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楊陽 劉銘 李蕊 郭占凱 李忠庶

10月30日，咕咚網市場總監王季成來到北京平谷。和他一起來的還有很多中小科技公司，他們都是收到了北京平谷區政府的邀請來了解平谷的投資環境——平谷區委副書記、區長張吉福表示，如果來平谷投資，根據納稅狀況，可以得到政府不同等級的獎勵——包括返還營業稅、所得稅、增值稅和土地增值稅。張吉福甚至向他們許諾，如果哪家公司愿意到這里來投資，注冊資金達到一定級別，平谷區政府愿意為該企業的員工免費提供住房。

以上并非個案。很多公司都是承諾在某地投資達到一定級別后，可以占有一些土地資源，例如阿里巴巴傳出有意在成都投資10億建立一個西部物流中心；在成都周邊，京東商城董事會主席劉強東公開表示要建一個超20萬平米的物流倉儲中心，明年3月開工，年底完成。

一位知情者稱，原來電子商務公司拿地很容易，但是近期地價已經大幅上漲?，F在一線城市的地價按照位置每畝價格從十幾萬到五六十萬不等。有些發展迅猛的B2C電子商務公司拿地甚至不論條件，即便在偏遠的地方，他們也照拿不誤，有的是為了建倉儲，有的則是不愿意錯過政府的政策機會。

但是，從長遠來看拿地是劃算的——土地永遠是稀缺資源。

正是時候

連續宏觀調控政策令全國土地市場明顯降溫，中房指數的最新統計數據顯示，前三季度，全國土地市場住宅用地呈現量價齊跌的態勢，全國土地成交總體樓面價從1276元/平米下降至1085元/平米。北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應量同比降幅達23%，成交量降幅達25%，遠高于133個市縣平均下跌11%的水平。其中，天津、武漢和杭州的供應量跌幅高達51%、41%和38%——現在，也許是一個拿地的好時候。

那些科技互聯網公司，哪個手上不是握有大量美元？手握32億美元的騰訊、兜里放著17億美元的網易、賬上存著15億美元的百度、阿里巴巴等。

一位知情者稱，搜索巨頭百度在上海、深圳、廣州、北京等地都有項目，現在正在籌劃購買亦莊開發區的大片土地。山西陽泉政府給了百度一大片地，百度在那里建立了一個數據中心，主要是做云計算，部署了很多服務器。在深圳，百度也有兩棟樓已經開工，都是超高層建筑，主要是給百度員工建的辦公樓，當然，如果百度自己用不完也可以對外出租。

對此信息，百度公司坦承，目前百度已經與北京市及山西省達成合作，在北京亦莊經濟開發區及山西陽泉建設云計算中心，并正在積極推進“開放云”的計劃，為網民提供平等、便捷的搜索服務，并幫助第三方企業有效降低研發和運營成本。

本報在公開資料中查到，百度此前曾在深圳耗資1.26億元人民幣購買了一塊8248.2平米政府出讓土地。對此百度的解釋是，2010年百度已與深圳市政府簽署合作協議，在深圳投資建設國際總部、華南地區部和研發中心，并進一步加強與深圳的產業合作。

事實上，從財報上看騰訊這兩年在固定資產上的投入也在飆升。

騰訊2010年年報顯示，2010年非流動資產總額為104.56億元，比上年增長140%。其中固定資產投入項目總額為32.93億元，比上年增長了30.8%，在建工程投資3.87億元，比上年增長266%，投資物業金額為3723萬元，比上年下降了45%。土地使用權投資金額為2.3億元，比上年增長了551%。騰訊在投資活動的現金流量中用于購買固定資產、在建工程和投資物業的部分共14.88億元，與2009年的7.89億元相比上漲了88%。

騰訊投資者關系部助理總經理葉幗貞表示，騰訊所投資的物業都是公司自用，沒有做地產投資。而一位騰訊的員工透露，騰訊的業務發展迅猛，未來計劃每個事業部都有一棟自己的大樓。

搜狐董事局主席張朝陽最近也正在考慮，再看時機能否為公司解決些辦公場地的問題，主要的考慮方向定在了二三線城市。

事實上，2007年2月搜狐就在中關村用3400萬美元購置了1.8625萬平米的辦公場所。2009年8月，搜狐旗下上市公司搜狐暢游又在石景山區耗資3340萬美元購置了1.5萬平米辦公場所；2010年，搜狐投資1.2億美元從聯想融科旗下買地蓋樓；2010年8月，搜狐暢游又投資了1.5億美元購買在建大樓用以辦公。此外，搜狐及搜狐暢游還在北京、天津租有約1.06萬平米的房屋以容納增加的員工，在上海、廣州等地亦有。

