過去三年，中國房地產行業的發展經歷了戲劇性的跌宕起伏，2007年一片盛景，“暖風熏得游人醉”；2008年哀鴻遍野，“山窮水盡疑無路”；2009年峰回路轉，“病樹前頭萬木春”。在實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的背景下，中國率先于全球走出漂亮的V型經濟反轉，房地產市場迅速回暖，讓眾多地產企業慨嘆行業趨勢的難以預測，但是短周期趨勢的難以預測并不意味著不可以對長周期發展規律進行駕馭。

堅持理性投資：2009年充分昭示了房地產行業不再是簡單孤立和獨善其身的行業，但是行業本身的發展規律并未改變，尋找有價值潛力的土地和項目，降低后期的運營風險是地產企業成功顛撲不滅的真理，遵循城市發展周期、家庭生命周期和財富積累周期三條脈絡，就會發現未來更具潛力的增長點：二、三線城市和細分功能市場等等。

回歸價值成長：拭去浮華，深入分析，我們發現過去3-5年間，眾多地產企業更多地依賴于行業的高速發展而水漲船高，企業的運營效率與盈利能力并未明顯改善，在平衡規模和質量的過程中，笑到最后的企業一定是那些快馬加鞭中同時強調價值成長的企業——堅持獲取最大化土地紅利，但絕不能僅僅依賴于土地紅利，堅持用更好的產品和服務滿足客戶需求，堅持提高開發與運營的效率，降低財務風險，守正出奇，實現企業綜合競爭力的提升。

所以，2010年萬科發出了堅定的聲音：“回到田間，聚焦沃野?！?P>土地成本的快速上漲必將攤薄整體行業的利潤率水平，主要藍籌地產企業的大量土地儲備是在2007年之后完成的，拿地成本增加了近一倍，客觀上必將降低整體行業的利潤水平。

一、藍籌地產企業經營業績總體分析

1.企業規模迅速增加，市場占有率加速提高，競爭門檻不斷升級

2009年藍籌地產企業總資產實現了37%的增長，平均主營業務收入實現了48%的增長，遠遠好于2008年增長水平，其中，中海、招商、卓越、星河灣、龍湖等定位高端產品的企業，充分享受到2009年豪宅市場的火爆，也都實現了100%-200%左右的增長速度。

從規模性看，總資產規模超過千億的有兩家，超過500億的有11家，萬科以1376億元的總資產規模高居榜首，中海地產實現33%以上的增長，資產規模達到1141億元，位居第二；營業收入超過百億的達到13家。（見圖1）

總資產規模的增長與融資活動頻繁相關，2009年度，股權融資與債券融資并舉，保利、龍湖、富力等企業通過發行公司債的方式增加融資金額，房地產企業年度累計公司債發行總額超過200億元；另有遠洋、綠城、華潤等企業通過增發、配售等股權融資方式實現資本市場的再融資。（見圖2）

2009年，藍籌地產企業幾乎都賺得盆滿缽溢，市場占有率進一步提高，相比全國市場而言，無論資產規模還是市場占有率，其相對優勢都更加突出。2009年全國商品房銷售額44000億元，同比提高76%，而所入選的23家藍籌地產企業的銷售額為4998億元，同比上漲95%，市場占有率由2008年的12.9%上升至14.3%，提高1.4個百分點，市場集中度呈現出加速增長態勢。

2.企業運營效率改善并不明顯，增長質量有待進一步提高

2009年大部分藍籌地產企業主營業務收入增長快于資產增長，平均總資產周轉率為0.24，凈資產周轉率為0.75，但是相比2007年，23家企業中只有8家總資產周轉率有所提高，運營效率改善并不明顯。同時2009年藍籌地產企業紛紛加大了土地儲備和開工進度，導致存貨的快速增長，也是總資產周轉率增長不明顯的重要原因。（見圖3、圖4）

根據其中重點跟蹤的20家企業分析，總資產周轉率從2005年0.39持續下降到2009年的0.25，說明在行業持續上揚的過程中，地產企業普遍選擇了先規模后質量的成長策略。

3.企業盈利能力有所回升，但是整體行業的利潤率水平將會持續下滑

2009年憑借良好的收入增長，積極的杠桿作用，23家藍籌地產企業的平均總資產收益率和凈資產收益率指標均有所回升，平均凈資產收益率為14.37%，平均總資產收益率為4.56%，較2008年分別增長3.6和1個百分點。從凈利潤指標來看，2009年藍籌地產企業平均實現凈利潤25.91億元，同比增長73%，凈利潤率水平達到19%，但是長期來看，地產行業的利潤率水平將會持續下降。其核心原因在于，土地成本的快速上漲必將攤薄整體行業的利潤率水平，主要藍籌地產企業的大量土地儲備是在2007年之后完成的，其中萬科、中海、保利、綠城、世茂等企業的現有土地儲備中超過50%是2007年后獲得，拿地成本增加了近一倍，客觀上必將降低整體行業的利潤水平。（見圖5）

4.藍籌地產企業搶抓市場機會，加快區域拓展和土地儲備

2009年全國各大房地產企業加速了土地儲備和擴張的步伐，藍籌地產企業的平均土地儲備面積達到1464萬平方米，比2008年同期增長32%，其中萬科、中海、綠城、恒大等企業2009年土地儲備增加都達到了500萬-800萬平方米左右，顯示了其對后市的樂觀和快速成長的決心。大部分藍籌地產企業基本上實現了跨區域的發展布局，至2009年，藍籌地產的平均進入城市為15個。（見圖6）2009年中行、工行、農行、建行等國內多家銀行向房地產企業發放銀行授信總額逾3300億元，為藍籌地產企業進一步放大資本杠桿作用提供了良好的基礎。

