黃小虎：農地經營權抵押是大方向(4)

EEO：作為農村集體建設用地一種，宅基地流轉一直不盡如人意，在這樣情況下，會有哪些影響？

黃小虎：在經濟快速發展地區，許多農民已經脫離農村，大量的宅基地空閑出來。據有關調研，北京近郊不少農村宅基地的空置率約30-40%，甚至更高；邊遠山區農村宅基地空置率也達10%；全市平均約為20％。由于現行法律和政策不準進入市場，有的空置浪費，有的則私下交易。私下交易大體有四種情況，一是本市或外地的市民（多為退休人員）買房或租房長期居??；二是特殊人群如畫家、藝術家買房或租房，改造為工作室；三是部分高收入人群買房或租房，用于休閑度假。四是外地來京的農民工租住。

應當說，農村宅基地市場對滿足各個階層的需求，起了十分積極的作用。但由于不受法律保護，一旦產生糾紛，很難處理。與其他建設用地一樣，由于“不允許”，也就沒有相應的管理辦法，由此導致這個市場無比混亂，產生許多嚴重的社會問題。例如，大量農民工的居住問題是靠農村宅基地出租解決的，但水、電、氣等配套設施沒有規范，到處存在隱患；私搭亂建、違章建筑，所在皆有；環境衛生的規劃管理，也不可能得到有效解決?！昂⒆印币呀浬艘淮蠖?，卻個個都是“黑戶口”。這就是目前農村宅基地流轉的現狀?？磥?，放開宅基地市場已是大勢所趨。只有放開，才能管??；不放，看來很嚴，其實是不管。
宅基地市場放開，中西部純農區進入市場的數量也不會太大；而發達地區的混亂局面，則會逐步得到有效治理?？傮w看，利大于弊。

EEO：“小產權房”難題沒有解決，有哪些考慮？

黃小虎：我認為，農村集體建設用地只要合法，搞房地產開發未嘗不可，現在所謂小產權，是因為不合法，只允許在國有土地上開發房地產，將來建立了統一的土地市場，而且符合規劃的話，怎么就不能搞房地產？小產權房沒有放開，估計是怕控制不住，農民面廣量大，如果撒開膀子可能會出現各種情況?，F在開發商利益與地方政府利益掛得太緊，投鼠忌器有所顧慮。我個人認為暫時可以這么規定，但從道理上是說不通的。

EEO：宅基地置換的做法是否值得推廣？

黃小虎：宅基地置換做法，如果農民切切實實有這樣的愿望，我覺得是好事，如果是著眼點想從農民搞點土地指標出來，我看就很危險。而且要看在什么地方做，如果在城鄉結合部這么做還有意義，因為城鄉結合部就業機會比較多，生計容易得到解決。在有些純農區，把方圓幾十里地的農民都集中起來居住，這是否合適，還有待商榷。

EEO：應該說農村土地制度改革，這次三中全會邁出了重要的一步，對于改革下一步如何推進你是如何看待的，有哪些工作需要近期完成？

黃小虎：總的體會是，在農村土地制度改革問題上，方向已經明確，堅冰已經打破，道路尚待開通。應當說十六大以后中央提出統籌城鄉發展，就成了我們的改革方向，這次進一步提出打破城鄉的二元格局，使方向更明確了。各部門、地方都應按中央精神認真考慮在自己的工作范圍內有沒有二元格局，或有沒有導致二元格局的法律、政策、規定，并考慮如何解決。
《決定》提出構建城鄉統一的土地市場，這就打破了我們過去長期堅持的國家壟斷一級市場。城市土地屬于國家，應由國家壟斷，但是把農村建設用地也給壟斷了，使得農民的土地與國有的土地權利不平等，使土地制度形成二元格局。長期以來大家對這個問題站在不同的角度有不同的看法，雖說出發點都是為了把事情搞好，但這個問題確已成了阻礙改革的一塊“堅冰”。三中全會《決定》把它打破了。

道路尚待開通。方向明確了，制度改革的突破口打開了，但是路具體怎么走？還需要付出很艱辛的努力，有大量的工作需要去做。要清理過去的規章、制度、政策、法律，修改舊的、制定新的，工作量很大；制度轉換過程中可能出現混亂，要有因應措施。目前是先開個小口，積累一些經驗，逐步再擴大。如何擴大，也要有整體的考慮，盡量避免今天的措施成為明天的障礙。