胡蓉萍

在上海經營小吃店的沙縣人李錦賢發現，老家多年不耕種的土地不僅可以流轉起來，而且還可以用土地承包經營權向當地信用社質押可以獲得一筆數量不小的貸款，這解決了他在北京等各地開連鎖店的資金缺口問題。

沙縣的政府、金融機構等都看到了土地流轉中的金融屬性和信貸需求，并試點推出土地流轉信托、土地流轉網上交易所、土地流轉權利質押貸款、新農村建設個人住房貸款等平臺和創新產品。某種層面上，沙縣的農村“閑置土地”金融化樣本或許可以給國內的土地流轉提供一些借鑒。

土地流轉貸款

地處閩西北山區的沙縣，以“中國小吃之鄉”聞名。沙縣小吃產業的蓬勃發展，給沙縣農民帶來了財富的同時，也造成了當地農村勞動力的嚴重匱乏，催生了大量“留守土地”，全縣耕地復耕指數下降，土地拋荒閑置現象日益突出，民間自發流轉土地現象悄然興起。

這些閑置土地流轉被沙縣農村信用合作聯社（以下簡稱“沙縣聯社”）看作是機會。該聯社和沙縣農辦、農業局及各鄉鎮建立了農村土地承包經營權流轉項目定期聯系制度，及時了解土地流轉過程中的實時動態和資金需求，力求在農村土地承包經營權流轉項目信貸支持上有所突破。

看到機會的還有蔡榮添。他辭去了福建南平市公務員的職務，來到沙縣柱源現代農業科技園開始創業，建立香水百合種植基地。創業初期，他憑借在信用社貸出的20萬元聯保貸款，獲得流轉土地80畝，每年每畝地支付農民相當于600斤干谷的租金。之后，他再用這一數年的土地承包經營權質押給當地信用社，獲得了50萬元的農村土地承包經營權流轉貸款。

沙縣副縣長施劍峰對本報表示：“我們這里的土地流轉權利受讓人可以是全國各地的人，不一定必須是沙縣人，這讓受益人范圍更廣了。2011年12月我縣正式被農業部、央行、銀監會、保監會等四部委確定為國家農村改革試驗區負責農村金融制度改革，而土地流轉貸款也是我們農村金融改革試驗區的一個創新?！?/p>

沙縣聯社理事長吳子斌對本報表示：“對達到準入條件的農村土地承包經營權流轉項目，在風險可控的前提下，我們為其量身訂制相應的信貸支持方案，比如對外地人，我們考慮可以用異地房產抵押、村干部保證等抵押擔保方式。同時根據經營范圍、生產周期等因素，設定半年至三年不等的貸款期限，并適度給予利率優惠?！?/p>

據吳子斌透露，貸款利率通常為基準利率上浮20%-30%，但是政府為了鼓勵農業產業化建設，通常有貼息，幅度為幫助企業歸還基準利率部分，因此，事實上蔡榮添只需要承擔上浮部分的利率。

福建銀監局副局長徐金玲對本報表示：“信用社對土地流轉創新各種信貸業務，解決了承包戶擴大生產規模的資金需求問題，有利于促進農村富余勞動力在農村內部就業，對農業結構調整將產生深遠影響?！?/p>

過去5年，沙縣聯社共支持土地流轉貸款645戶，流轉土地3762畝，累計發放土地流轉貸款9100多萬元，貸款余額4720萬元。到目前為止，沒有出現過一筆不良貸款。

土地信托流轉

為了實施土地大規模流轉，沙縣縣政府亦創新借助了信托基金的這一金融形式。

2011年5月，沙縣依據《信托法》，由縣國有資產經營有限公司注入150萬元作為信托基金，成立縣、鄉兩級土地承包經營權信托有限公司，形成縣鄉兩級土地信托服務網絡，搭建了土地信托流轉工作平臺——源豐信托公司。

信托公司成立后，依照《公司章程》，對已簽訂的1075份土地流轉合同按照土地信托程序進行規范，12.26萬畝流轉土地全部納入土地經營權信托公司管理。根據各村提供擬流轉土地，進行招商引資，在達成招商項目意向和收取履約保證金的基礎上，使用信托基金，預付存量土地租金，簡化以往簽約流轉的多重環節。按照土地信托程序，由村委會與農戶簽訂信托委托協議—村委會與信托公司簽訂信托合同——信托公司根據客商、專業合作組織和種養大戶的需求，簽訂信托流轉合同。

