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趙娟

龍年以來，房地產（申萬）指數的最大漲幅達到了28%之多，實際上漲也達20%。成為A股弱市中，最亮麗的板塊。

證券市場里的眾多機構普遍將這一波行情解讀為，由房地產市場交易量好轉引起的超跌反彈及預期差行情。

房地產股票的動力似乎還依然存在，上海辟謠房地產微調政策，地產股暫停了上漲勢頭，但3日后再度反彈。

盡管中央限購基調強調不變，但支持剛性需求的政策已然松動。

3月2日，來自中投證券的消息稱，四大國有商業銀行日前在京召開座談會，提出要繼續全面貫徹落實差別化住房信貸政策，“首套房貸利率基準內定價，貸款審批被責令提速”，即允許利率向下調整，同時提出要積極支持資質良好的開發企業進行有市場需求的普通商品住房建設，增加普通商品房的有效供給。

這一政策被立即解讀為，信貸政策已實質支持住宅市場。

樂觀的機構認為，即使經濟基本面未見好轉，但經濟最差的時候也預示著政策的放松即將到來，這或是房地產股以及整個股市向上的動力。

“超預期”行情

除了1月份的超跌反彈，面對地產板塊整個2月凌厲的上漲，一些分析師甚至基金經理起初也表示困惑，因為，就在剛剛過去的1月份，房地產的基本面還在探底。

中房信克爾瑞研究中心數據顯示，1月份，十大重點城市的成交總量為334.01萬方，環比下降53%，同比平均跌幅更是達到68%。雖說有春節因素，但2012年1月份的成交數據與同樣是春節月的2011年2月份相比，下降幅度依然達到了46%。

另一方面，市場普遍擔憂，開發商存在資金鏈斷裂以及房地產信托兌付違約風險。目前房地產庫存依然位居各行業榜首，數據顯示，去年末全國未竣工房地產項目15.04萬宗，面積達47.99萬公頃，4倍于過去三年年均實際供應量，庫存量處于高位運行狀態。

而變化發生在2月份。

無論是開發商再度打出“1成首付”的幌子，還是百人看房團再現北京大興的新聞，2月份各周逐漸放量的房地產成交量是房地產股行情得以繼續的引子。

各研究機構跟蹤的數據均稱，所跟蹤樣本城市2月份各周銷售面積大都環比回升。北京市住建委最新數據顯示，北京2月二手房住宅網簽量為5515套，環比1月大漲88%，但與去年月均數據相比，仍處于低位。

記者走訪了北京數家房地產中介，東四環一家鏈家地產工作人員介紹，2月的確成交量明顯放大，成交達30余套，而1月僅10余套，且成交的房表面看均價未變但是總價均下降了約5%，因降息以及政策松動預期，最近看房的人多了很多。據了解，搜狐網組織的看房團，報名非?；鸨?，達到一萬多人，而且絕大部分都是想置業的年輕人。

尋找“預期差”是許多研究員的一項功課，他們關心的不是基本面的變化，而是人們對基本面的預期有沒有變化，這或是可以解釋房地產板塊上漲的原因之一?！坝绊懛康禺a股表現的不是房價，而是成交量，只要放量房地產公司利潤就會好轉，也并非真正好起來，只是現實情況超出當初大家的悲觀預期?！蹦戏交鹗紫呗詭煑畹慢埛Q，“房企利潤絕對量很難上升，環比上升就不錯了，今年業績提升希望渺茫，但股價上漲主要靠預期改變帶來的估值提升?！?/p>

◆下轉16版

◆上接09版

房地產板塊的上漲也讓去年以來重倉其中的上投摩根中國優勢、富國天瑞等基金受益良多，其業績均在同類排名中居前。

目前，機構普遍認同，房地產板塊估值尚處于低估狀態，且價跌放量，被壓抑了兩年的剛性需求成反彈之勢，但2月份的成交量反彈能否成為趨勢仍難以確定。

但中金公司的研究報告亦指出許多人的擔憂：當前的房地產政策仍處于地方與中央博弈的狀態之中，中央放松政策出現的概率很小，地方政府的自行放松政策不會徹底改觀當地的房地產銷售狀況，因為這些政策對于刺激新增需求的有效性不會很大，但是這些政策的出臺卻很可能改變大部分賣房者的心理，使得惜售情緒開始上升，因此使得房價可能未來更難出現顯著下降，從而讓本輪房地產調整周期進一步的進入“銷量難漲，房價難跌”的僵持狀態中去。

