郭海飛

經濟觀察報：對2013年的房地產市場怎么看？

李文杰（中原地產華北區域董事總經理）：2011年到2012年，供地急劇下滑，2012年的下半年特別是第四季度起，供地才開始提速，今年一季度預計是一個供地高峰，也是一個交易高峰。

如果做一個土地供應、交投和市場庫存的曲線，存貨是不足的，新房供應少，交易量就向二手房集中，所以全國的二手房，現在是最近幾年交易比較活躍的階段，對新房價格有一個引導和拉動作用。

2013年到2014年，供應短期上不來，新的供應肯定要在2014年才能上來，調控的總體政策走勢，可能還是在抑制需求層面下手，目前能看見的可能是金融手段會加強，比如對二套房的首付和利率優惠會收緊，過多的行政手段應該不會再采用。

現在的政策是既要防止大漲，又要防止大落，雖然北京市提出回落，但并不希望房價馬上大落，所以2013年全年房地產市場可能是有波動、有調控的狀態。

經濟觀察報：一、二線城市和三、四線城市會有什么樣的不同？

李文杰：三、四線城市現在確實積壓很嚴重，一、二線城市在去年一年房價上漲還是比較明顯。

全國住房信息聯網和官員財產申報在2013年的走向依然不清楚，這可能給很多地方的買房和賣房帶來不確定性，雖然現在媒體說拋盤什么的，我覺得有點過于炒作，我不認為這會對整個房地產市場產生大的影響。

2013年一、二線熱點城市依然是調控和房價上漲的動力同時并存的，而三、四線城市最主要的是和城鎮化的關系。

城鎮化我覺得是一種公共資源的再分配，公共資源分配的背后是既得利益集團的利益再分配，比如先發展起來的東部城市和內陸城市，先發展起來的大型企業、集團怎么分配，這涉及到城鎮化的核心。

經濟觀察報：三、四線城市現在的市場是不是已經相對飽和？

李文杰：這個飽和指的是購買力的飽和，城鎮化是可以和這個聯系起來的，中國城市的形態一直是和政治形態相關，權力集中的地方一定是資源集中。美國是聯邦制，社區周圍都有很好的教育和醫療資源，中國不是這樣，政府這次城鎮化說的是人的城鎮化，而不是房子的城鎮化，如何破除這種公共資源的集中，是一個重要問題。

比如我們想象一下，把協和醫院搬到滄州，滄州的城市化進程肯定就解決了，是吧？我前天在協和，那地方就是什么人都進來啊，周圍的旅館、交通都是猛漲啊。

經濟觀察報：城鎮化不還得蓋房子嗎？

李文杰：三、四線城市是蓋了很多，政府出讓了很多土地，但現在積壓比較嚴重，問題是第一輪當地的改善性需求釋放以后，第二輪需求從哪里來？肯定是外部需求，問題是外邊的人為什么要住在這里？外邊的人要買房，肯定會在核心大城市買房。

我還是舉協和醫院的例子，比如協和醫院要搬過來，醫生、護士居住怎么解決？子女教育怎么解決？現在它在城區，它有很好的教育資源。

我覺得醫療資源和教育資源是最核心的兩個資源，其他的商業配套都是次要的。只要醫療和教育資源解決了，商業配套很自然地就解決了。

如果政府不解決公共資源的分配，怎么城鎮化？城鎮化不是簡單的農民就地上樓。比如秦皇島現在積壓就比較嚴重，房價上不去，供應量又大，而秦皇島還是個熱點城市，既有港口，又有旅游，但是第一輪城市拆遷改造完，后面的需求就沒了。過去的資源已經這樣了，再加強就需要產業的轉移，產業轉移過去需求就上來了。