在很多人眼里，華僑城就是做地產的，但在華僑城集團總裁任克雷看來，華僑城其實是一個城市開發商，而不僅僅是一個地產開發商。

20年前，當中國第一個主題公園——錦繡中華建成開放的時候，華僑城還不能稱之為一個企業。1985年正式成立的華僑城，最初只是一個半行政性的開發區，如今它已是擁有旅游、地產和電子三大主業的大型央企。

地產貢獻了大部分利潤，但華僑城一直以來孜孜以求的支柱始終是“文化旅游”。為了更好地推動主題公園等旅游項目發展，華僑城在國內首創“旅游+地產”商業模式。

從一個開發區，到一家注冊外企，再到一家大型央企，華僑城走過的路，著實見證了整個珠三角地區對外開放的歷史進程。

從政府到企業

上世紀80年代，對外開放、引進外資成為風氣之先。歸屬于國務院僑辦的深圳沙河華僑農場也辦起了一些外資企業。其中，1979年成立的光明華僑電子廠，是中國第一家中外合資電子企業，這就是后來的康佳集團。

為了充分發揮華僑華人的資金、技術和人才優勢，在國務院僑辦具體運作下，華僑城開發區應運而生。1985年8月28日，國務院僑辦和特區辦批準從深圳沙河華僑農場劃出4.8萬平方公里土地，設立華僑城經濟開發區。當年11月11日，深圳特區華僑城建設指揮部成立。

當時，深圳蛇口工業開發區模式已成為改革開放的樣板，開發區逐漸在全國遍地開花。華僑城經濟開發區就是仿照蛇口模式設立的?！皩嶋H上當時跟全國很多開發區差不多?！比A僑城集團黨委書記、副總裁鄭凡說。

1987年，深圳經濟特區華僑城經濟發展公司經廣東省工商局核準開業，注冊號為粵外企字0734，注冊資本為人民幣300萬元。1992年，公司更名為深圳特區華僑城經濟發展總公司，注冊資本變更為人民幣3800萬元。也是在那一年，康佳經股份制改造后上市，華僑城是其第一大股東。

直到1996年，華僑城幾經更名為華僑城經濟發展總公司。這是改革開放后在珠三角地區常見的公司名稱，這里幾乎每一個鄉鎮、街道都成立了本地的經濟發展公司，公司領導由當地行政領導兼任，業務以出租土地、廠房為主，鮮有實業資產。

事實上，那時候的華僑城還不脫一個半行政性的開發區性質。在這個開發區內，華僑城建起了拉鏈廠等眾多“三來一補”企業。這個龐大的公司一度下轄110多個下屬企業，業務覆蓋紡織、印染、玩具、自行車等30多個行業。

很長一段時間以來，華僑城作為一個開發區，擁有規劃等諸多政府職能。直到現在，華僑城還保留有部分城市管理和經濟統計的職能。

1997年，華僑城經濟發展總公司更名為華僑城集團公司。

1999年，根據中央9號文件關于企業與主管機關脫鉤的精神，華僑城集團作為國務院僑辦的三大直屬企業之一，與國務院僑辦脫鉤，隸屬中央大型企業工委管理。

2003年后，華僑城集團公司由國務院國資委管理。

從“地主”到“資本家”

1993年，現任首席執行官兼總裁任克雷開始執掌華僑城。

通過全面的摸底，他發現分布在20多個行業的企業占用了整個華僑城資源的七八成，利潤的貢獻卻只占百分之十幾，另外百分之七八十的收入則主要來自電子、旅游和地產三個行業。

從1994年開始，華僑城開始果斷地通過多種形式剝離副業，突出主業。幾經調整后，華僑城逐漸形成旅游、地產和電子等三大主業，旗下擁有華僑城旅游、華僑城地產、康佳電子等知名子品牌。

任克雷表示：“華僑城主動將自己轉變成為一個純粹的企業，從原來的一個開發區下面擁有若干企業轉變為一個企業下面擁有若干開發區，從而掌握了產業的主導權?！?

他說：“華僑城從‘地主’變成‘資本家’，從‘收租者’變為‘投資者’，從一個小市場變成一個大市場。這是華僑城的一次基礎性變革?！?