二、藍籌地產企業可持續發展能力分析

1.藍籌地產企業繼續保持較高負債運行，但資金狀況明顯改善

2009年政府實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，全年新增信貸資金已接近10萬億元人民幣，是2007年信貸增量的三倍，同時房地產企業也從銀行方面頻頻獲得大額授信，2009年中行、工行、農行、建行等國內多家銀行向房地產企業發放銀行授信總額逾3300億元，為藍籌地產企業進一步放大資本杠桿作用提供了良好的基礎，藍籌地產的平均資產負債率達到68.25%，比2008年提高2個百分點。

其中華潤、合生創展和方興3家的企業資產負債率在60%以內，與其強調物業持有和土地產出價值最大化有關，而恒大、卓越、綠城、中信等4家資產負債率位居藍籌地產前列；當企業規模與生存本身直接掛鉤的時候，高杠桿權益的使用往往也是資本密集型行業加快擴張速度的選擇。2009年經營現金和籌資現金流入大幅度提高，同時購置土地和提高新開工投資額也迅速增加，總體來看，2009年現金流入明顯提高，相比2008年藍籌地產企業的資金壓力極大緩解。（見圖7）

2.資本市場開閘放水，藍籌地產企業實現融資規模和途徑的升級

2009年，市場強勢回暖和資本市場開閘放水，其中16家藍籌地產企業獲得銀行授信1452億元 （不完全統計），配股或增發融資380億元；地產企業紛紛選擇上市，其中恒大、龍湖等順利赴港上市，金科實現借殼上市，而綠城、富力、首創正積極準備A股上市，上市已經是房地產企業規模做大和融資拓展的不二法門。（見圖8）

3.藍籌地產土地儲備普遍可以滿足未來4-8年發展

2009年土地市場也經歷了由低迷、復蘇到繁榮的變化。眾多企業加快了土地儲備的步伐，按照未來10%的增長預測，目前的土地儲備面積可以滿足未來4-8年的發展，基本實現了規模的可持續增長。（見圖9）

低碳經濟與綠色建筑已經是新型經濟發展模式的迫切要求，萬科、招商、沿海等企業已經積極準備制定相應的標準和競爭策略，并不斷探索綠色節能技術在工程建設的應用，但是目前其經濟效益的直接變現仍不明顯。

三、2010年藍籌地產企業發展策略總結

1.“搶錢、搶地、搶工期”的主流模式依然有效

未來5-10年，房地產行業發展依然可期，提高融資能力、獲取優質項目儲備、加快項目開發和資本運作速度，依然是房地產企業快速實現規模擴張的有效途徑。土地增值稅的高額累進機制也使得周轉率和毛利率均好的模式優于緩慢開發高溢價模式。

2.優化“住宅+商業”的物業組合，實現有機統一

2009年23家藍籌地產企業中，戰略發展中明確強調實現 “住宅+商業”組合平衡的企業有20家，其中萬科強調未來實現至少10%左右的物業持有,并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型；而世茂、富力、合生、中信等則堅持20%-35%左右的開發持有策略。特別是行業不景氣的時候，通過持有物業追求企業穩定發展是企業基業長青的重要選擇。

3.加快布局二、三線城市，平衡風險

從2002年開始，二線城市的建成新區擴張速度已經持續高于一線城市，同時相比一線城市的高房價，顯然二、三線城市具有更高的安全邊際效應，未來的增長速度和剛性需求也更為強烈。2009年23家藍籌地產企業在二、三線城市新增土地儲備占總新增土地儲備建筑面積的比例超過60%。其中萬科、龍湖、金地、碧桂園等二、三線城市的新增土地儲備超過80%。二、三線城市未來在主動郊區化的過程中，將會復制一線城市的經驗，發展潛力巨大，同時土地成本低廉，已經成為眾多房地產企業平衡行業風險的重要競爭突圍策略。（見圖10）

4.積極探索低碳經濟和綠色建筑，構筑新型競爭優勢

低碳經濟與綠色建筑已經是新型經濟發展模式的迫切要求，萬科、招商、沿海等企業已經積極準備制定相應的標準和競爭策略，并不斷探索綠色節能技術在工程建設的應用，但是目前其經濟效益的直接變現仍不明顯。具有長遠發展意識和前瞻性創新思維的企業，應積極探索相關研究，搶占競爭高地，構筑新型競爭優勢。

5.攻防兼備的組織與管理機制是迎接未來不確定性挑戰的基本素質

對未來的判斷上，23家藍籌地產企業均表示2009年的增長不可復制，2010年的發展不確定性很大。因此面對未來的市場環境，優秀的地產企業必須密切關注宏觀經濟的運行，準確認識市場趨勢，攻防兼備，快速反應，增加組織和決策的靈活性，提高開發和投資計劃的彈性，以確保市場機會來臨時能及時把握，市場面臨調整時又能有效控制風險。

總之，2009年，隨著市場需求釋放和流動性恐慌所導致的行業集體式增長，地產企業經營業績水漲船高，但是縱觀過去3-5年，地產行業企業的本身管理改善所帶來的內生式增長體現并不明顯，相反集體狂歡帶給企業對未來更多的焦慮和不安，2010年優秀企業開始紛紛嘗試轉型或提升，或者積極尋找下一個增長點，轉型的關鍵詞包括：商業地產，二、三線城市，住宅產業化，綠色建筑，并購整合等。相信藍籌地產企業作為行業佼佼者，必然隨著市場與消費者理性回歸，堅持價值創造與成長，為行業升級作出更大貢獻。