通州梨園地鐵站南走一兩里地，是一個在京東小有名氣的新項目。墻上貼滿了艷麗的紫色廣告海報，進門的入口似乎是臨時性的，看起來很簡陋，北側則是一個以工地圍擋支架搭起來的簡易停車棚。

該樓盤的宣傳口號是：“秉著‘無印良品——打造咱老百姓買得起的高檔項目’精神，凝聚10年品質地產開發銷售經驗，在京傾心打造的第一個高檔住宅項目?！焙笊蟿t打著巨大的廣告語：“生活就是度假”。

該樓盤最早開盤是2009年7月，當時售價為1萬元/平方米，8月即漲到1.3萬元。2009年12月，已漲至1.7萬元。2010年后迅速從1.7萬元漲至1.8萬元 （2月）、2萬元（3月）、2.4萬元（4月）、2.5萬元，四個月內漲價8000元。

4月20日，記者走進了售樓處。大堂里頭擺了十多張桌子，一桌四椅，大部分桌子上都坐了客戶，每桌有一兩個西裝革履的售樓工作人員在和客戶小聲交談。乍一看，人還真不少。正在記者納悶，今天是工作日，怎么會有那么多人來看房的時候，一個售樓處工作人員走過來，接待了記者。當記者問這里的銷售情況時，工作人員變得十分警惕，立刻反問記者“是來看房還是來做調查的”。

在記者回答是來看房之后，工作人員安排了一個自稱是售樓部主任的售樓小姐接待記者。該售樓小姐先是詳細地介紹了該樓盤的外立面石材以及建筑風格，然后宣稱，這個項目的綠化率是50%，隨即介紹了樓盤的園林造型和景觀，并表示該樓盤的園林景觀設計是 “向星河灣看齊”。接著售樓小姐又介紹了通州八條交通路線配套及建設情況，并表示北京市政府將在通州投資500個億。但當記者問及500億投到哪些項目，是否已經規劃完畢開始建設，和該項目直接相關的有多少時，該售樓小姐則表示具體情況不清楚，要咨詢規劃局。

記者轉而詢問樓盤價格，該售樓小姐表示樓盤均價2.5萬元/平方米，塔樓不到2.5萬元/平方米，兩棟景觀樓王則要2.6萬元/平方米，北邊的花園洋房更貴。記者讓銷售人員看看是否留有好的戶型，銷售人員說：“沒問題，好的都是留到后面賣?！?P>該售樓小姐隨即問其他工作人員是否還有記者提出的房源，工作人員回答：“沒有了都賣出去了?！笔蹣切〗惴磫柟ぷ魅藛T：“昨天不是還有嗎？”工作人員說：“是啊，今天都賣出去了，沒有了?！?P>見記者將信將疑，售樓小姐便領記者看了該項目貼在售樓處的“銷控表”，樓盤表上滿滿當當地貼著“已出售”、“已預訂”的標簽。對方指著記者想要看的某棟樓的房源銷控表，稱“基本上都認購出去了，只剩一套位于一層樓的房源”。但售樓小姐又表示，該樓可能會有一些客戶已經預定的房子，如果沒有付全額定金，也可以重新拿出來賣，但要當天付清首付款才能買到，她可以問問銷售經理是否有這樣的房源。

不一會兒，售樓小姐叫來了他們的銷售經理。該銷售經理要求記者必須當場拍板決定買房，并且當天可以取出首付款來簽訂合同，她才能幫記者去查看有沒有這樣的房源。當記者詢問是必須要交全額首付款，還是可以先交定金時，銷售經理松口說可以先交定金，但必須比原先已經交定金的客戶交得更多。

銷售經理隨即讓售樓小姐去查看銷控表，售樓小姐告知銷售經理還剩最后1套。銷售經理聽說還剩1套以后顯得很吃驚，并問售樓小姐：“還剩1套？我不知道情況，還以為已經全部賣完了呢！”

隨后，經理又找別的工作人員查詢是否有多余房源，工作人員似乎不情愿查，要求客戶定下來要買才能查。于是經理又跟記者確認了幾遍記者可以當天支付足額定金。記者看了看表，已經是下午5點多鐘。

