郭海飛

國家統計局公布的數據顯示，今年6月，70個大中城市中，房價上漲有69個，最高漲幅16.7%。

專家學者和開發商不斷建言，中國需要建立長效的房地產調控機制。中央政府大力倡導的新型城鎮化登上舞臺，通過更加宏大和長遠的視野，對城市建設進行空間布局和引導。

借著產業轉移和城市群的建立、發展壯大，以北京、上海和廣州為主要城市聚集的三大城市群，以及以武漢為中心的華中城市群、以成都和重慶為中心的西南城市群，或將迎來新一波發展契機。

大城市的聚焦效應

第六次人口普查數據顯示，中國全國外來人口1.4億，其中80%集中于上海、深圳、北京、廣州等50個城市，僅上海、深圳、北京、東莞、廣州、蘇州、佛山、天津、成都、溫州這10個城市就高達6100萬人，占整個外來人口比重超過四成。

前述50個城市中，有32個城市是直轄市、省會城市和計劃單列市，只有18個分布在廣東、江蘇、浙江和福建的地級市，“行政級別高的大城市成為人口主要流入地?！比f科副總裁毛大慶表示。

人口向大城市聚集的原因是，這些大城市擁有更多的就業機會、教育和醫療資源。數據顯示，北京和上海以4200萬的人口在全國總人口中占比僅為3.1%，但是享有超過31%的211院校，超過8%的三甲醫院?！俺鞘腥鹤鳛槌鞘邪l展的主題空間，是市場選擇與政府選擇相一致的，以前發展中小城市、小城鎮都是與市場相背離的?！币晃唤咏醒霙Q策部門的專家表示，“我認為城市群下一步會繼續集聚人口，特別是長三角、珠三角和環渤海三大城市群?！?/p>

上述專家以日本為例介紹，日本1950年總人口只有8400萬，到2000年總人口增加到1.26億，三大城市群在總人口中所占比重也從36%增長到50%，“中國未來也是這樣的格局，還是產業發展繁榮、就業機會多的地方多會吸引更多的人口增加，因為這些地方也是教育醫療發達的地方，東部的總人口規模還是會繼續增加，中部也會加速，但西部不太看好?！?/p>

國務院發展研究中心企業所研究室副主任李志能表示：“今后，北、上、廣、深這種一線城市，會進一步擴展成為超大規模的城市，人口和產業會進一步的積聚，從目前房價的趨勢來看，人口流入區的房價相對來說比較穩定，人口流出地房價就很難維持?！?/p>

今年5月，全國主要一、二線城市土地市場有超過10宗高溢價地王成交，總成交額已經超過150億，廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高?！暗赝跏怯芯窒扌缘?，不是任何地方都可以出地王，很多地方想出地王出不來，東北是見不到的，基本都是長三角?！被⒔芡顿Y機構首席分析員張寅說。

開發衛星城

但是隨著人口的不斷聚集和城市的發展壯大，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市，也日益凸顯出交通擁堵、環境污染、住房困難等“大城市病”。

如何緩解北京等一線城市的土地供應緊張和房價暴漲局面，成為擺在政府面前的一個難題，而城鎮化的大力推廣，開發建設大城市周邊的中小城市和衛星城鎮，或許會成為一個契機?！昂诵某鞘腥丝诮^對規模未必會出現下降，但在都市圈內的人口占比下降，出現圈內分散?！?/p>

“但如果沒有人口和產業的匹配，中小城市和衛星城很難發展起來?！崩钪灸芊Q。而人口和產業的轉移，又需要優良的公共服務和便捷的交通支撐。

北京燕郊這個聚集了40萬人口的小鎮，便由于產業和公共服務交通的缺乏，正在淪為北京的新“睡城”。每天早上通往北京的公交站前排起的上百米長隊，而開車上班,交通擁堵，什么時候到公司永遠是未知數。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員、規劃研究部主任文輝在接受經濟觀察報采訪曾表示，燕郊等環首都經濟圈內的房地產業發展和其他產業的關聯度不夠，如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就業和消費都不在當地，不具備可持續性。

這些中小城市和衛星城鎮公共服務的提升，是一個龐大的經濟難題。毛大慶研究表明，如果北京要分10年讓外來人口享受北京本地居民相同的福利待遇，每年財政支出至少770億，相當于要多賣一倍的地或者多征25%的稅，僅公共交通一項，每年人均財政投入便需3200元，700萬的外來常住人口一年需投入224億。

北京尚且如此，像燕郊所處的河北廊坊等其他財政實力較弱的城市，更難以解決。毛大慶建議，中央財政應在此過程中發揮主要作用，逐步實現社保、住房公積金的全國統籌，同時放寬和創新地方融資渠道。

三四線城市契機

雖然大城市有著無與倫比的先天優勢，但并意味著中小城市就沒有發展的潛力。

高速鐵路網的建設以及網絡時代的到來，都對中小城市的發展提供了便利。上述接近中央決策部門的專家介紹，臺灣城市高鐵網的建成，將原來的三大經濟中心變成了五大經濟中心，“中國高鐵城市網的建成，也將非常有助于城市群的發展，那些高鐵網連接點的城市發展潛力比較大?！?/p>

恒大、碧桂園等大型開發商，便重點耕耘三四線城市，萬科副總裁毛大慶也表示，“在新型城鎮化下，二三線中心城市將逐漸形成城市帶，受益于二三線城市交通、人口和產業優勢的中小城市，房地產發展潛力也非常巨大，我們最看好沿海、沿河、沿湖等據水路優勢的區域?！?/p>

但中小城市也潛藏著一定的風險，三四線城市房地產市場飽和的說法便不絕于耳。

張寅介紹，三四線城市、縣級城市的土地浪費嚴重、市場混亂，“大多數的地都以很便宜的價賣了，或者圈給了跟當地政府有關系的人，代理人就等著外面的開發商來，一旦開發商來了，就賣給開發商，大多數人都等著這事——倒土地?！薄叭绻@些不觸動，城鎮化就是為已經破產的75%的縣級財政做一次性的買單?！睆堃f。