葉靜宇

9月1日起，浙江臺州正式開始實施房地產限購措施。這是新一輪限購令中第一個出臺限購政策的城市，也是國內首個出臺限購令的二、三線城市。臺州出臺的限購令，核心有兩條，即“限新房不限二手房”、“限市區不限郊區”，被業內認為是一種溫和的“局部限購”。

盡管如此，臺州市政府似乎仍希望將限購令的影響降到最低。在記者采訪過程中，相關官員對限購令均避而不談，認為臺州限購令“無特色、無反響”，建議記者采訪其他城市。

地方政府擔心，限購令對房地產市場活躍度的打擊，必將削弱開發商拿地的積極性，進而影響到地方的土地財政和地方融資平臺的穩固性。

因此，業內普遍認為，臺州的“溫和版”限購令，是地方政府與中央艱難博弈的結果。住建部已經約談的20余個城市將陸續頒布限購令，而類似于臺州的“局部限購”，被認為將是此輪限購措施的主流。

錢多地少

盡管與溫州比鄰而居，臺州的知名度卻遜色不少，但這不影響臺州和溫州一個共同的特點：錢多、地少。臺州人特別是溫嶺人，和溫州人一樣，認同“錢多人多地少是共同特征，有土斯有財是共同理念”，都養成了投資房產的傳統愛好。

“臺州主要的炒家就來自于溫嶺?！迸_州市最大的房地產開發商方遠集團總經理陳志軍告訴記者。據說，在溫嶺，一個民營企業主甚至普通企事業員工持有的房產可能遍布長三角，同時還在不斷地購進房產。

溫嶺是臺州下轄的縣級市，溫嶺之于臺州，就如同瑞安之于溫州，都是這兩市的財富和房價的標桿。

目前，臺州市的房價從兩年前的每平方米6000多元均價飆升至萬元大關，在臺州市區，單價在萬元以下的房子已經很難尋見。溫嶺開元山莊紫 庭 院 ，2008年 中 的 售 價 是8000~9000元/平方米，其二手房價到2010年初已漲至2萬元/平方米。

錢多地少，也推動了臺州“地王”紀錄不斷被刷新。

今年1月，溫嶺原錢江摩托車廠改造地塊國有建設用地在7名買家152次舉牌后以25.99億元成為新“地王”，其樓面地價已超過1.1萬元/平方米，無論是總價還是均價都遠超臺州以往紀錄。

為何是臺州

盡管如此，一些數據卻表明，臺州在“準限購城市”中似乎并不顯眼。

對哪些二三線城市實施限購，住建部曾給出五大標準，并建議符合兩條者就納入限購范圍。

這五大標準包括：國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市；將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做了比較，其中漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；位于已限購區域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；群眾對當地房價反應強烈，認為調控政策執行不力或不到位的城市。

臺州在全國70個大中城市并不處于房價漲幅前列，成交量漲幅也不算高。

去年年底在全國引起軒然大波的“房票門”，被認為是此次“限購令”第一個落地臺州的重要原因。

去年11月初，由于較高的房價水平及臺州市場上普遍“一房難求”，臺州一工商干部被曝涉嫌倒賣“房票”牟利20萬元，最終被發現有多名黨政干部涉嫌參與“房票”交易牟利。

陳志軍告訴記者，“房票門”之后，大半年間房價受此影響上漲得很少。

臺州和美房產置業顧問王秀軍表示，即使去年年底以來未見大漲，但經過前幾年的暴漲，臺州目前房價的絕對值已經是比較高的。

此外，臺州周邊城市寧波、溫州在限購之下，樓市成交量均同比下降?！斑@或許是臺州加入‘限購’的另一個重要原因。如臺州北面的寧波、南面的溫州，都早已加入了限購陣營?！迸_州一位炒房者告訴記者，“浙江省不少地級市都已經開始限購，給臺州造成較大的壓力，事實上，周邊城市都限購的話，很容易造成資金流向臺州?！?/p>

溫和限購

在上述情勢和壓力下，臺州成為新一輪限購令中第一個出臺限購政策的城市。

即便如此，在分析人士看來，臺州版限購令仍顯得非常溫和。

臺州限購令強調，全市市域（含所轄縣〈市、區〉）范圍內的家庭和市域范圍外能提供自購房之日起前兩年內在本市累計繳納一年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區購買一套新建商品住房。對在市區已有兩套及以上住房的市域范圍內家庭、已有一套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購房之日起前兩年內在本市累計繳納一年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區購買新建商品住房。

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這項限購令中，“全市市域”包括的范圍，除了臺州市區的椒江、黃巖、路橋“三區”之外，還包括溫嶺、臨海、三門、玉環、天臺和仙居“六縣市”。這意味著，溫嶺等六縣市的人即使在臺州市區已經有一套房子，依舊還可以在臺州市區再買一套新建商品房，而且市區之外的臺州市域也并不在限購范圍。