現在，在資本市場，華僑城擁有深康佳（000016）、華僑城A（000069）和華僑城（亞洲）（03366.HK）三個上市公司。今年6月，華僑城（000069）股東大會通過整體上市方案。

20年前，華僑城的資產不到1億元?，F在，這個數字超過了400億元，企業員工總數3.2萬余人。2008年，華僑城銷售收入為208億元，利潤總額21.5億元，在全國141家央企中分別位居第79位和第42位。

對于任何一個只有20多年歷史的企業來說，這都是一個驕人的戰績。但對華僑城所選擇的主業——主題公園等旅游項目來說，這樣的收入仍然是遠遠不夠的。

剛剛試業的上海歡樂谷一期總投資近20億元，已全面開業的東部華僑城總投資更是超過了35億元。

事實上，從1989年到1998年的10年間，華僑城做了四個主題公園。1998年到2008年，華僑城分別在深圳、北京、成都、上海等地興建歡樂谷，此外還有東部華僑城、歡樂海岸等。而且，這些新項目的規模遠超于前，一個主題公園的投資額相當于前十年的三到四個。

目前，華僑城已經初步完成了在國內發展的第一輪戰略布局，第二輪布局也已經在武漢、天津、西安等地展開。據統計，華僑城在國內擁有開發權的土地約35平方公里，相當于一個中等城市的面積。華僑城無疑已經進入一個快速發展時期，任克雷將這一切歸功于華僑城獨有的商業模式。

“大型主題公園投入很大，資金回收是很長期的，如果沒有一種商業模式來支撐它，我們就做不下去?！比慰死渍f。

從“旅游、地產”到“旅游+地產”

錦繡中華是華僑城最早的一個“名利雙收”項目。1989年錦繡中華開園后引起轟動，當年即收回1億元的投資。根據自身區域成片開發的特點，華僑城將主題公園作為其主要特色產業，并制定了滾動發展模式。

但是，主題公園一次性投入越來越大，而其市場半徑和游客人數則變化較小，自身成長性并不高，完全靠自身滾動發展不切實際。

“當年我們1個億做一個民俗村，今天我們上海歡樂谷一期就投資近20億。我們致力于做這個產業，就必須有一個強大的收益支持?！鄙钲谌A僑城控股股份有限公司總裁姚軍說。

在任克雷的謀劃中，這種變化后的模式就是現在發展的主題地產和大型主題公園的融合，結合成片開發建設一個旅游城。

1999年，華僑城提出 “旅游+地產”的概念，將房地產融入文化旅游的產業鏈當中。2000年，主要經營華僑城旅游產業的華僑城控股公司與華僑城集團進行資產置換，持有了房地產公司25%的股份，隨后又增至40%。以此為支撐，華僑城的主題公園等旅游產業大幅度提高盈利水平，從而為滾動發展提供了大量資金。

與此同時，華僑城以旅游業的主題化包裝手法，對房地產產品進行包裝開發，大幅度提升與主題公園同處一個區域的房地產產品價值。2000年，華僑城在深圳歡樂谷等主題公園附近投資開發波托菲諾項目，獲得成功，創造了旅游主題地產的典范。

看似簡單的資產重組，實則是華僑城商業模式的重大變化。而此前相互獨立的旅游和地產，經過調整后，發揮出1+1遠遠大于2的作用。

華僑城的這種商業模式并非憑空而來，而是與其自身資源特點緊密結合。保證“旅游+地產”模式成功的是華僑城成片土地綜合開發的資源優勢，沒有這個前提，“旅游+地產”的模式就無從談起；而如果沒有創新的商業模式，華僑城的這一資源優勢也無從發揮。

在改革開放前沿的深圳摸爬滾打20多年，華僑城知道該怎么去優勢互補。

與傳統壟斷型央企不同，不管是旅游、地產還是電子，華僑城的三大主業都面臨激烈的市場競爭?！拔覀兠恳惶於继幵谝粋€充分競爭的行業里，在奮斗?！?994年加入華僑城的鄭凡對此深有體會。

如今，作為旅游地產的先行者，華僑城在地產和旅游行業都擁有自己的話語權。華僑城主題公園最新排名是世界第八、亞洲第一，歡樂谷在全國開起多個“連鎖店”，而在這些地方，華僑城地產如影隨形。

華僑城集團整體上市方案的通過，將令華僑城的步伐再度加快。鄭凡表示：“地產業務將會給上市公司提供更大的利潤支持，同樣也會給我們將來旅游的發展，提供更好的資金支持?！?

