自1998年啟動的房改打開地產市場，2003年的綱領性文件國務院18號文和隨后的招拍掛等一系列導向政策，幾乎讓所有人看到了這個市場潛在的“暴利”空間。

面對這個高資金杠桿、平均40%毛利水平的行業，有多少資本能抵御誘惑？

海爾、海信、雅戈爾、聯想……過去的10年里，這些制造業的行業龍頭紛紛躋身于房地產。

形形色色的資本涌入已經令房地產一業獨大，不僅使地產調控愈來愈“兩難”，更重要的是，以房地產拉動的經濟增長模式已經不可持續，對大量金融資源、產業資本、社會資源的占用，已經影響到中國其他產業的升級——多位專家發出如此呼聲。

制造業的本末倒置

1998年，中國開始“以經濟適用房為主體、商品房為補充”的房改。面對這個13億人的巨大市場，從實業中賺到一些錢的人開始關注房地產，一些制造業企業開始嘗試性介入。

2001年，雅戈爾出資7000多萬元收購了寧波雅戈爾置業有限公司全部的股權，向房地產等行業拓展的發展局面初步形成。但像雅戈爾創辦者李如成一樣的對土地敏銳者，仍然寥寥。

2003年8月31日，國務院18號文首次明確“以商品房為主的”房地產行業成為國民經濟的支柱產業。任志強回顧這個事情時，坦言當時也不知道有多大把握，只是盡力把行業意見做了客觀反映。隨后18號文中“支柱產業”的定位，頓時緩解了121號文件可能給房地產帶來的沖擊，此后《南方周未》的一篇還原18號文件出臺過程的報道中，將推動121號文件成文的任志強稱為“地產總理”。

在行業龍頭的帶領下，制造業大規模進軍行業龍頭的號角悄然吹響。

但此時的土地生意，對于更多的大佬而言，面目還不是那么清晰，2003年，出席一個重要商業活動的張瑞敏公開表示，海爾會堅持主業，不會進入房地產開發，而四年后，海爾力邀上實總裁盧鏗加入海爾，海爾成為青島最大的開發商。

但是擅長資本運作的李如成，緊緊抓住了1998年之后中國市場上最大的一次商業機會，2004年8·31大限之后，土地價格大漲，這些手中原本就有些土地資源的制造業明顯感覺到手中的土地的優勢。

2004年，“嘗試性”進入的雅戈爾房地產開發的利潤已經接近服裝業務利潤的二成以上。雅戈爾當年的年報稱，將加大房地產開發規模，加快開發進度，使房地產業務的收入能持續增長。到2009年，李如成開發地產賺到的利潤已經遠遠超過了紡織服裝業。年報顯示，雅戈爾紡織服裝業務實現營業收入約69億元，凈利潤約4.45億元，分別同比下降3.43%和8.52%；地產業務營業收入約51.95億元，凈利潤約11.9億元，分別同比增長49.88%和53.16%；兩者相比，雅戈爾房地產的利潤率要高于紡織服裝行業。

據第一紡織網總編汪前進觀察，和多數制造業一樣，紡織業也是在五六年前進軍房地產。當時，中國的紡織業不斷面臨整體利潤下滑，產能過剩的困境，而房地產卻走到了一個另一個騰飛的開端。據記者不完全統計，2009年，紡織行業上市公司過半都進入了地產業務。

學者們更擔心的是，“房地產抽走了更多的資本和優秀的企業家資源之后，會對制造業升級造成影響”，著名的經濟學家王小廣不止一次提出自己的“房地產的暴利沒了，產業升級也就有了”的觀點。

后發者央企

在房地產這個行業，行將沸騰到頂點時，央企才開始真正注意這個流金淌銀的行業。

2007年，地產“領頭羊”萬科成為世界上最大的住宅制造商，成為媒體熱議的話題，在這一年度萬科一年銷售額為520億元，早已超過了王石心目中的目標——美國帕爾迪房地產公司。

而在2007年8月17日，方興地產在香港悄然上市。直到2009年，和北京眾多知名開發商角逐的廣渠門15號地一役，才使得潘石屹認識了這家中化旗下的央資企業。這可以說是央企給民營地產企業上的最直接的一堂課，潘石屹回顧當時的場景說：“身后的小伙子也不算賬，就一直舉牌，然后他就是地王了?！?P>央企得以大規模進入地產行業，憑借的是手中龐大的資源，這是一種“類政府信用”，在銀行融資方面比其他開發商要容易和方便得多。2009年初，樓市還未回暖，方興地產一次就獲得中國銀行200億元貸款授信。

