經濟觀察報 歐客/文 最近，挪威爆出房地產危機的前兆，引發了市場對于歐債危機進一步的擔憂和思考。2008年肇始于美國房地產泡沫的金融危機，似乎同樣在撕咬著風雨飄搖中的歐洲。房地產泡沫從來就與各種經濟危機密切相關，相互誘發風險，或是彼此推波助瀾。

挪威房地產市場風雨飄搖

日前，挪威財政部長公開要求該國銀行業減少對負債率偏高家庭的房地產貸款。據挪威央行估計，自從2008年以來，挪威房地產價格已經飆升了30%，而該國家庭負債已經接近年度可支配收入的2倍。

作為歐洲第二大石油和天然氣出口國，挪威的經濟表現在正遭遇歐債危機的歐洲可謂“鶴立雞群”，經濟增速靠前，失業率最后。在多數國家央行在考慮降低利率以刺激經濟增長時，挪威央行卻早在2011年年底時就討論提高利率的問題。當時，挪威的基準利率為1.5%。最終，挪威央行為了降低挪威克朗升值的壓力，不得不兩次降低利率，以保護其出口行業。

2011年，挪威有關金融監管機構就開始要求銀行減少房地產貸款，對于貸款規模超過地產市值85%以上的則禁止放貸。但此舉并沒有“冷卻”日益高漲的房價。挪威房地產經紀人協會估計，今年６月挪威房地產價格漲幅以年度計算達到7.7%，再創歷史新高。今年５月，挪威統計局公布的數據則顯示，家庭信貸增幅以年度計算增加了7.1%。

1980年代末期，就在挪威房地產泡沫破滅之前，挪威家庭負債曾超過年可支配收入的1.5倍。當時，房地產價格在接下來幾年下挫了40%。

最近，經濟合作與發展組織警告挪威政府，鑒于家庭負債率太高，挪威房地產業將面臨巨大風險。曾經準確預言美國次貸危機爆發的標準普爾－希爾房地產價格指數合作創立人希爾，今年１月就警告挪威政府，應高度關注房地產市場的泡沫化傾向。美聯儲則在６月一份報告中，將挪威列為面臨房地產泡沫壓力的典型國家。

并不陌生的歐洲房地產泡沫

挪威發生的房地產泡沫，對歐洲來說，是相當的“不陌生”。因為主權債務和銀行危機而向外界請求救助的國家，如西班牙、希臘、愛爾蘭等，其房地產業在危機爆發前夜曾呈現出“欣欣向榮”的景象。

全球金融危機爆發前的十年間，西班牙房價年均增長10%，有的年份甚至增長超過30%，地價也在十年間飆升5倍。西班牙銀行業把房地產貸款視作優質信貸。金融危機暴發后，西班牙靠房地產拉動的經濟大幅下滑，失業率達到24%，很多年青“房奴”無力支付貸款。大量房貸發生違約，引發西班牙銀行業系統性危機，不得不申請1000億歐元救助。銀行業出現危機，又連帶市場對西班牙國債的擔憂加劇，今年6月以來，其國債收益率多次突破7%的警戒線，差點就要把西班牙拉入申請救助的行列。

2000-2007年，希臘經濟增長形勢良好，年均增速4%，利率保持低位，加上移民數量不斷增長，推動房地產價格持續上揚，八年間年均增幅達9.1%。2007年當年房地產貸款就增長21%。特別是2004年希臘的“奧運經濟”，使大量民間資金和大量歐盟資金流向房地產，房價猛升。但隨著全球金融危機到來，希臘房地產的好日子到了盡頭。就業人口減少和外來人口重新流出，導致房地產市場供過于求。僅2008年一年，希臘房價就下跌12%，并出現嚴重滯銷。希臘政府長期以來預算都高度依賴房地產，在有關房地產行業的收入銳減后，為了維持高福利和高工資，財政赤字逐年上升，公共債務占GDP的比重也在幾年內從100%左右攀升至160%以上。隨之而來的就是主權債務危機。

愛爾蘭在全球金融危機之前，年均經濟增速5%-11%。1995-2007年，愛爾蘭房價平均上漲了3到4倍，房價相對家庭年收入的系數也從4上升到10。1996-2006十年間，愛爾蘭房地產業在國內生產總值中的比重翻了一番，從5%提高到10%。十年的經濟繁榮也催生了巨大的房地產泡沫，隨著全球金融危機的到來，高度放貸給房地產市場的銀行紛紛遭受巨虧。2008年愛爾蘭政府不得不對銀行進行全面擔保，將銀行業的債務放到了納稅人肩上。2010年，愛爾蘭當年的財政赤字就達到GDP的32%，無疑又進一步將其推向了主權債務危機的深淵。

歐洲從來都不孤獨

幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。用來形容危機時，似乎可以是“繁榮的經濟都是不同的，不幸的危機也都有共同之處”。

共同點之一：為了維持經濟高速增長，政府對房地產泡沫“視而不見”。例如，日本政府就是因為擔心日元升值對產業產生影響，而有意放松貨幣政策，將利率降至接近零，放縱流動性泛濫而誘發房地產泡沫；美國則在進入21世紀時為克服IT泡沫破滅給經濟帶來的影響，而放松銀根和金融業監管；愛爾蘭則是經歷了出口大幅增長和經濟繁榮后，在出口競爭力削弱時，為保持經濟增速而將發展房地產作為新的經濟增長點?？偟膩砜?，在地產泡沫形成時期，政府似乎更愿意“樂見其成”。

共同點之二：金融系統對房地產泡沫的“推波助瀾”。在房地產泡沫膨脹過程中，銀行都扮演了重要角色。大銀行繞過各種制度限制將大量資金投入房地產，將漲了若干倍的房地產視為可靠的“硬擔保”，甚至按房地產預期升值的價值提供貸款，留下巨大風險敞口。愛爾蘭房地產貸款的首付最低僅5%，美國也出現過“零首付”。

共同點之三：地產泡沫－銀行危機－貨幣危機或主權債務危機存在惡性循環。在房地產出現大泡沫的國家，一旦某種危機引發持續上漲的房地產市場下調，產生的大量房貸壞賬就會把銀行拖入深淵。政府就不得不出手“拯救”銀行，導致公共債務攀升，主權債務也因此引發。西班牙就是此種惡性循環的典型。如果房地產泡沫中外資的貢獻較大，則泡沫破滅時，大量外資外逃就會引發貨幣危機，泰國、馬來西亞、香港發生的危機就屬此類。

結論，任何房地產泡沫形成初期都是具有誘惑力的，任何靠房地產泡沫獲得的經濟增長都是不可持續的，任何房地產泡沫破滅造成的破壞都是災難性的。

當下中國房地產市場調控正處于十字路口，唯愿決策者能以歷史之教訓、他國之危機為借鑒。

（作者為北京大學中國戰略研究中心研究員）