在海外，華僑城現在也收到許多邀請，分別來自阿聯酋的迪拜、馬來西亞、印尼、韓國、越南等。

走出去是國家一直鼓勵的方向，鄭凡承認，這是一件令人歡欣鼓舞的事情。但他同時也提醒，華僑城“應該很冷靜”?！叭A僑城是一個什么樣的企業，我們現在能做什么，和我們將來想做什么，至今我們還差哪些東西?！编嵎舱f，“中國是一個大市場，全世界的知名品牌都在竭盡全力要進來，我們沒有理由放棄這個市場?！?

創想文化

在華僑城，鄭凡曾經是第一任首席文化官，這是一個在國內其他企業幾乎沒有見過的職位。之所以如此安排，是因為華僑城始終認為其模式的核心價值就是文化。

在華僑城城區中部，有一塊占地約6萬平方米的空地。如果用來建地產項目，按當時價格至少可以賺幾個億。但是華僑城最終決定不再建地產，而是再投1個億建一個公共的生態廣場。不久后，這里就形成了山丘、溪流、瀑布、叢林和綠地。

在其他開發區紛紛平整土地，大興土木建廠房的時候，華僑城及時轉向，形成了一種獨特的文化和商業現象。

早在1985年，華僑城就確立了“環境就是優勢、規劃就是財富、結構就是效益”的理念。在早期規劃中就堅持了依山就勢，保持原有自然生態環境的整體規劃思路。

在華僑城城區東部，有一個破舊的集合式廠房區。2006年，華僑城將它改造成1萬多平方米的LOFT創意社區，成為中國第一個具有博物館性質的當代藝術空間，并成功在此舉辦深港雙城雙年展、城市雕塑展等文化藝術活動。

穿行在華僑城城區，狹窄的道路僅雙向兩車道，而且彎彎曲曲，時常隱沒在茂密的樹叢中。這里沒有十字路口，沒有紅綠燈，所有的路都是T字型，目的就在于使汽車速度放慢，減少對居住環境的不良影響。

華僑城將這種種創意稱之為 “優質生活的創想家”。

在華僑城洲際大酒店前面，保留著一塊1982年深圳灣大酒店的老墻，從而將這個城市的歷史與現代白金五星酒店有機結合。華僑城現任首席文化官欒倩表示，這堵老墻體現了華僑城對歷史和文化的一種尊重。2006年，該設計入選華僑城首屆“創想獎”，分享了當年100萬元創想獎金。

迄今已舉辦兩屆的 “創想獎”，意在“激發每一個員工、每一個管理者的創造能力”。

做優質生活的創想家，是華僑城的口號，也是對每一個員工的要求，這一點連任克雷自己也不例外。為使歡樂谷的過山車設計得更好玩過癮，這位50多歲的老總跟著一大群年輕人在全球各地嘗試各種過山車。

剛剛試業的上海歡樂谷的大型木質過山車就采用了任克雷的想法。他還把長度從1000米增加到了1200米，并把位置安排在園內醒目處，這個想法后來得到了專家的認可。

1999年底，華僑城曾組織了一次全國范圍的專家研討會，試圖破解華僑城發展的密碼。會后，專家形成了兩種截然不同的結論，一派認為華僑城是央企優秀代表，其模式應該推廣，一派則認為華僑城的成功是特例，無法復制。

直到現在，鄭凡也無法準確說出華僑城成功的密碼，“華僑城是一個很難完完全全從財務報表上讀懂的企業?！?

他認為，看一個企業，不能僅僅簡單看它現在的規模，而且要看它的成長，包括文化內容、組織管理以及人的精神抱負。

在鄭凡看來，創想文化是華僑城的血液和靈魂，這與華僑城“優質生活的創想家”的企業口號正好相呼應。

（本報記者 魏黎明 撰寫）

特邀點評

趙曉北京科技大學經濟管理學院教授、博士生導師

　　　　華僑城集團，是一家我曾經考察過并留下深刻印象的企業。這家從深圳特區發展起來的優秀大型國企，擁有房地產、酒店開發經營、旅游及相關文化產業經營、電子及配套包裝產品制造四項核心主業，截至2009年中總資產額逾400億元。其三項核心業務，各項業務均分別位居行業前列，并培育出一批人們耳熟能詳的著名企業和品牌。