除了做辦公室外，為了業務拿地的也大有人在。

◆下轉32版

上接25版

九城集團財報顯示，九城集團已進駐亦莊開發區，集團作為電子商務產業環境運營商和整合服務提供商，將建設規模超過10萬平方米的九城亦莊電子商務產業聚集園區。該公司試圖為電子商務中小企業和創業網商提供整合的產業鏈基礎產業和物理環境、技術集成、電子支付和相關運營、整合營銷等一站式解決方案——包括吸引那些中小電子商務企業和創業網商進駐。

2011年10月，亞馬遜中國宣布啟用坐落于江蘇昆山花橋經濟開發區的物流基地。它是當前中國電商界最大和最先進的運營中心，擁有世界一流的自動化包裝流水線、先進的訂單處理系統，與亞馬遜在美國的亞利桑那州、鳳凰城和東京采用的設備系統完全一樣，面積達12萬平方米。

亞馬遜中國區總裁王漢華透露，倉儲物流是電子商務可持續發展的關鍵。亞馬遜中國很早便開始在倉儲物流方面的投資與布局，不僅是對運營中心的投資與建設，更重要的是確保其運營能力達到最佳水平。

不過，如此重要的倉儲物流中心，卻沒有一處是買來的，而全部是亞馬遜中國從地方政府手里租來的，采用的是“5+2架構：即前五年亞馬遜簽下租用協議，五年后再決定是否續簽——這樣，兩年后將由亞馬遜中國來掌控主動權，到時候再根據公司的電子商務發展情況決定要不要和昆山花橋經濟開發區續簽租約，或者擴大。

在王漢華看來，那些買地的公司有些偏離了主業，那并不是電子商務公司應該做的事。目前，亞馬遜中國在華沒有購置任何地產和物業，包括目前慈云寺橋的辦公室在內，全部系租用。

但是，搜狐董事局主席兼CEO張朝陽卻正在尋求新購辦公地點的機會。在張朝陽看來，公司的發展實在太快，而且這兩年地租上漲得也太過迅猛，如果公司不是提前買下了搜狐網絡大廈，僅地租的上漲就會造成很大成本，無法控制。而他考慮更多的還有一點，就是搜狐的員工很多都是在搜狐網絡大廈附近買了房子，公司搬家不僅是公司自身的損失，對員工也太不負責任。

張朝陽坦言，買地主要還是為滿足公司發展的需要，但他并不避諱買地蓋樓可以盈利。在張朝陽看來，硅谷都是輕公司，成長性太高及人員擴張非?？?，最重要的還是人才和創意產品，房地產的升值卻是緩慢的。而在中國，城市擴張使得資產升值過快，導致租金上漲過快，另外，權益保護的缺失也使得公司在租金調整過程中處于劣勢，而如果公司承受不了過快上漲的租金，頻繁的搬遷也會給公司經營及員工心理帶來很大的波動。這也造成了硅谷和中國的科技公司租房和買地蓋房的不同選擇。

張朝陽承認中國科技公司買地將是一種長期的趨勢。

一位房地產行業的資深人士表示，早幾年是政府為了引進產業，有的倉儲地塊會以極低的價格出讓，但是現在電子商務公司要建倉儲物流的太多，好的地塊已經拿得差不多了，價格也已經漲高了，但是從長遠看土地還是稀缺資源，他們拿地還可以跟政府談價格要補貼以及獲得返稅，因此還是劃算的。

“內定親家”

常規來講，能從政府拿的地一般都被分為十個級別。

一級用地最貴，基準地價在每平米7214元到9755元之間，第十級的土地基準地價則在每平米143到260元之間。而每塊地的實際價格還要包括另外一部分，就是樓面毛地價（即樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率的條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格）。

政府出讓的土地主要按四種用途標價：商業、綜合、居住或者工業——這其中，工業用地最為便宜。這意味著，如果一個公司拿的地是商業地皮，那么價格應該最貴。用來建倉儲的地塊屬于工業用地里的一種，但現在，倉儲用地要比普通的工業用地價格貴一倍。

據一位參與某公司拿地的高管透露，很多公司都是以工業用地的名義拿地，但是拿到之后更改用途，有的甚至去做旅游。

而個別公司拿地的方式也非常特殊：通過“招拍掛”的方式進行招標，一旦拿地之后，政府會以各種補貼對這些公司進行返還。

該知情者透露，通過“招拍掛”會有風險，因為先期投入的公司也有可能拿不到地。但是政府在寫招標書的時候可以為他們量身定做。據了解，有些公司已經在海淀進行了一級開發。

據該知情人士透露，按照我國法律的規定，一般都是由政府進行“三通一平”的前期工作，但是現在政府將拆遷等前期工作交給了開發商，這就是為何開發商會跟拆遷戶有糾紛的原因。而政府想把地給誰的時候，就會讓對方進行土地招標前的工作，完成土地的三通一平，把土地變成凈地，然后再進行招拍掛?，F在讓某科技公司進入，說明政府已經有意向將海淀的這塊地給這個科技公司了。