胡蓉萍 朱熹妍 陳哲

房地產信托正在承受的巨大兌付壓力讓正在商業化轉型的信達、華融、東方和長城這四大資產管理公司（AMC）嗅到商機。

本報獲悉，他們正在重拾其處置金融不良資產的老本行，提前介入臨近信托兌現的房地產項目。事實上，臨近信托兌付期而缺乏流動性的房地產公司，不得不將抵押資產低價處置來滿足信托產品的還款需求，而四大資產管理公司通常以四折左右的價格來接收這些作為抵押資產的房地產項目。

業內人士透露，截至目前，四大資產管理公司收購的房地產信托規模已達兩三百億元。

提前兌付背后

根據用益信托、中金等第三方機構調查數據顯示，今年第二、三季度將出現一波千億量級的房地產信托兌付高潮。誰都不愿意成為首個不能兌付的產品。這種努力造就了資產管理公司在臨界點時的介入?！拔覀冊诮邮?，不良資產不僅僅限于銀行不良貸款，應該包括所有金融機構的不良資產，包括信托，這算是我們商業化收購不良資產業務的一部分?！蹦迟Y產管理公司總裁2月28日接受本報采訪時表示。

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去年9月底，銀監會“叫?！苯鹑谫Y產公司直接投資信托和理財產品；今年1月，銀監會再次向四家資產公司發文，禁止資產公司未經許可通過提供信托增信、不良資產遠期收購等方式為信托提供擔保。不過，有著強烈創新動力的信托公司和資產管理公司以收購不良資產的名義，繼續著資產管理公司的房地產信托接盤。

一家資產管理公司相關業務部門負責人對本報解釋：“不能到期兌付當然是不良了，沒有到期的，如果出現欠息，比如很多信托是按季付息的，或者其他違約記錄，或者一些違約行為，我認為也可以認定為不良。所以從這個意義上說，資產管理公司現在收購的房地產信托就是在收購金融不良資產，所以是合法合規的?！?/p>

他說：“銀監會叫停的我們都沒有做，但我認為叫停的兩種業務其實在合規性上沒有問題，我想銀監會更擔心的是房地產行業和信托行業的風險?！?/p>

事實上，四大資產管理公司收購房地產信托的資金來源，除了其自有資金以外，還有銀行貸款。四大資產管理公司是1999年為處理國有銀行股份制改造中的不良資產而成立，以最大限度保全資產、減少損失為主要經營目標，是國內金融市場上為數不多的專業處理金融不良資產的機構。他們在向銀行申請貸款時擁有著較高的授信。本報了解到，其中一家一年的授信額度為800億，這相當于一家股份制商業銀行一年信貸額度的一半。

一家大型信托公司資產管理部總經理也對本報證實：“目前確有很多資產管理公司對接盤地產信托很積極,等開發商一無法兌付，立刻就可以接過來。具體的模式基本是按照以前商業銀行處置不良資產的方式?！?/p>

他所指的模式是在選擇項目上，要么是選擇抵押標的土地項目比較優質的，如果是股權融資的就看股權能否變現或者轉為債權。根據中金公司測算，2012年到2013年房地產信托分別到期2200億和2800億，總還款額分別約為2500億和3100億。

AMC的壓力測試

“房地產行業和信托行業當然有風險，而處理已經產生風險的金融資產，正是我們的長項。我們有我們的底線和處置方法?！蹦迟Y產管理公司相關業務部門負責人稱。

事實上，已經商業化轉型的資產管理公司收購房地產信托的目的有且只有一個，就是盈利，獲利是它要堅守的底線和標準。這背后，是四大資產管理公司的手握現金、需要投資和對中國房地產業未來的相對樂觀。

作為金融機構，資產管理公司對房地產信托通常在綜合考慮了抵押率、未來還款現金流的狀況下做出是否要接收的決定，通常是針對抵押率較好的項目，比如小于40%，他們比較有收購興趣。

信托計劃本身是不打折的，10個億的信托計劃，資產管理公司就需要花10億資金來購買，但是抵押的資產可能值30億。也就是說，資產管理公司用10億現金獲得了價值30億的資產，這隱含著資產管理公司認為，未來即使房價再跌，也跌不了三分之二之多?！昂诵膮^域跌幅會小，郊區跌幅會大。盡管如此，通州8000到1萬塊一平總是值的。如果產品沒有硬傷，項目到了這么一個狀況，原則上說，我們是會接的?！鄙鲜鲑Y產管理公司人士表示。

這就是資產管理公司自我壓力測試的底線，除了抵押率之外，他們還看客戶質地、項目位置、資產評估所能帶來的現金流。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉也認為，轉至資產管理公司的意義是信托公司對房地產市場持續報以看空的行為，但是對于行業而言，只要調控政策出現一絲松動的余地，那么房地產信貸市場的壞賬出現的概率將大幅降低。

不過，短期造成的壓力無可避免?！皟陡兜膲毫€是很大的。目前沒有出現無法兌付的情況，畢竟誰都不想成為第一單，壓力不光光是房地產公司，信托公司壓力也很大。我們銀行常常給信托公司壓力，未來也不排除用他們自有資金來兌付。因為無法兌付情況的出現對市場將是毀滅性的，至少要把風險扛到2013年?！蹦彻煞葜沏y行私人銀行部負責人表示。

地產商的壓力

業內人士預計，對于那些償付壓力較重的房地產公司來說，資金鏈在今年二季度可能爆發風險。中金公司的一份報告認為：“中小房地產公司面臨風險較高，與大型上市公司相比，無論從信托融資總規模，還是從信托規模占凈資產比例等指標看，小地產公司如陽光城、浙江廣廈、南國置業等，面臨更大的到期風險，其次是區域中做周轉的中小型公司如榮盛發展、福星股份?！?/p>

房地產信托的兌付資金主要依靠銷售回款，在當今銷售難、回款慢的情形下，自然加大了房地產信托的兌付風險。尤其是那些對信托依賴較大的小開發商，很有可能到期無法償付。

對很多開發商而言，“在進入兌付高峰期前的一兩個月里，能否抓住時間窗口，加快銷售，可能是能否存活的關鍵?！鄙虾Ｒ晃婚_發商老總說。

當然，也還有其他的對策。據了解，經民生銀行私人銀行部渠道銷售的房地產信托中，今年已有兩款已于前不久到期，并成功實現了兌付。但民生銀行相關人士告訴記者，兌付資金來源并不是項目回款和銷售流量，而是其母公司的資金墊付，這被認為是未來信托兌付的常態。

而對那些沒有大樹可靠的房地產公司而言，選擇資產管理公司接盤或許不是最壞的打算。在資產管理公司接盤房地產信托的環節中，房地產商是承擔成本最高的，他們中的大多數以低于五折的價格處理了自己的項目。