進入新世紀以來，華僑城依托雄厚的文化旅游資源優勢，加大了對文化產業戰略投資，華僑城文化產業越來直成為行業的典范。我個人期待華僑城集團以更加創新和開放的姿態在未來譜寫更加輝煌的樂章。

華僑城大事記

◆1985年11月11日，深圳特區華僑城建設指揮部成立。

◆1987年5月26日，錦繡中華微縮景區破土動工。

◆1991年10月1日，中國民俗文化村建成開業。

◆1992年3月6日，康佳股票于3月27日在深圳證券交易所掛牌交易。

◆1994年6月18日，世界之窗建成開幕。

◆1997年9月10日，“華僑城A”股票在深交所順利上市。

◆1998年9月30日，深圳歡樂谷主題公園建成開業。

◆2001年10月28日，中國首家主題酒店——深圳威尼斯酒店試業。

◆2004年3月，東部華僑城（鹽田）旅游項目動工興建，北京旅游主題社區地產項目開工。

◆2005年11月2日，華力控股 （集團）公司在香港聯交所主板掛牌上市。

◆2006年1月6日，“華僑城A”（000069）股票簡稱變更為“G華僑城”，華控股權分置改革工作結束，華僑城集團在資本運作獲重大進展。

◆2006年7月29日，華僑城集團歷經四年打造的北京歡樂谷盛大開園。

◆2007年11月7日，華控公司正式發布關于華僑城集團主營業務整體上市公告，標志著集團整體上市工作正式啟動。

◆2009年1月17日，成都歡樂谷建成開業。

◆2009年8月，東部華僑城全面開業，上海歡樂谷試營業。

行業大事記

●中國房地產開發集團公司

1981年，經國務院批準，中國房地產發開集團公司前身中國房屋建設開發公司成立，是中國最早的房地產開發企業。

1987年，改名為中國房地產開發總公司。

1993年，公司更名為現在的中國房地產開發集團公司。

1999年，實行政企分離改革，中房集團與原上集主管部門建設部脫鉤，成為中央管理的以房地產業為主的國有企業

經過近30年的發展，中房集團已經逐漸形成了以房地產開發投資于土地一級開發、物業與酒店經營管理、基礎設施建設為主體的三大業務領域。擁有直屬企業17家，直屬控股項目公司4家。

●中國保利集團公司

1984年，保利集團前身保利科技有限公司成立。主要從事軍事裝備進出口業務。

1993年，保利集團在保利科技有限公司的基礎上正式組建。

1999年，保利集團由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有骨干企業。

25年來，保利集團業已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為主的四大業務格局。到2008年年底，保利集團總財產已達876.2億元，利潤總額48.7億元。

●華潤（集團）有限公司

1938年，周恩來委派剛從莫斯科回國的楊廉安 （秦邦禮）到香港創立了一間小商號“聯合行”，標志著華潤集團的成立。

1948年，聯合行進行了改組，更名為華潤公司。

從1952年到上世紀80年代中期，華潤公司一直是中國進出口貿易公司在港澳及東南亞的總代理，成為新中國與世界貿易溝通的一座橋梁。

1983年，華潤公司改組為現在的華潤 （集團）有限公司。

1992年，華潤創業成為集團內第一家上市公司。

經過70余年的發展，特別是改革開放后30年的高速發展，華潤集團成為目前香港和中國內地最具市里的多元化企業之一，主營業務涉及零售、電力、食品、地產、醫療、紡織、化工、水泥、電子、燃氣、壓縮機等行業。并擁有5家在香港上市的公司。

●南光（集團）有限公司

1949年，南光集團前身南光貿易公司在澳門成立，是澳門當地最早的中資機構。迄今已有60年的歷史。

上世紀六七十年代，為了推動澳門本地工商業的發展，南光公司大力發展碼頭倉庫、車隊、貿易等業務。

1961年，又創辦了澳門第一家中國旅行社。

1984年，在新的形勢下，南光公司實行政企分離。從此南光公司開始專門從事經濟活動。

1985年，在南光貿易公司的基礎上，成立南光 （集團）有限公司。

在經過半個多世紀的發展之后，今天，南光集團形成了以包括消費品貿易、酒店旅游、地產經營開發和綜合物流為核心的業務格局。