博弈政策放松

2月27日，上海房管局就關于放開非本市戶籍居民限購辟謠，重申嚴格執行住房限售政策。此消息一出，房地產板塊漲勢偃旗息鼓，但調整僅3日后，3月1日又有所表現，3月2日，房地產板塊指數最高上漲了近4%。

“過去兩年市場更關注投資需求，忽視了房地產板塊的消費屬性，如果僅看剛性需求，我們判斷價格下降后成交量一定會出來，但可能是一波一波進行?！鄙虾Ｒ患液腺Y基金公司基金經理稱。

但亦有人擔憂，房地產會形成降價預期，隨后需求萎縮，最不利的局面即“價跌無量”硬著陸。

上海一家券商資管負責人士則坦言，目前對房地產板塊僅做波段參與，雖然估值的確較低，但最關鍵的是政策不明確，同時，全市場流動性依然緊張，難以支撐大行情。

對于房地產板塊的投資，政策一向至關重要。

地方政府的房地產微調已經不是第一次，去年底以來，已經有了上海、蕪湖、佛山等很多城市成為樓市政策微調的“出頭鳥”。但市場普遍分析，這足見各地方政府經濟和財政壓力，背后實質上是過度依賴土地財政的地方政府和面對迅速膨脹的庫存，業績腰斬、處境愈加艱難的房企試探性的選擇。

上海此次的微調被普遍認為是打了投資性需求的擦邊球，超出中央鼓勵剛性需求、限制投資性需求的政策大綱。

但國金證券認為“擦邊球”作為一種有效的手段，地方政府往往不會因為其難度高而放棄，預計未來地方刺激行業的行為和方向不會改變，因為地產的銷售周期明顯提前于地方財政周期，如果不令市場盡早回暖，地方未來的財政壓力將會非常明顯，未來博弈仍將繼續，只有房價的理性回調和地產新開工的下滑才是終結調整周期最好的標志。

國泰君安的報告則指出，目前房地產板塊政策面已經見頂反轉。其對政策面局部放松的路徑判斷是：宏觀貨幣信貸實際寬松，地方政府自主決策的行業政策局部放松，中央總體行業政策局部放松。

國泰君安認為，基本面的調整，將真正釋放政策壓力，基本面越差，政策趨松的速度越快，預判隨著量價、投資數據的持續下降，中央及地方政策趨松的態勢將更為明確。

實際上，銀行自行下調房貸利率或加快審批流程的現象已經出現。根據中信證券的草根調研，與去年首套房房貸上浮10%相比，目前針對首套房九折再九五折的現象已經相當常見，八五折的利率也已經出現。

上述那位上海的基金經理也認為，正是這樣的預期，房地產板塊或將還有行情，在脆弱的基本面下向上突破。

房地產政策的博弈不僅僅關于地產股及其相關周期股，房地產影響整個宏觀經濟的投資增速，直接牽動GDP和貨幣政策。而市場目前關注的也不僅僅是房地產政策的博弈。

來自多家機構和銀行的最新消息稱，2月份銀行新增信貸很可能僅有5000多億元，遠低于8000億元的預期，此前1月份新增信貸7000多億元，已經低于過萬億的預期。

記者從一家大型銀行內部人士處了解到，他們并非沒有貸款額度和放貸動力，而是貸款需求不足。

1月份，中國社會融資總量同比銳減四成以上，國家信息中心分析認為，其不僅源于前期貨幣當局收緊銀根，更反映出實體經濟真實需求的萎縮，考慮到金融信貸周期要先于經濟周期，未來經濟增速可能進一步下滑?！耙患径菺DP依然在尋底中已經是明確的，一季報后企業盈利增速一定還會下降?！鄙鲜龌鸾浝矸Q。

但是，1月份，新增信貸低于預期股市反彈并沒有受到影響，在股市看多情緒主導的市場中反而出現了“利空被解讀為利多”，認為這是經濟見底的信號?！?月份的信貸說明經濟需求真的不好，未來貨幣政策放松的趨勢已經明確，再加上，目前正值兩會，地方財政的困難也會在媒體上有所呈現，如果股市以及房地產板塊能夠繼續上漲，動力只能來自于對政策放松的預期了?！鄙鲜龌鸾浝矸Q。