經濟觀察報 范欣/文 北京市統計局近日發布的最新數據顯示，上半年，北京商品住宅銷售面積為479.4萬平方米，同比增長23.2%，其中7月中上旬，北京全市住宅（新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為18398套，比6月份同期上漲了22.1%，比去年同期的網簽量漲幅更是達到了64.6%。上半年全國一線城市房地產普遍回暖，許多開發商、專家紛紛預測房地產拐點已到，下半年房價將快速反彈，許多購房者擔心房價再次快速上漲。筆者以為可能性較小，原因如下：

第一，貨幣投放減速。2003年至今房價快速上漲主要緣于過多的貨幣投放，6月末廣義貨幣M2余額已達92.5萬億元，M2與GDP的比值已超1.8，超過美國、日本等主要發達經濟體。過多貨幣投放必然導致資產價格泡沫，一線城市房地產投資收益率早已超過安全邊際，以租售比計算，在北京投資一套房子回報周期高達30年。在一個以貨幣投放主導的房地產市場中，一旦貨幣供給減速，房價上漲將成為無源之水。2012年央行將M2增速目標設定在14%，目前看來，完成難度較大，因為新增貨幣供給量主要由兩個因素構成，即新增貸款與新增外匯占款，從央行最近公布的數據看，上半年新增貸款4.86萬億元，新增外匯占款3024億元，由此預計全年新增貸款約為8萬億元，新增外匯占款少于1萬億元，加上央行到期央票，全年廣義貨幣M2增速降到13%以內是大概率事件，而過去5年M2的平均增速高達19%。貨幣投放的減速不支持房價的快速上漲。

第二，通縮風險不支持房價大漲。改革開放以來支持經濟持續上漲的人口紅利、制度紅利、環境紅利正在逐漸消退，經濟增長率的中樞正在逐漸下移。從去年下半年開始外匯占款增量逐漸減少、衡量跨境資本流動的替代性指標（外匯占款-貿易順差-FDI）在二季度開始出現大幅減少，資金呈現出從國內流出的跡象。多年來人民幣“對內貶值，對外升值”在未來很可能演變為“對內升值，對外貶值”，央行需要不斷下調存款準備金率以釋放流動性，避免國內因流動性不足導致資產價格大幅下降。商業銀行由于利差不斷收緊、存貸比限制及地方債務帶來的壞賬風險等因素導致對外放款積極性將逐漸減弱，經濟有可能進入通縮周期，通縮周期房價是不可能大幅上漲的。

第三，房屋供給大幅度增加。國家統計局公布的上半年商品房（住宅）銷售面積為35347萬平方米，銷售額19323億元，施工面積高達35.7億平方米，以現有價格計算，目前施工面積全部銷售需要19.5萬億人民幣?？紤]到房地產開發周期一般在2~3年左右，即使今后三年都沒有新土地開工，每年商品房銷售額都必須保證在6.5萬億以上才能完全消化現有庫存。而商品房（住宅）創出銷售額新高的2011年僅為4.8萬億元。因此，未來商品房去庫存任務仍較嚴峻。

第四，居民購買力下降。最近的一份田野調查報告《中國家庭金融調查報告》顯示，中國最富裕的10%的家庭擁有75%的儲蓄存款和85%的家庭總資產。央行上半年數據顯示我國居民住戶存款額為39.5萬億元，貸款為14.7萬億元，住戶部門存款/住戶部門貸款為2.68倍，這一數值在2009年為4.2倍。僅2009-2011　年的三年住戶部門貸款凈增 7.9　萬億，這些負債主要是中等或中等以下收入的家庭來承擔，由此表明在高價位上進一步支持房地產增長的剛性需求可能并不如想象中強健。

第五，房價快速反彈可能導致國家再次調控。溫家寶總理今年第五次談房價，均強調房價合理回歸，如房價再次大幅度上漲極有可能招致更嚴厲的調控手段出現，導致泡沫剛性破裂。

綜上所述，從貨幣投放、經濟通縮壓力、房屋供給量大幅增加、居民購買力下降以及國家調控角度都不支持下半年房價大幅上漲。

（作者為中國工業經濟聯合會分析師）