施劍峰介紹，建立土地信托流轉收益統一分配機制，在簽訂土地流轉合同時，由公司統一支付農戶的田地租金；在流轉過程中，對于信托土地改造、改良所產生的增值溢價部分，農戶將得到溢價部分60%的二次收益；流轉后由信托公司申請對接的市、縣項目配套資金，60%無償扶持項目業主用于農業生產，40%作為信托公司的投入，由信托公司按信托流轉年限，逐年向項目業主收回，收回資金的60%返還村集體，用于壯大集體資金和由村集體對流轉農戶進行“二次分配”。

比如，源豐信托公司針對沙縣子涵種植專業合作社擴大大棚蔬菜種植面積的需求，在高橋鎮新坡村信托流轉110戶農戶的280畝土地，并簽訂了給予有償使用市縣項目配套資金用于扶持發展大棚蔬菜的合同，由源豐公司向沙縣農業局申請90萬元市縣項目配套資金用于蔬菜種植，其中，54萬元作為無償扶持子涵種植專業合作社的項目資金，36萬元作為源豐公司的投入資金。根據合同，子涵種植合作社分10年返還投入資金，每年返還3.6萬元。源豐公司將其中的2.16萬元返還給高橋鎮新坡村委會。這部分資金，村里可用于補充村集體資金不足對流轉農戶實行二次分配。

此外，沙縣政府還投入30多萬，組建土地流轉網上交易市場，成為福建省首個土地流轉網上交易市場——沙縣土地流轉網，鼓勵企業、農民參與土地經營權流轉。據悉，沙縣土地流轉網上交易市場建成后，已達成意向流轉22件，面積8000多畝，實現土地交易18件，流轉耕地面積5300多畝。

根據本報從沙縣政府獲得的數據，沙縣已實現流轉耕地面積14.51萬畝，流轉率達62.4%。沙縣農村信用合作聯社等沙縣金融機構已向土地承包經營權流轉實施的41個農業項目發放貸款4426.58萬元貸款。

農村“按揭”貸款

除了土地流轉之外，沙縣在全國率先推出新農村建設個人住房貸款業務，這也是當地土地金融化的又一例證。

西郊村位于沙縣城郊，轄5個自然村，7個村民小組，368戶1386人。該村用50畝留地安置地建設農民公寓，改善村民住房。全村外出經營小吃戶134戶，占全村總戶數的36.4%。

農行沙縣支行推出了新農村個人住房貸款，為沙縣西郊村、大洲村386戶農戶授信新農村建設個人住房貸款3500萬元，用于解決農戶因政府統一規劃、統一建設而衍生的住房購置融資需求的信貸新產品，只限當地村鎮農戶購買自住房屋。

銀監會三明監管分局局長陳怡認為新農村建設個人住房貸款新產品的推出成功實現了兩大突破：一是突破了農村住房無法抵押的障礙。對國土資源部或省政府批準的集體建設用地使用權及地上建筑物抵押試點地區，農戶可將新農村建設社區范圍內所購房屋作為貸款抵押物，有效破解了當前農村地區貸款抵押難問題。

他認為這個產品還突破了農戶貸款方式的限制。新農村建設個人住房貸款的金額、期限、還款方式都充分考慮了農戶的主體特征和實際需求。農戶可獲得最長期限10年、最高額度達20萬元的貸款，貸款利率參照農戶類貸款利率規定執行，超過一年期的貸款可以選擇等額本金、等額本息等分期還款方式。

為解決集體土地抵押擔保的問題，沙縣政府出臺了《開展農村住房抵押貸款試點工作的意見（試行）》和《沙縣農村住房抵押貸款暫行辦法（試行）》，為農村住房的抵押提供了政策保障。同時，考慮到農民安置房價格上的優勢，沙縣政府明確規定：“集體土地性質的農民安置房，需通過村集體收回后，由村集體實行內部再分配”。

本報獲悉，農行通過與村委會協商，通過村民代表大會決議規定：由村委會出資同意按貸款總額的2%提取貸款風險金，以專戶性質存入農行并按農行相關規定進行管理；若貸款出現不良時，借款人同意由農行委托村委會收回借款人住宅，并轉售給村里其他村民，售房款用于歸還農行貸款；與借款村民達成協議，同意村委會將村里發放給借款人、親屬及其擔保人的各項分紅優先用于歸還該行逾期貸款。

這意味著，在現有政策條件下，村民的住房只能在同一個村的村民中流通。吳子斌說沙縣聯社也做該項業務，從整個沙縣的狀況來看，還沒出現過類似的不良。