陳哲

經濟觀察報：2012年綠地房地產業務過千億，集團也進入財富500強，迅速增長主要得益于哪些方面？

張玉良（綠地集團董事長）：

2012年綠地在連續三年的大發展基礎上，又有了新突破。

綠地2012年完成銷售1078億，比2011年排名提高了一位，僅次于萬科。商業地產增長也很快，還不包括商業部分100萬平方米面積轉入經營。

具體來說，第一，房地產業務收入增幅大，萬科去年不到20%，我們是50%。第二，房地產中商業比重上去了。第三，我們去年向一、二線城市轉向很快。去年下半年，確定了2000億的投資規模項目，所以今年的基礎比較好。第四，海外項目發展大進步，澳洲、韓國濟州進展不錯，市場勢頭很好。綠地酒店管理公司與西班牙酒店集團互換酒店經營權，今年3月份掛綠地的牌子。

經濟觀察報：今年綠地的整體目標和具體發展措施是什么？

張玉良：今年我們房地產爭取再次實現50%增長。

具體措施上，一方面，進一步轉向商業地產，去年比重40%，今年要50%。其次，在高能級城市加大投資，剛剛進入寧波、杭州兩個浙江省的副省級城市。三是在產品結構上調整。

海外業務今年銷售目標是20億~30億，酒店業務新進入2~3個國家。

經濟觀察報：綠地去年下半年在上海大量拿地，重回一、二線的邏輯是什么？

張玉良：去年下半年綠地在上海拿了很多地塊。有一個背景，雖然國家提出城鎮化建設，要求大中小城市共同發展，但實際情況是，大城市磁性越來越強，聚集效應越來越明顯，中小城市除了特色類的，市場都在放緩，有的還在萎縮。國家的導向和政策并沒有很好結合，行政、醫療、教育資源全部往大城市走，從這個實際情況，我們的分析是今后發展重心恐怕不在三、四線城市。所以從去年下半年開始，三、四線城市基本沒投，三季度以后有個紀律就是不得投地級及更小的城市。

經濟觀察報：今年投資和開工計劃是怎樣的？

張玉良：今年房地產投資1500億，一半用于買地，估計在800億左右。

一是商業地產規模會更大，我預計今年在建的商業地產超過2000萬平方米。二是進入高能級城市。三是綜合體為主，還有一些產業地產，會增加持有比例。

經濟觀察報：如何判斷今年的資金環境？

張玉良：銀行對房地產總政策對外說不會放松，執行的情況就不一樣。預計今年整體的資金供應量加大，銀行對大企業還是很積極。

經濟觀察報：管幾百億和管千億可能并不是一回事，綠地在管控上有何變化？

張玉良：規模變大了后，一個就是要更加公眾化，今年酒店和海外業務，會在香港登陸市場。第二，從規范自身來看，強化內部管理。越是大企業，風險可能越來越大。雖然到處都是鶯歌燕舞，大家都是贊揚聲，更容易出事情。

去年馬鞍山事件，我們處理了20多個人，對外我們希望跟下面弟兄們一起面對困難，面對挑戰，對內就對不起了，我親自開了三次會。

從集團總部和區域的關系看，集團化的決策越來越強。什么時候投，投哪里，都是總部決定。投資決策上的，資金控制上的，權力越來越集中。

經濟觀察報：高速發展中，如何保證現金流安全？

張玉良：跟其他行業大企業比較，綠地相對多元。從現金流管理看，我們通盤考慮，而不是按照業務板塊分割。實踐證明，房地產緊張的時候，能源資金可以流動進去。反之亦然。這跟單一的相比，現金流可控性好很多。

第二個特點，業務結構中，商業地產比重很高。這種業務結構穩定性強，潛力大。

負債方面，集團下面每個單位年終考核指標，一個是經營性目標指標，第二是事故懲罰目標，三是先導性考核指標，負債就是先導性指標。首先要求控制負債規模，負債率去年是85　%左右，比去年降了0.69%。其次要求每年降低一個點的負債。