中國的城市化率比世界同等發展水平的國家滯后15%左右，其導致了服務業領域發展的嚴重不足，使農業中剩余了2億勞動力。實際上，土地制度的不順，特別是高房價，會嚴重阻礙農村人口向城鎮的轉移，如果不進行改革，我們將會犯下歷史性的錯誤。

　　一、需房者大部分購買不起高價住宅

　　中國的房價是不是很高？有的研究認為，房價和居民收入比應當在3-6的范圍，6以上居民購買住房就非常困難了，7以上房地產市場價格就有泡沫了。有的研究認為，居民房價收入比應在6-7的區間。我認為，其研究對比，在兩個方面是錯誤的。一是中國與一些發達國家城市化率比較高和人口城鄉結構已經穩定不同的是，我國正處于城市化的階段，大量需要在城鎮購買房屋的是從農村向城鎮轉移的農民工家庭，而中國目前的城鎮人均可支配收入不統計他們的收入，房價與他們的收入相比，2007年高達16倍以上，這樣高的房價，使農民工永遠也進入不了城市，成不了新市民。二是中國城鎮居民間的收入差距遠比一些發達國家大，平均起來看，似乎房價收入比在6-7的范圍，但是，對于60%的中低收入者來說，房價收入比在8-24的范圍。

　　研究顯示，在全國統計的7個收入階層房價收入比情況中，最高收入戶的房價收入比只有2.64,而最低收入戶的這一指標卻達到23.68,相差了9倍。其中，中等收入戶的房價收入比為8.23,已經不具備購買房屋的能力，中低收入的居民占全體居民的60%,加上每年需要向城鎮轉移的農村人口，85%的家庭沒有購買住宅的能力。

　　二、未來住房供給，是比糧食安全更嚴重的危機

　　有的學者分析，1996年到2003年中國糧食產量下降的最直接原因是糧食播種面積的下降，而糧食播種面積的下降一方面與耕地面積的下降有直接的關系，另一方面是農業結構調整、生態退耕等農業政策實施的結果。因此，他們建議，保證糧食播種面積，是當前保障糧食安全的關鍵環節。

　　而天則研究所的研究認為，需要特別擔心的是把糧食安全和保護耕地聯系起來，即要求確保18億畝耕地不許突破。我國改革以后的三十年人口增加了45%,糧食產量增加了60%,而耕地是減少的?？梢姼睾图Z食產量之間沒有直接的關系。保護耕地政策的一個直接后果就是房地產的價格大幅度上升。價格上升并不是鋼筋混凝土貴，也不是勞動力的工資高，而是土地供給有限。另外一個長遠的后果就是延緩了我國城鎮化的進程。幾億人口要進城不可能不占用農地。

　　顯然，這是兩種截然不同的看法。

　　我認為，糧食問題并不是想像的那樣嚴重，其安全也可以通過多方面的措施得到保障，而如果對住房短缺和價格攀升不引起重視，不積極解決，危機一旦形成，將會導致嚴重的社會不穩定局面。

　　我們將居民的食品消費和居住消費進行比較。

　　首先，從居民消費支出結構上看，食品消費在居民的支出結構中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結構中是逐年上升的；居民食品消費的負擔會越來越輕，而居住消費的負擔會越來越重。從1978年-2008年的數據看，在城鎮居民支出結構中，食品消費的比例從57.5%下降為37.9%,農村居民其比例從67.7%下降為43.7%.而居住消費，城鎮居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右，農村居民消費從1978年的3.16%上升到17.8%.從發達國家的經驗看，隨著經濟的發展和收入水平的提高，在居民最終消費結構中，食品消費占的比例在10%-20%,而住宅消費的比例將會上升到30%-40%.因此，對于居民來講，特別是農村向城市和城鎮轉移的居民，居住消費支出的壓力，要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大。

　　其次，食品安全方面出現問題，政府通過努力好解決；而住房方面出現的居民生活和引致的社會問題，政府很難加以解決。從居民階層看，出現食品消費困難的主要是低收入戶，占城鄉居民總數的5%左右，一旦出現食品消費方面的困難，政府需要救助和補貼的家庭比例小，并且由于食品的價值相對住房要小得多，財政負擔也較輕。中期看，我們可以通過技術進步、規模經營等措施來增加農產品（10.95,0.03,0.27%）的產出，我們還可以從國際市場上進口農產品加以平衡。而住宅短缺，一個國家在短期內，無法以進口的辦法來解決；而且，住宅建設需要土地，需要空間，除了提高層數和容積率以外，人類還沒有擴大土地面積和空間的技術來增加住宅供給。

　　有的學者認為，高房價是合理的，買不起房應當租房。中國人自古就有自己擁有住宅的習慣，讓絕大多數人去抑制這種欲望而終身租房住，是與中華民族的文化相沖突的。問題在于，如果一個社會80%-90%的居民都買不起住房，說明這80%-90%都是弱勢群體，要么去租房，要么由政府來資助。我認為，這個社會肯定是不正常的。如果一個社會，80%-90%的居民都去租10%-20%的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金會年年上漲，整個社會就會形成10%-20%的房主吞食租金、與80%-90%的有工作但無資產的階層并存的格局，從穩定方面來看，這將是非常危險的一種社會。

　　從政府救助和幫助的角度看，住房與食品不一樣的是，其價值量要比食品大得多。大多數的人口買不起住房，從政府財力的角度看，政府實際上是保不起的，也解決不了。建設部門出臺了對中國各城鎮買不起房屋的居民實行廉租房的政策，我認為，這個方案解決的是極少部分人（如3%-5%居民）的住房問題。如果80%-90%都買不起房，這種方案基本上沒有什么作用。

　　再其次，房價太高，未來將會給中國釀成一場災難性的社會危機。房價太高，就會出現大規模的住不起房屋的人口，特別要考慮的是，向城市和城鎮轉移的農民，80后和90后的從農村出來的年輕人，即使農村中有房，也會越來越多地不再回農村，這些人靠打工解決吃飯問題并不困難，難的是基本上購買不起城鎮的住宅。拉美、南亞一些國家，當從農村進入城市的人口買不起住房時，對貧民窟采取了較為寬容的政策，雖然市容景觀不雅，社區條件很差，但是使大量的轉移人口有了居住的地方。但是，中國的政府是一個強勢政府，貧民窟在各城市的城管等體制下，根本無法存在。因此，中國與拉美和南亞國家不一樣的是，未來在中國的城市和城鎮中會出現大規模的或者租不起住房的人口，或者流動人口長期居住在面積狹小和條件極差的租屋或者工棚之中，或者出現大規模的無業無房人口，在城市和城鎮中居無定所的游民可能會越來越多。

　　相當多的城鎮居民買不起房，再加上轉移人口基本上買不起房，其生活與富人的對比，其生活尊嚴的低下，其生活的沉重負擔和艱辛，使他們對社會的怨恨，必將積累成對社會的仇視心理和反社會行為，形成社會不穩定的隱患。未來住房問題可能導致的社會危機，我認為，比糧食問題可能引起的危機，在現代社會更容易積累和發生，政府不易于控制，不易于解決，問題的后果和造成的損失，可能要大得多。（作者：周天勇 中央黨校研究室副主任）

文章來源：中國宏觀經濟信息網