以后國家對房地產的調控政策有可能會放松一點，如果不能，剛才說的“百日劇變”的情況就會出現。有一些人肯定是挺不住的。

經濟觀察報：為什么1997、1998年香港大部分的中介企業都倒閉了，唯獨你們幾家能活下來？

施永青：我們公司給下面的人是自由調節的，不是一刀切的。我說做不做得下去主要是你跟你的競爭對手去比，市場不是分配的，市場是搶回來的。

經濟觀察報：你當時對香港的市場是怎么判斷的？一個分行都沒有砍嗎？

施永青：我當時認為這次是一個大調整。但是我沒有砍分行，我只是說誰有辦法生存下來就生存下來，我不是主觀地去砍，而是讓市場去選擇，讓他們自己去掙扎。

經濟觀察報：依據你當時1997、1998年對香港的觀察，有哪些地產商的經驗值得我們借鑒？

施永青：恒基、星河、新鴻基、長江這幾家大公司都是在第一時間“劈價”的。你低我比你更低，每一次開盤都創新低。

當年的新鴻基和星河他們都是加快開發，加快推盤，面對現實。就拿現在的情況來說，有些香港公司意識到可能有苗頭要跌，比如長江實業推日出康城就是降價的。

經濟觀察報：這些開發商對市場很敏感。

施永青：對。他就是要量，他預料到可能將來還要調整，他能賣就趕緊賣，讓資金回籠。他們的靈活性很高，比內地很多公司這方面要強。很多內地開發商都是 “我先看一看才說”，這不代表他們很高明。

負資產狀況暫時不嚴重

經濟觀察報：現在深圳樓市是降價后出現了負資產情況，你怎么看待這個問題？

施永青：開發商是以自己的利益為重的，負不負資產不是他的責任。寧可讓你有負資產，也不能讓自己變破產。

經濟觀察報：這對整個市場的打擊會不會很大？

施永青：當然，市場要調整是市場的事，不是發展商的事，對發展商來說可以賣高多少就賣高多少，他目的不是打擊市場。如果他知道這個下降趨勢是很明顯的，即使降，他也會賣。

經濟觀察報：現在深圳的很多地產商雖然也在降價，但是觀望情緒還是比較濃厚。

施永青：他們現在應該加快速度降價賣樓了。手上有錢才可以在公開市場有機會買到便宜的地，這對有些人來說是個機會。最近我們中原多了很多生意，一個是有錢讓我們幫他找地合作的，一個是有地讓我們幫他去找錢合作的。

經濟觀察報：你覺得深圳負資產的情況有沒有那么嚴重？

施永青：負資產可能是銀行貸款太高了，內地樓盤貸七成，八成也有。八成的有一些新盤可能出現負資產。我們現在掌握的情況是南山區那邊有些樓盤已經跌到50%、60%了，這其中是有負資產的情況。中原在南山那邊某樓盤現在我們知道斷供的數字超過50個案例了。

經濟觀察報：銀行在這個過程中是不是起到了很大的推波助瀾的作用？

施永青：加按的問題的確是很普遍的。比如，以前兩口子買一個房70萬，月供四五千，到了2007年的時候銀行跑來騙你說房子漲到200萬了，再貸70萬給你炒房，結果又貸了70萬，又繼續買樓。我們現在和人民銀行在做一個調查，這個數字大約有接近1萬3千多宗，這里面當然有一些加按炒股票的，所以情況不是那么樂觀。

經濟觀察報：香港當時是什么情況？

施永青：現在內地還不是很多，當時香港是幾千宗。其中高的負資產個案是10萬宗，大概在1997-2003年最高。但是我說的斷供跟內地是有區別的，香港有些樓盤不是斷供，而是沒有完成交易。由于信用體系的原因，香港很少斷供，在香港很多人負資產還繼續供下去，因為他是跑不掉的，如果還有錢他就想辦法繼續供。如果斷供，銀行要告到他破產為止。一個是信用體系完善，一個是香港地方太小了。

經濟觀察報：你們現在擔心什么？

施永青：我們最擔心2007年4月到8月之間，我們二手房承接有6萬宗，他們是最高位買的，基本全是投資客，這6萬宗里面我們算過大約有接近2萬宗是危險的案例，在很高位吃下來的盤，他們今年的壓力是很大的。如果到了下半年9、10月份這個市場繼續下滑15%和20%的話，坦白講他已經沒有繼續供的理由了。

經濟觀察報：你對后市怎么看？

施永青：現在觀望的人多，進入這個市場的人少，所以還會下跌。政府要出手才可以遏制，9月份會好一點，政府不出手還是要跌。就是跌得快和慢的問題，快的話就早一點到底，如果慢一點的話就慢慢地到底。

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