經濟觀察報記者 周亞霖 北京報道 渣打銀行發布的一份持續了月余的調查報告認為，中國樓市已行至拐點，并行將復蘇。與此相應的是，相當比例的城市房屋成交量持續上升。這些城市的房價開始上漲。中國指數研究院發布的報告顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為8717元／平方米，環比6月上漲0.33%。其中70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。與上月相比，環比下跌的城市個數減少25個。
    8月7日，渣打銀行發布了這份《中國-房地產步入復蘇》的報告，渣打銀行的團隊在全國8座城市（成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山、肇慶）對30家房地產開發企業進行了第六次開發商調研。與前五次調查相同，調查問題圍繞開發企業目前的經營狀況和市場前景、由地方性開發企業的高管和全國性開發企業的地方分支機構高管回答。調研于2012年6月底、7月初進行。
    調查結果的顯示，不僅僅是成交量和房價在回暖，而且開發商對銷售的信心日益增強，融資環境也在不斷好轉，這些更為直觀化的現象給渣打銀行的研究團隊留下深刻的印象。
    微觀層面的調研支撐了渣打銀行基于宏觀數據對中國樓市的判斷，因此渣打銀行提出：中國房地產市場正在恢復，要回到曾經的繁榮將是一個漫長、艱難的跋涉，但復蘇似乎已經開始。
可支撐新房5%復合年均增長
    基于系列宏觀數據，“一到三線城市房屋銷量上升；全國范圍房屋銷售同比負增長已經觸底；房價似乎也已觸底，部分城市房價開始再次回升；竣工房屋面積大幅度下降，意味著新房供應量將是有限的；監管部門降低了開發商和購房者的貸款成本，目前兩種類型貸款均開始緩慢增加；地方政府積極調整房地產政策鼓勵銷售。”等，渣打銀行認為，中國房地產行業已到達一個拐點。
    渣打銀行認為，“中國的城市化仍在進行，從較長期看，我們堅定地認為中國需要更多房地產建設。渣打銀行股市分析團隊將未來需求作為房屋升級和城市化帶來需求為函數的模型，發現未來多年，房地產市場可以支撐新房建設5%的復合年均增長率”。
    渣打銀行認為，“有時候宏觀數據會說謊，因此我們非常希望通過對30家開發商的調查問卷來驗證我們的判斷，問題主要圍繞以下方面：開發商是否認為銷售動力能夠持續？開發商是否計劃大幅度削減建設活動？開發商是否認為地方政府將削減地價以促進銷售？開發商認為政策會如何？政策會產生什么影響？我們的調查結果基本上支持了我們的觀點：房地產市場復蘇的基礎已經形成。”
剛需、改善需求在推動銷售
    渣打銀行的調研顯示，因為剛性需求，房屋銷售有大幅度的提高，價格也趨于穩定。從而也降低了庫存。“新的住房需求來自哪里？受訪者答，57%來自于首套房購買者、31%來自改善住房者、12%來自投資者。這意味著近90%的房屋銷售來自于真正的需求。我們預計今年被抑制的需求將持續推進房屋銷售。”
    “去庫存過程也受到銷售推動。8家受訪公司稱其所在城市1月份庫存低于預期的只有2家，只有8家稱庫存增加（第五期23家）。更多受訪者反映其所在城市房屋庫存在緩慢下降。這與本報告概述部分列出的庫存量相符。”
    “房價似乎趨于穩定。早期調研顯示，很多開發商已經降價或打折促銷。我們調查的30家開發商中，25家稱其價格水平在過去三個月中持平或略微降低。但是，情況自第五期調研以來發生了變化，有幾家受訪者稱價格稍微上漲，這是第五期調研中沒有出現的。我們調查的開發商所在城市的二手房市場情況似乎更好。6家受訪者稱近幾個月價格出現了高達10%的漲幅，只有7家稱房價下降了，其余的反映房價沒有變化。”
地產企業融資成本大幅下降
    在這份報告中，對開發商的調查問卷涉及的各項指標和過往的調研相比都明顯好轉。而讓這份報告的撰寫者之一申嵐印象最為深刻的是：調研中，她發現開發商對銷售的信心大幅度的提升了和融資環境有了明顯的改善。申嵐調研時發現：“愿意降價的開發商少了。”13家受訪開發商稱（據其所知）沒有開發商降價了或者打算降價，這是2011年5月的第三期調研以來最多的一次。
    開發商對房價趨勢的預測出現了大逆轉：調查的30家開發商中，現在有24家認為房價已經觸底反彈，這與他們在第五期調研時的想法大相徑庭，當時多數受訪者仍然認為房價將繼續下降。
    融資狀況的好轉更是明顯，30家調研對象中有22家開發商表示在最近幾個月獲得銀行貸款越來越容易。除此之外，根據開發商們反映，由于基準利率兩次下調降低了銀行間的融資成本，銀行針對房地產項目開發貸款的平均利率由第四次調研的9.2%、第五次調研的8.8%下降到了如今的8.0%。
    從信托借款的成本更是大大的降低，報告顯示，20家開發商表示知道其他開發商在通過信托融資，這一數字和第五次調研情況相同。而信托公司所征收的利率也較第五次調研時的峰值有所降低，平均達到14%的水平（不包括其他成本）。申嵐告訴記者，在第五次調研（今年2月）的時候，這個利率的數據是20.9%。第四次調研的（去年11月）的時候，數據是17.2%。
    開發商的流動性狀況也有所改善，30家開發商中有13家的項目中沒有未償還銀行貸款，這個比例比第四次調研時的10家和第五次調研時的9家均有所提高。至于現金頭寸，16家受訪者表示有同行開發商面臨資金緊張的局面，比第五次調研時減少了8家。有6家開發商表示其子公司現金仍然充裕，這無疑是振奮人心的消息，因為在之前的調研中沒有一家開發商如是說。盡管如此，仍有8家開發商表示，如果在未來三個月內銷售不能提升，他們的子公司將面臨破產，這也意味著仍有部分開發商面臨著資金壓力。
    雖然該報告也提及了調控的繼續會對市場的信心有所影響的風險，但申嵐認為，今年不太可能出臺更強硬的調控措施，但不排除一些微調的政策出臺。她判斷的理由有三點：宏觀經濟上增長緩慢，保增長將是下半年的重點；第二，從價格走勢看，開發商大部分都在以價換量，不會有太出格的行為來導致價格暴漲，因而不會遭致更嚴厲的政策出臺；第三，整個市場還是有旺盛的需求。
    相對于渣打銀行相對樂觀的說法，也有另一種說法，一家央企分管市場的總監認為，現在僅僅是局部回暖。沈陽、天津、唐山等供應量較大的市場依然很低迷。而一位不愿意透露姓名的上市公司的董秘則認為，從他們公司樓盤銷售看，市場的確在變好，但對于政策走向無法做一個準確的預判，因此任何決策都基于最嚴厲的政策環境，公司不敢抱有任何幻想。