施永青策言：開發商降價要趁早(1)
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深圳的樓價降了多少？是不是已經回落到低點？外界所說的深圳樓市的斷供群體是不是很龐大？是不是已經嚴重威脅到銀行、開發商、政府等與房地產息息相關的各個方面？開發商要怎么做？后市將會如何？帶著這些問題，本報記者專訪了中原集團主席施永青先生。
與97、98年宏調對比
經濟觀察報：這一次的房地產調整，跟1997、1998年有什么不同？
施永青：首先，國內沒有出現過泡沫爆破的情況，這跟香港有別。其次，國內以前基本上都是價格升得過分了就調整一下，每一次都沒有調整到位，還是在高位震持，等經濟增長、收入增加、需求增加慢慢升起來再去消化以前偏高的水平，如此循環。因為整體經濟在上升，所以樓價可以在高位保持并可以消化。但是房地產每一次都是越升越快，偏離了經濟的步伐，當出現偏高水平的時候，可能會出現調整。
經濟觀察報：當時內地的調整力度也是很大的，特別是一線城市。
施永青：調整的其實也不多。就深圳而言，以前大多是自說自話，沒有驗證。深圳1997、1998年略微有些調整，但是根據我們的調查，調整面沒有那么大，當時深圳一年的交易量才160萬-200萬平方米的水平，所以沒有那么高。調整幅度我看不超過20%。因為受香港人的波及，關口的一些樓盤主要賣給香港人，外銷客戶比較多的可能調整嚴重一點，可是在當時的福田區、南山區都還沒有，但是這一次調整的面要寬得多。
經濟觀察報：對比上次調控，整個宏觀經濟環境要比上一次好得多？
施永青：對。因為中國的經濟環境還是好的，如果這一次美國的次按危機對中國經濟造成了嚴重打擊的話，比如中國的經濟也出現了衰退，那房地產就不可能再高位震持了，也是掉頭向下了。因為人們對未來的信心可能就沒有現在這么高了，現在對房地產有擔憂，但是對經濟還是有信心的。沒有出現香港在1998、1999年出現的百貨公司、酒樓餐廳、戲園倒閉，失業率上升、工資下降的情況。
經濟觀察報：你眼里的“拐點”跟之前王石講的“拐點”有什么不同？
施永青：他們把調整跟拐點對立起來，其實我認為調整本身也是一個拐點。我們通過幾十年的研究有一個理論，從經濟危機期調到蕭條期的時候，可能那對我們來說是等同于一個大拐點或者是大調整的情況?，F在經濟沒有出現問題，所以樓價偏高的結果是不再上升，在高位震持。
開發商要抓緊降價賣房
經濟觀察報：現在的房價還是維持在較高點，你覺得開發商還能撐多久？
施永青：開發商資金鏈出現問題其實是受到金融市場一些估價的方法扭曲的，因為前一段時間很多內地開發商都想到香港去上市，但是外邊的分析員總是要看他們有多少土地儲備，他們為了評級好一點，都在那一段時間拼命地拿地。又幻想將來有很多錢可以拿，結果超出了自己的需要，超出了自己的開發能力。如果說過去土地儲備多的公司，給你的PE高一點，但是現在這批證券分析員可不這么看了，現在土地多就是包袱多，現金少有危險，這部分開發商面對很多難題。
另外，國內開發商對于市場變化的反映、敏感度沒有香港這么快，香港一覺得不對就主動地調整了，政府不調開發商先調。有些都是加班加點建出來立即就可以賣。但是我們內地的情況相反，我們可以賣的也不賣，有的開發商明明可以拿到預售批文也一直在拖?，F在的客戶都是自住的，所以我認為內地開發商現在要趕進度，爭取吸引更多的自住客戶。
經濟觀察報：如果開發商都不肯降價，這種情形持續下去會不會出現潘石屹所說的“百日劇變”？
施永青：總之壓力很大，是不是100天劇變這就難說了，開發商的能力還是挺強的，他們可以想其他辦法。例如還可以找銀行的朋友照顧一下，還有關系可以去拉一拉。但是如果是在香港，壓力就更大，到了時間不賣，政府罰款、收地。國內收地的案例很少。另外，依我看，兩三年里面都不會出現房價繼續瘋狂上漲的情況，想回到前兩年那是做夢，所以他們應該有心理準備，首先要讓他們知道，現在的價錢依然是高價，不是低價，他們認為現在的價錢降得很低這是一個嚴重的概念錯誤。高價也不賣還要等什么呢？將來賣的話跟現在的價錢也不會相差太遠，誰反應得快就占據主動。
經濟觀察報：就深圳來講，你覺得這個價格還是繼續往下走？
施永青：我說現在不容易往下走的原因是大家對未來還有希望，這個調整會比較慢，不會一下子跌到位，現在是慢慢地跌。
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