2008年6月23日，中信信托和嘉德置地集團宣布成立“中信－凱德科技園區投資計劃”（下稱“中凱科基金”）。

它是由中信信托和嘉德置地集團共同發起、共同管理的第一只基金，據稱是“國內投資者參與的、第一只按照國際私募基金模式設計和管理的、投資于中國科技園區寫字樓物業的房地產股權投資基金”。

中凱科基金的嘗試

據介紹，中凱科基金第一期規模為５億元，已于６月６日提前募集完成。

顯然，該信托計劃與傳統房地產信托有著很大不同。此前的房地產信托，大多是進行點對點的債權投資，而且資金量?。ㄒ话銥?億~2億元）、封閉期短（1~3年）。而這只信托產品是股權類投資，其規模和封閉期都超過以往，更重要的是，該產品的組合投資策略、結構有巨大的突破。

但是，由于中國目前還沒有建立REITs的交易市場，投資人的退出渠道只能依靠資產轉讓和股權回購。而該基金的開放式條款（贖回）的條件又比較苛刻，嚴重影響了該產品的流動性。

不過由于中凱科基金外方股東——嘉德置地集團的背景，該基金在退出時，目前可以選擇將資產打包，然后在新加坡的REITs交易市場上市的方式。事實上，嘉德公司之前就曾對中國物業資產成功打包盤活。2006年12月，凱德中國零售房地產信托基金（Capita Retail China Trust，下稱“CRCT”）在新加坡成功上市，CRCT總共打包了7家中國的零售商廈。

即便如此，邢成教授認為，這種曲線救國的“紅籌模式”不是長久之計，房地產信托投資基金要想獲得發展，必須依靠本國的REITs交易市場。

而來自中國證監會的一個好消息是，為了促進房地產信托投資基金的發展，決策部門已經成立了REITs課題研究小組，正積極醞釀推出相關制度、措施。

外資PE抄底中國房地產？

事實證明，外資PE已經開始大舉涌入中國，意圖“抄底”中國房地產市場。盡管央行和商務部早有針對外國人購房的限制規定，但是外資PE也有足夠的應對手法。

6月29日，百仕通執行總裁Alan Miyasaki在新加坡表示，公司計劃向中國和日本的房地產公司投入巨額資金以便能夠分享兩地經濟繁榮所帶來的好處，同時也為陷入困境的房地產公司提供融資。

就在同一天，恒大地產海外募資成功，獲得了鄭美林、裕彤、德意志等幾家個人以及投行共計6億美元的私募股權基金。

但任何基金投資人都要面臨退出的問題，這些海外PE也不例外?！爸袊壳斑€沒有推出REITs的交易市場，投資人只能依靠資產轉讓和股權回購退出獲利，這對基金來說是不利的。因此，外資PE進入房地產市場時會很謹慎，預計總的資金量不會很大?！币晃环康禺a業的研究專家表示。