郭海飛

經濟觀察報：如何看待2013年的房地產市場？

蔣智生(華潤置地（北京）股份有限公司總經理)：總體來說，我覺得還是樂觀謹慎、謹慎樂觀。

在國際經濟疲軟、國內經濟筑底回升的大環境下，在2013年經濟回升的過程中，還是需要固定資產投資和房地產投資的支持。我們也作過研究，每次政府換屆后的次年，都是中國經濟的一個年景，新領導班子的上臺，要求中國經濟保持平穩的發展。

在這種大的政策和經濟背景下，我覺得，對房地產市場不會再施加高壓來治理，形勢會好一些。從2007年到2012年，短短5年時間，房地產市場經歷了兩個輪回周期，從2007年的暴火，到2008年的暴跌，又到2009年的暴漲，再到2010、2011年的調控下跌，到2012年下半年再回升。

短短5年經過兩個大的周期調整，造成這種現象的力量是兩個，一個是整個經濟形勢，第二個是政策。這兩種驅動力量在影響著房地產市場，讓樓市成為舞臺上的一個“木偶”，背后是這兩只看不見的手在操縱。在2013年，我覺得還是要看這背后的兩只手怎么發力，從國際、國內經濟總體形勢來看，會松一點，當然也不是“松綁”，限購還是會繼續。

經濟觀察報：今年，房地產市場是不是又將是第三輪周期的開始？

蔣智生：我估計不會出現大幅的上漲，當然北京、上海等一線城市，房價漲幅可能大一些，但在二、三、四線城市不怎么會漲。

我們在唐山、天津、秦皇島的銷量上來了，但價格沒怎么漲。這是地方政府和中央政府愿意看到的，我們不得不承認，這輪限購政策對房地產的宏觀調控是非常成功的，抑制了大量投資性需求。

雖然有人說二、三、四線城市房價沒有壓下來，但是它沒有大幅上漲，就相當于是降價，因為CPI是漲的，人們的收入是上漲的。對于二、三、四線城市來說，2013年還會維持2012年這種價格不漲、銷量上漲的局面。

對于一線城市來說，房價上漲的壓力會大一些，但也不可能出現2009年、2007年那種暴漲的局面，因為限購沒有放開，房價這匹“野馬”不可能到處亂跑。而且一旦價格上漲到中央政府和地方政府無法容忍的地步，不排除政府出臺新的調控政策，比如再一次提高首付門檻、擴大房產稅、加強資金監管、價格監管等等。

經濟觀察報：房價上漲到什么程度，政府會無法容忍呢？

蔣智生：我覺得一線城市一年漲個10%，政府就無法容忍了吧。

經濟觀察報：像北京房價已經連續7個月上漲了，通州漲幅已經超過10%了。

蔣智生：所以我估計2013年，對限價、限購、限貸這“三大限”的執行會非常非常嚴格，限價和限購的執行會更加嚴格，限貸可能隨著流動性，會稍微好一點。

經濟觀察報：你對城鎮化怎么看？

蔣智生：城鎮化能夠讓人口相對的自由流轉，我們有一個很強大的政府，在資源配置上向大城市集中，比如教育、醫療、交通、行政資源完全集中在城市，這很不好。城鎮化將使得更多中小城市分擔大城市的一些功能，霧霾天氣等都將是我們反思大城市病的一個契機。

兩年前，我們開始快速地布局三、四線城市，比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等，后來發現情況并不如我們預想的那么樂觀，依然是一、二線城市貢獻了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點，城鎮化風潮還沒有完全形成，但長遠來看，我覺得無論是住宅還是商業地產，三、四線城市都會有很大的機會。

經濟觀察報：三、四線城市現在已經趨于飽和，產生泡沫。隨著城鎮化的加強，供需矛盾豈不是會更加激烈？

蔣智生：所以我覺得還是要再觀察一段時間，等個兩三年，看看三、四線城市的發展情況，人口的增長情況。在這兩三年中，還是會回歸一、二線城市，一、二線城市的競爭也會更加激烈。但我們也不會完全從三、四線城市撤離，只是會減慢速度，以后更多的機會還是在三、四線城市。