廖杰華

經濟觀察報：怎么看2013年房地產形勢？調控有無加碼可能？

萬科：政策環境的變化，很大程度取決于房價的變動情況。但對房價變動的判斷本身就帶有很大的主觀性，此外還需要考慮公眾對房價的判斷和反應。由于存在各種不確定性，我們雖然可以分析政策背后的邏輯，但很難對政策本身準確預測。

萬科對政策的態度，始終是“應對重于預測”，很多時候我們寧可把情況想得更差一些，準備做得充分一些。有一點是比較確定的，政策不會放松，調控仍然會延續。

經濟觀察報：2013年開工、銷售、融資和土地購置計劃如何？

萬科：萬科的經營計劃會動態調整，每月集團會開運營會議討論每個月工作要求，每個季度調整未來四個季度到六個季度的項目安排，每年會調整一次未來36個月的發展。由于銷售受政策、市場等因素影響很大，公司不會預設固定年度銷售計劃。

開工的數字也會進行動態調整，為了便于投資者了解公司的經營信息，公司會在年度報告中披露目前的計劃開工情況，這主要是針對已經獲取的項目。

對新增土地，公司不會設定硬性指標，仍然會貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的原則。

經濟觀察報：商業地產領域的投資計劃如何安排？

萬科：公司發展非住宅類業務的出發點，是為了更好地做住宅。目前公司商業物業中最重要的部分是社區配套商業，此外還有部分區域中心型商業綜合體，以及一些酒店、服務式公寓和寫字樓。商業資源的占比大約在5%左右，未來會逐步提高，但是中期內不會超過20%，而且預計達到20%可能需要很長一段時間。

不久前公司在北京成立商用地產管理部，目的是整合萬科旗下各類商用資源，并探索適合萬科未來發展的商業地產模式。

經濟觀察報：如何看待中央對城鎮化建設的推進？企業對此有何戰略性安排？

萬科：城鎮化是未來中國發展的主題，城市圈發展、經濟結構調整和高鐵效應等導致的人口多向流動過程剛剛開始。對比發達國家處在類似經濟發展階段的案例，中國目前的城鎮化水平明顯偏低。未來城市化還有很長的路，房屋的需求依然很大，所以我們仍然看好行業中長期前景。

經濟觀察報：調控初期一、二線城市受較大影響，但后期這些區域回暖明顯，對企業的利潤貢獻可觀，部分三、四線城市則產生泡沫，企業對一、二、三、四線城市的發展布局作何判斷？

萬科：全國的住宅市場確實有分化，但也不能簡單地用一、二、三、四線來區分。東部一些城市，從行政級別上看屬于三線，但是從人口特征、經濟發展特征和房地產市場特征看，更接近二線的表現，和一線城市也有緊密的關聯性。這類城市，其實應該被作為準二線城市來看待。即使同為三、四線城市，不同市場之間的表現也存在差別。

整體上，目前主要城市的銷售形勢要更好一些，不過，這并不是說這些城市一定會出現普遍、大幅上漲，因為這些城市的存貨仍然處在較高的位置。相對來說，中西部的一些地級以下城市，由于近幾年開工較多，且缺乏人口流入的支持，可能會面臨較長的去存貨的過程。這些城市萬科基本上也沒有項目。