工作人員查詢銷控表后，告訴銷售經理12層以上的房源只剩頂層尚未出售。銷售經理說：“我記得不是有一套客戶沒有全額支付定金的？”工作人員說：“那是我的客戶，他已經定下來要買了?！变N售經理說：“按照我們公司的規定，定金是5萬元，他付了多少錢？”工作人員說：“3萬?！变N售經理說：“他沒有付清5萬，那按照公司的規定我們就可以把房子賣出去?！眱扇怂坪跹赞o激烈。

記者遂詢問銷售經理付了定金的客戶怎么辦？銷售經理說：“那就把錢退還給他，或者讓他買別的戶型?！?P>銷售經理隨手指指身后的一位中年婦女，表示：“她是溫州人，剛在我們這兒買了三套，都是全款的，之前也是有客戶預定，因為她能全款付，我們就把房子留給她了?！?P>4月17日晚，該樓盤的一個銷售人員曾經給記者打電話表示該樓盤4月17日開盤均價是2.6萬元，全款可以優惠2000元/平方米，七成以上首付優惠1200元/平方米，貸款優惠500元/平方米，但要周日當天去現場才能享受此優惠。

不過記者再給該銷售人員打電話時，他告訴記者現在這批已開盤的房源還在正常銷售，樓盤均價是2.4萬元。這同記者從售樓處現場問到的房源緊缺已經基本售完以及均價2.5萬元的信息并不相符。至于先前的從500元到2000元不等的優惠，銷售人員說上周日是最后一天，過后就已經沒有了。但記者當天在現場詢問銷售經理，得到的回答則是 “只要你定下來要買，我們可以幫你爭取到優惠500元/平方米”。

銷售人員還表示，房子月底要漲到3萬元，“只要你現在就和我們簽訂購房合同，肯定不虧”。

隔壁桌一位女士在記者耳邊插話說，“月底漲到3萬，你月底賣出去都掙了?！碑斢浾咴儐栐碌追孔舆€沒有辦產權證如何轉讓時，她表示，“讓開發商把購房合同上的名字改一下就可以了。他們象征性地收個更名費?！?P>記者隨后查詢北京市建委房屋管理網站，發現最近開盤的531套房源中，截至4月22日，只有84套已經簽約，大部分并未銷售，這和售樓人員所宣稱的“房源緊缺，已經只剩下一兩套”的情況差距非常之大。而成交均價僅為19479元/平方米（住宅）和18297元/平方米（住宅、儲藏）。

一位業內人士指出，該樓盤從售樓處銷控表來看已經售罄或所剩無幾，但在房產交易網的樓盤表上大部分房源都沒有銷售出去，很大可能性就是因為售樓部門采取了 “饑餓營銷”。這種營銷方式是1998年，臺灣、香港的房地產經理人來京時傳授給內地房地產業界的，后來在全國房地產市場推廣，成為房產銷售員的鐵律。

而 “饑餓營銷”的核心理念即“讓你的客戶，永遠認為自己要買的是最后一套”?！罢f白了就是不向客戶公開房源銷售的真實情況，造成信息不對稱，營造樓盤銷售火爆、受到哄搶的局面?！鄙鲜鰳I內人士說。

記者隨后又和該盤的一位二手房賣家黃先生取得了聯系。黃先生表示，“我這房子現在著急要賣，115平200萬元出手，絕對物有所值，就去年買的，明年6月交房，這邊的新房要2011年底才能交房，都要賣2.5萬，我這肯定比買新房劃算?！庇浾叽致杂嬎懔艘幌?，115平200萬，相當于每平米1.74萬元，遠低于目前在售新房價格。當記者表示這個價格能否再優惠時，他松口表示，“稅費方面可以由我來承擔?！?P>北京中原三級市場研究總監張大偉表示，最新房地產調控政策出來的第一天，北京新增的二手房需求銳減了八成。

“郊區房價不抗跌是樓市的規律?！睆埍硎?，未來一段時間，這些區域將出現大面積的房主拋售現象，投資客離場，房價將會有所松動。

潘石屹則表示，通州區房價漲到每平方米3萬，甚至超過了市區中心某些地段的房價，其主要原因是城市中心地段沒有供應量了。