而與方興地產業務形成鮮明對比的是它的主營業務，作為中國最大的化肥企業，中化集團旗下上市公司中化化肥2009年業績顯示，截至2009年12月31日，營業額同比下降40.50%，股東應占虧損14.44億元，除衍生金融工具之公允價值變動后，該公司去年股東應占虧損14.94億元，每股虧損0.2059元。中化集團的其他幾個主業農業、能源、化工等行業都不甚景氣，公司主營業務中農化業務毛利大減49.05%，冶金能源營銷業務毛利也減24.41%。

而地產業務作為中化集團的五大主營業務之一，卻有著不俗的成績，2009年年報顯示，方興地產2009全年業績，收入同比增長60％至63.2億港元，實現毛利33億元，同比增長50％。

中國政法大學副教授賀紹奇認為：“央企各種租金與政策補貼所帶來的增長潛力經過多年的挖掘已漸至極限，已經無法繼續支撐盈利持續的高增長”，而“油價、通信等費用已創全球最高了，怎么還能通過規?；@得持續的增長呢？”

學者擔心，央企大規模進入使得調控復雜程度加強?！叭绻{控，房價掉了，那央企和地方政府怎么辦？現在的地方政府是希望地價漲，好賣地，銀行希望抵押資產上漲，央企當然也希望房價上漲，三者形成默契之后，對調控就很有影響?！辟R紹奇稱。

而更重要的是，如果說民間資本的流入地產會對中小型制造業的產業轉型和升級有影響的話，那么國企和大型央企關乎的是國計民生的更宏大意義的產業升級。

“有資料顯示，目前全國大中型國有企業中71%沒有技術開發機構，三分之二沒有技術開發活動。特別是航空設備、精密儀器、醫療設備、工程機械等具有戰略意義的高技術含量產品80%以上尚依賴進口；即便一些國企引進了技術，但是消化吸收和二次創新能力也明顯不足。目前我國國有企業引進國外技術資源的依賴程度非常高，在關鍵技術上的自給率低，對外技術依存度在50%以上 (發達國家平均在30%以下，美國和日本在5%左右)，高科技含量的關鍵裝備基本上依賴進口?！辟R紹奇說。

調控兩難

除了開發商，還有哪些人是這場游戲的獲益者？

“從鐵礦石價格看，2002年以后，國際鐵礦石價格連續6年上漲。2002年中國進口鐵礦石平均到岸價只有每噸25美元，到2008年，這一數字上升到每噸136美元，6年增長了5．4倍。而同時，鐵礦石的漲價和房價上漲的倍數幾乎是相同的?！辟R紹奇說。

他認為，地產熱潮“一個是助長了鋼材、水泥等產能過剩，這些產能過剩所帶來的社會成本，以及鐵礦石不斷漲價的成本都能被暴利房地產業輕松消化，這之間存在著必然聯系”。

然而獲益更多似乎是鐵礦石的供貨商而不是鋼廠。

統計顯示，從2002年到2008年，中國鋼企僅因價格上漲就多支出了1000多億美元，折合人民幣約7000多億元，相當于同期中國鋼鐵企業利潤總和的一倍多。

賀紹奇認為，“住房價格暴漲同時，鐵礦石等進口價格也在暴漲，也就是說，從中國房地產暴利當中參與分配的還有國際大宗商品控制商和投機商，購房者還必須為他們暴利和中國過剩的鋼鐵和水泥等產能買單?！钡禺a開發房地產需要更多是螺紋鋼和線材。但這類的鋼鐵產品在國內又屬于過剩的品種。

今年年初，國家統計局總經濟師姚景源提出，“房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展，因為他們關聯度高”。

他說：“房地產上游可以拉動鋼鐵、建材水泥，還可以一直拉動到家用電器，家里新買一個房子，換一個電視，甚至紡織業也被它拉動了，窗簾也要換新的”。

而大部分開發商對地產行業的信心，也正基于此——他們認定房地產之于中國經濟的作用無可替代，所謂“一業獨大”，關聯產業62個，牽一發而動全身，房地產衰落，經濟也受影響。

南京市建委研究室主任陸玉龍對本報說，過去10年間，“地產行業文件不斷，超過了其他任何一個行業?！边@反映了這個行業牽連之巨大，致使決策層過度關注價格波動。而溫家寶總理不久前在天津考察時提示，要防止出現政策疊加效應，也給上述擔心提供了證據。

（本報記者陳周錫、實習記者閆起磊對本文亦有貢獻）