經濟觀察報 評論員 呂尚春 從“紅五月”到“火六月”，沉寂了一年有余的房地產市場，又開始零星上演徹夜排隊、開盤日光的場面?；秀被氐?009年，盡管住建部以及諸多專家均表態調控仍將持續，然而過往的調控歷程表明，在經濟大盤停滯甚至惡化之時，房地產被推至“救火隊員”的角色往往是調控終曲。

從年初至今，近40個限購城市，在政策紅線左右奔突，佛山、蕪湖、上海的“新政”被先后叫停，調控政策一度呈現出一股決絕之氣。然而從一季度的地方政府財政困局，直至近期經濟形勢急轉直下，調控松動已成為社會隱然的預期。

房地產從熱到冷，從冷回暖，自2003年4月份首個房地產調控文件121號文至今，十載已逝，房地產調控卻依然掙扎在收還是放、緊還是松的糾結之中。

事實上，這樣的糾結是有基因的，121號文件首次提出對房地產貸款予以約束，然而在2003年8月份化解121號文件的18號文件隨即出臺，肯定了“房地產行業在經濟中的支柱作用”。在相當一段時間內，是用低速、長效的結構轉型構建經濟，還是依靠土地經濟、房地產開發立竿見影，GDP落袋為安，成為每一輪宏觀調控都面臨的短長博弈。

2009年末，是2005年第一輪房地產調控和2008年第二輪調控發揮實質抑制作用的“高壓期”，房價應聲止漲，然而，2010年春季的松動政策的突降之后，房價迅速反彈致使民間情緒沸騰一時。始自2011年初的第三輪調控維持至今，限購尚未取消，然而種種“越獄”的可能性卻在強烈撞擊著矜持中的第三輪調控防線?？梢灶A期的是，如果經濟持續下行，對第二套住房的限購行將適度放松。

如果商品房再度升溫，作為平衡社會需求的另一端，“保障房”是不是可以踐行其保障功能呢？這幾乎是一個悖論，建造保障房，恰恰需要占用可資賣錢生財的經營性用地，除非嚴明的制度安排與長期實踐中的不斷矯正，否則僅僅憑行政力量無法擺平其中的“利益最大化”傾向。老實說，目前各地匯報的保障房名錄，多為各類房產拼湊而成，并非實打實的干貨，指望保障房成為高房價的卸壓容器，仍是一個漫長而艱巨的事情。

什么時候房價不再是一個撕咬社會的猛禽？

商品房像商品房，保障房像保障房，在這方面，德國、新加坡、韓國等等可資借鑒。大多數成熟的市場經濟地區，商品房能夠做到不過度“資產化”，令熱錢持有房產無暴利可圖；而另一面則是公平、透明的保障房分配機制，依靠政府扶持、民間參與維持保障房運轉，而非純粹的國有化運營。更為寬闊的背景則是GDP主義與土地經濟不再有寄生關系，一個鮮活的指標是，在各個城市周邊的種種園區，藥谷、硅谷以及形形色色的產業基地能名實相符，而不是打著園區的名義，里面是包著皮的別墅、豪宅。

理論上，如上幾條并非不能實現，但看看周遭，近十年調控之后，我們也只能嘆息：或許這些理論注定不會適用于中國。