郭海飛

經濟觀察報：怎么看2013年房地產形勢？調控有無加碼可能？

李國平（高策顧問董事長）：我認為2013年調控應該不會加緊，原因是房地產行業對整體經濟的支撐作用。政府無法立刻去房地產化?，F在價格的上漲還是比較平和，全國70個大中城市，有漲，有跌，基本上都在個位數。有一些一線城市，比如北京，政府統計的普通商品房價格還是略微下跌。

我倒覺得現在是媒體把房市的回暖炒作得過于火爆了，實際上真實的情況并非如此。這種情況下沒有加緊宏觀調控的必要，因為最終要保持經濟的增長。我覺得也沒有放松的必要，因為量回來了，市場的需求仍然以剛需為主，在當前的這種市場預期下，整個2013年會延續2012年下半年的情況。2013年量穩價升是我的一個基本判斷。

需要注意的是，不要使大家的預期釋放得太快?，F在就怕集中釋放，會引起價格急劇上漲的情況，反而會迫使調控轉向趨緊加碼，那樣的話會使2013年的局面變得更加復雜。

經濟觀察報：對城鎮化怎么看？

李國平：誰將是城鎮化的承接者？三、四線城市除了本地的改善、升級需求主要是農民進城。問題是農民不是高消費群體，他們從宅基地進入新家園，政府是要花錢的。誰為城鎮化買單？首先是房地產開發商要來買地，隨后必須是買房人來承接。所以市場最關鍵的就是城市新增物業的購買者，他們的消費力，要為城鎮化買單。如果房價下去了，就沒有人來為城鎮化買單了。另外，城鎮化又關系著產業化，因為新增的人口需要在產業化的過程中實現就業。

房地產行業現在已經遇到這樣的問題了。原來都以為城鎮化會帶來無窮的機遇，當限購導致一、二線城市的需求萎縮，開發商都往三、四線城市擴張，但幾年后的現在卻又考慮回來了。所以要說城鎮化和房地產沒關系是錯的，可如果簡單地認為和房地產行業完全正相關，認為就此意味著三、四線城市的房地產市場的蓬勃發展，這種觀點也是十分值得警惕的。

經濟觀察報：現在重新回歸一、二線城市，競爭豈不是越來越激烈？

李國平：開發企業當初為什么會蜂擁前往三、四線城市，我個人認為也是房地產行業存在“產能過?！睂е碌?。企業規模要擴大，項目做完了之后拿不到地怎么辦，不想關門啊，所以就往三、四線城市走，現在看來是被動的，并不是真正市場需求有多大，而是開發商的規模擴大的需求非常大，聚合在一起就形成了巨大的“產能過剩轉移”。

這幾年來，這些過剩的產能在三、四線城市仍然得不到消解，當一、二線城市由于剛需而率先復蘇時，又再次被動地往回轉移。這又會出現一次更加集中的產能過剩，短期內導致的是地價上漲，長期影響的結果是項目的并購和企業的集中化。

經濟觀察報：你覺得中國的房地產市場現在是健康的嗎？

李國平：企業現在可以說它粗糙，但是它照樣能活。農村孩子滿地滾爬，吃得也不好，但是他生存能力強啊?，F在我們的企業很粗糙，但是它活得好啊。下一步就是市場有限，盤子要擴大，三、四線城鎮化會帶來很多陷阱，所以大家都回到一、二線城市，然后繼續擁擠，然后會有一些兼并，優勝劣汰。這和健康不健康沒什么關系，就是你夠不夠強，原來不健康的都能活下去，還活得不錯，接下來你們健康都不行，還要強大才行。一切讓市場說了算。