臺州所轄縣級市溫嶺市部分樓盤房價甚至高于臺州，卻不在限購范圍。不僅溫嶺，臨海、玉環、天臺、三門、仙居等縣市也不在限購范圍。

相比浙江省之前一些限購令，比如杭州，其周邊的富陽、桐廬、淳安、德清等縣市的購房者都被算作是外地人，受到更嚴格的限購。從這個角度來說，臺州限購令無疑是比較溫和。

科威國際不動產品牌發展部副總經理王慧表示：“從第一輪限購到現在，可以看得出來，二、三線城市的限購政策相對溫和，可以預計，未來還有更多的二、三線城市會加入樓市限購陣營，只是政策比北京、上海溫和許多?！?/p>

上海限購令規定，已有1套住房的上海戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非上海戶籍居民家庭，限購1套住房。對在上海已擁有2套及以上住房的上海戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非上海戶籍居民家庭、不能提供2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停購房。

上海限購令7月26日加碼，非上海戶籍人士在滬購房必須出示由上海市財稅部門開出的一年期繳稅證明，一次性補繳個人所得稅將不予認可。

北京限購令，除了針對北京戶籍人口的一般性限購措施外，對非北京戶籍人員購房的限制最為嚴厲，要求非北京戶籍者提供有效暫住證和連續5年以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的相關證明。

在已經出臺限購令的城市中，太原、南京、青島、鄭州、石家莊和長沙等城市相對溫和。

石家莊新近放寬戶籍政策，規定“只要在石家莊市區或縣(市)城區合法經營、依法納稅6個月以上；連續繳納養老保險6個月以上；連續務工6個月以上的省內人員都可以辦理落戶手續”。這與一年前出臺的“市區連續工作并繳納基本養老保險費5年以上”落戶政策比寬松了不少。

限購令越來越溫和的背后，是地方政府“既要符合國家要求，又對當地樓市的沖擊降到最低”的心態所致。王慧表示，每個城市特征都不一樣，限購力度也會有所不同。北京、上海等一線城市的國際化程度高，樓市投資資金量大，人口密集，需要相對嚴厲的調控措施。而二、三、四線城市還需要完成城市化的進程，不能完全將外來人口擋在門外，考慮到又要抑制過度投資，限購政策相對溫和。

考驗土地財政

臺州多位房產商認為，臺州政府對限購令影響土地財政的擔憂，是出臺溫和政策的重要原因。臺州市住建局副局長周明瑤也表示，出臺限購令之前，也已對政府下一步的舉措作了考慮，但她不愿詳細解讀。

記者從臺州市財稅局了解到，2010年臺州市財政總收入310.62億元，增長18.04%，其中土地出讓金收入250.46億元，增長225.09%。土地出讓金占財政總收入的比例達到80.6%。

若限購影響到土地財政，就目前來看，政府既有土地財政依賴的慣性，更有政策執行差異下的比較收益考量，確實將面臨很大壓力。

臺州的考慮并不是孤例?！澳壳?，全國估計有2/3的二、三線地方政府在抵制限購，原因是當地的房地產是財政收入的來源之一?！苯K某二線城市地方官員說。

這位官員表示，限購之后，GDP增長和土地財政收入受限不說，最關鍵是今年地方政府負債多，同時地方保障房建設又需要大量資金。多位地產專家也表示出擔憂，一旦限購，土地難賣，地方將面臨“四面楚歌”的困境。

這樣的困境已經開始顯現。數據顯示，今年前8個月盡管土地成交面積相較去年并未出現太大下滑，但土地成交金額大滑坡，不足去年全年的一半。以上海為例，土地出讓金743.1億元，僅為去年全年的48.4%。

與全國大部分地方政府一樣，臺州上半年明顯減少了土地的供應，試圖通過改變市場供求關系來拯救土地市場，但這一舉措并未奏效。直至6月，地方政府在與市場的僵持中敗下陣來，開始積極供地，大批優質地塊入市，以調動開發商的積極性。

只是，這也并沒有一如既往得到開發商的熱烈響應。在今年6月9日臺州椒江區新明半島東側一地塊拍賣會上，只有方遠建設集團房地產開發有限公司、浙江偉星房地產開發有限公司、黃氏控股集團有限公司3家當地開發企業參與，最終方遠公司以6.6億元的低溢價率競得該宗土地面積75943平方米的地塊。

方遠公司總經理陳志軍表示，在未來的兩三年內，將是剛需、房產企業和政府三方博弈的過程，對于房產企業而言，拿地必然會更謹慎，最重要的是找準市場定位，提高內部成本管理?！坝锌赡茉谶@個過程中，一批中小房產企業會被淘汰，但在政策的疊加效應下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢?！?/p>

一位不愿意透露姓名的開發商指出，為了保證土地出讓金收入，地方政府將會主動降低心理價位，和開發商進行談判。

但也有地產業內人士認為，相關教育、城市建設費用均需要土地收入來支撐，地方政府并不會因此放棄土地財政，預計未來4個月全國范圍內還將出現集中供地的盛況。