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“不能靠泡沫發展經濟”

問=程明霞 侯思銘 答=謝國忠 

誰吹大了泡沫 

問：我們還是從房地產說起吧，你最近的文章說，“香港所有的不幸都可以歸因于對房地產的癡迷。世界上沒有任何一個城市像香港一樣，經濟重心如此依賴于房地產?！边@和我們大陸目前的樣子不是很像么？你書中寫，上海的小保姆都辭職去炒房了。 

謝：是的。但是大陸和香港不一樣的地方在于，大陸房地產業的錢都跑到政府口袋里去了，香港可不是這樣的，錢主要是給開發商拿走了。

一個泡沫最終會產生兩個結果：一個就是財富的重新分配。就像股市從100點漲到200點再回到100點，這中間什么都沒變，起點和終點是一樣的，但是從起點走到終點這個過程中，有人買入、有人賣出，所以有的人錢變多了，有的人錢變少了，財富總量沒有變，但是重新分配過了。第二，它也是一個資源重新分配的過程，這中間有人投資進去想要獲利，結果造成了損失。

而大陸房地產泡沫的情形就是，這個過程中，財富和資源最后都流向政府了。所以你看政府這幾年突然變得非常有錢，財政富余很多。那么問題就是，政府要怎么花這么多錢？效率能有多高？會不會浪費？這是最大的問題。

問：在房地產泡沫的問題上，你一直都把板子打在政府屁股上，你覺得房地產商其實在里面并沒賺多少錢，不應該為高房價負責？ 

謝：如果把他們交的稅都算進去，開發商真的不賺錢。

土地增值稅是60%。地方政府財政一有壓力，他就去找開發商，說你必須給我交土地增值稅。這就是為什么很多樓盤賣到最后，開發商都會留一套不賣，留一套房子他就保留著項目公司，跟政府說，我的公司還在，房子沒賣完，不交稅。于是地方政府就說，那我先預征，我算過了你應該交六個億的稅，現在先交兩億吧。開發商原來都是靠不交稅賺到錢的。等到六億都交給政府，開發商根本沒賺多少錢。

你可以去分析房地產公司的凈資產。比如綠地集團這么大的公司，你看它整個公司的價值全部是靠土地升值來的，造房子本身是不賺錢的。它最初買了一塊地造房子，賣了房子賺了錢，然后把賺的錢全部投進去，還不夠買同樣地段的另一塊地。就只能再去銀行借錢，買地段更差的一塊地，再造房子，賣掉以后，再拿出全部的錢，同時還要向銀行借錢，再去更差的地段繼續造房子。所以你看它越做越小，它一直滾動下去但是其實根本沒賺什么錢。

再來看萬科。這么大的房地產公司，分析員發現它公司的資產構成，其中70%都是靠高價發股票賺來的，也就是說，萬科的錢大部分是從股市賺來的，靠造房子賣房子并沒有賺多少。所以中國的開發商是不賺錢的，即使他們靠造房子賺了錢，做大了，政府也一定會有各種各樣的辦法把錢拿走。

去年全國賣房子一共賣了4.6萬億，把建筑成本、毛利、土地稅都算下來，這4.6萬億里面政府大概賺了75%，也就是3.5萬億多。去年中國的財政收入總共才7萬億。

問：所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的？你判斷泡沫的標準是什么？高房價？空置率？ 

謝：從兩個方面來看，一個是量，一個是價。

量，就是空置率，中國現在有大量的空房子?，F在城市里的商品房大約有六千萬套，空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子，企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去，看到湖南廣電集團造了很多很多房子，都是給員工的福利房，質量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房競爭的那種房子。

但是我不知道員工有沒有產權，是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住，也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有，中糧、三一重工，都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子，還有一些小產權房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

問：這個空置率的數字是怎么得出的？  

謝：空置率本來應該是政府統計的，但是政府沒有做這個事情，或者它根本不想把這個數據搞清楚。

我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數，然后在全國各個城市去隨機抽樣的話，100個樣本下來得出的數據就是比較準的，可以代表整體。我在全國各地，到任何城市去觀察，差不多都是這樣，25%到30%這個空置率我認為差不多。

那么，已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等，這些都加下來，就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。

按照每人平均20平米來算的話，就意味著中國現在已建和在建的房子夠10億人住了。而中國的城市化進程全部完成，城市人口達到最高點，也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了，一些歲數大了的農村人是不愿意進城定居的。

對比一下其他國家，日本人均住房面積只有16平米，歐洲也不過20多平米。所以，從量上來看，中國造的房子已經足夠住了，不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了，他還要繼續把地都賣出去造房子，我估計還得有30億平米。到時候那么多房子怎么辦？

再從價格上來看?？捶績r是不是合理，一個是看房價跟工資的對比，再一個是看房租回報率。

一般國際上來看，比較合理的是，每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲，那么你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看，上海的平均月工資是四千塊，但是房價平均是每平米二萬六，超過五倍了。而且還沒有把稅算進去，中國人買房子的稅是很高的，再把要交的稅折算進去，房價就更高了，當然是不合理的。香港現在也是這樣，房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。

還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%，這個是正常的。如果房價一直跌的話，房租回報率就會高，比如日本、德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候，房租回報率是2%左右。大陸現在的房租回報率是3%左右，按7%的合理水平算下來，也可以看出中國的房價高了至少一倍，所以泡沫是很嚴重的。這是“價”的泡沫，還有就是我們剛才說的“量”的泡沫。

房地產“量”的泡沫比“價”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意識不到空房子都是存貨的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折價賣掉，就沒有損失，那些賣不出去的空房子，就成為爛尾樓，這是真正的損失。還有，政府在房地產業賺了那么多錢，用來搞形象工程腐化掉了，把錢浪費了，這也是真正的損失。

問：但是房地產業的增長，也有真實需求在里面吧？中國城市化的進程才剛起步嘛。 

謝：不是的，中國房地產的增長和一般老百姓的需求關系不是很大。兩億多人進城工作生活，他們哪里買得起當地的房子？

在上海的調查，不住上海的外地人來買房的、還有買二套房、三套房的，這些占到全部買房者的六七成。剛才我們算過了，中國的房子從供應來說是足夠的，不能說已經絕對過剩，但是人均有20平米，相當不錯了，但問題就在這里——真正需要房子的人買不起，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。

造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少？幾年前我聽央行說有三到四萬億，我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎么定義灰色收入的。因為在中國，灰色收入是各行各業普遍存在的，做小買賣的不報稅、醫生老師拿紅包、大賣場里的采購員拿回扣，民間的商業腐敗是很大的。

但是我說的灰色收入不包括這些，我是按照國際上對灰色收入的定義，就是指與腐敗有關的收入，中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長，他在一個小區里面拿了20多套房子。

其實當官的都特別明白這些道理，他知道貨幣供應量那么大，通貨膨脹會很厲害，錢會貶值，而且中國人第一次可以有機會買賣房子，他就拼命買。所以中國有這么多空房子，跟這個有關。從某種意義上，中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑，現在都跑到房地產去了，那么最后還是都回到政府的口袋里去了。

這就帶來兩個后果：一個，它成為官員灰色收入躲藏的地方，它帶動了房地產業的投機，造成泡沫。昨天我跟一個老板聊天，他問一屋子的人：你買房子虧過么？沒有吧。一個一個問下來，他說：看，沒有人買房子虧過吧？繼續買！另一個，它會帶來社會問題和政治問題，一方面空房子那么多，一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。