經濟觀察網 楊紅旭/文 房地產業入冬了，這是多數業界人和房地產企業一致的感覺。萬科等地產巨頭亦明確表示轉入“過冬模式”。感覺只是感覺，有無嚴格標準？氣象學上對于入冬和出冬，是有溫度標尺的。其實，房地產業也有，那就是全國房地產開發景氣指數。

這是一個綜合指標，包括開發企業購地、資金、存貨、施工等因素，堪稱房地產業的“溫度計”。100點以上，為景氣區間，100點以下，為不景氣區間。今年11月份，這一指數為99.87，比10月份降低0.4個百分點，比去年同期回落3.33個百分點。關鍵是，這是自2009年8月份以來首次跌破100，也即正式進入冬天，同時也創近27個月以來的新低值。

大家一直在討論和爭議樓市“拐點”問題。其實，有三類拐點，已經發生。第一個是房價拐點：今年10月全國70個大中城市新建商品住宅價格環比9月份下降了0.14%，這是2009年3月以來首次實質性的下跌。第二個是成交拐點：今年1月“國八條”出臺，2月即出現拐點，至今仍維持低迷；第三個是景氣拐點：2010年3月觸頂105.89，4月調頭向下，至今已下行了20個月。

那么，這次樓市調整將持續多久，冬天有多長？決定樓市短期走向的有三要素：政策、資金、存貨。首先，房地產政策仍然從緊。中央政治局12月9日召開會議，為明年經濟工作定調，提出：實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈活性、前瞻性，保持經濟平穩較快發展和物價總水平基本穩定。由此可見，財政政策和貨幣政策的表述并無變化，只是將保增長的位置，提到了抑通脹之前。隨著上周首次下降存款準備金率，貨幣政策已開始轉向，但不要奢望像2008年四季度和2009年那么寬松。

會議同時強調：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。這一表述，讓很多業界人士受不了，資產市場亦出現負面反應，今天股市即以破位下跌相表示，上證綜合跌破2300點大關，同時也是前期底部，領跌“元兇”，正是地產股。其實11月以來，溫總理和李副總理的兩次表態，已為政治局的這一定調埋下了伏筆。按此口徑，則明年政策難以大變，雖然不排降下半年出現松動。至少，46個限購城市今年年底不太可能退出限購。

其次，從資金面分析，貨幣政策有所松動，但政府卻強調信貸仍不向房地產松口。未來幾個月，除了首套房貸款存在松動的可能性之外，房地產信貸環境不會顯著改善。開發企業的資金情況繼續趨緊，全國房地產開發企業資金來源增幅持續下滑，企業負債率明顯超過近幾年平均水平，項目銷售資金回籠情況仍然糟糕。降價促銷的壓力越來越大，部分項目冒著售樓處被砸的危險進行三成左右的較大調價。

再次，企業的存貨量持續增加，尤其是可售未售房源庫存很大。截止11月底，全國四個一線城市和四個典型二線城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與去年同期相比，新增1276萬平方米庫存量，增長約38.44%，環比上月新增3.06%，庫存量處于高位運行狀態。八個典型城市新建商品住宅存銷比為12.9（需要消化的月份），刷新了今年10月份住宅存銷比的最高點11.8，庫存量已步入過大區間。

中國樓市的上一個冬天，2008年10月至2009年7月，國房景氣指數在冬天呆了10個月。由于這次不可能出現2008年四季度和2009年那樣的救市力度，所以冬天持續的時間，預計將超過10個月。但卻不會長于上上一個冬天：1997年2月至2000年6月，持續了41個月之久。因為當前中國經濟和樓市的形態，皆好于當時。如果說2011年房地產業溫度低于去年，那么明年還將比今年更低。房地產業界人士與企業，必須有足夠的思想準備。不過，對于想要購房的人而言，明年或是購房的較好時機。