經濟觀察報 陳功 唐黎明/文 今年以來，各地土地出讓金大幅下滑，除了房地產公司日子難過以外，地方政府也倍感寒意……這一切都緣于地方政府長期以來對土地財政的依賴，也意味著中國經濟體系當中以往最熱的一塊開始驟然冷了下來。我們不得不思考的一個問題是，停下來容易，但未來究竟怎么辦？

  土地財政走到了盡頭

現行的土地財政模式，客觀上解決了土地不能流轉和城市改造建設資金匱乏的問題。過去的三十年里，土地財政累積的種種弊端，尚可用光鮮亮麗的GDP數字來粉飾?，F在，這種發展模式的弊端一一浮出水面，在沿海以及內地少數房地產熱所席卷的地方，許多地方的城市化遭遇到了明顯的瓶頸。

平面擴張的土地財政，使得大面積的土地被粗放利用，不顧財力的大項目大投資當道、新城區淪為鬼城空城、舊城開發無序失控、城市特色危機、城市文化缺失、真文物被拆、假古董粉飾太平……從某種程度上說，當前城市化過程中的種種詬病，都可以歸結為土地財政驅動。

城市化表面上看是個產業問題，但究其實質這是一個財政問題，從總量經濟活動來看，這是一個土地經濟問題。所謂的政治改革、政府改革、國有企業改革……都不是一蹴而就的事情。而城市的基礎設施建設，城市公共服務、社會保障……卻是迫在眉睫的事情。

遺憾的是，在“以地生財”和“經營城市”的理念指導下，地方政府短視的經濟增長方式，將城市化簡單地等同于賣地建房，各地陷入了極端城市化的泥沼，“GDP主義”干脆演變成了更加極端的“房地產主義”。在土地財政的指揮棒下，無論是文化產業、旅游產業，還是其他新興產業，搞到最后多半成為房地產業。極端的房地產主義，使大部分的資金在地方政府、銀行和開發商之間轉來轉去，創造的多是泡沫而非財富。而這些財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋，并基本上游離于政府預算控制之外，這也是地方政府的土地財政欲罷不能的重要原因。

        求解“后土地經濟”藥方

 后土地經濟時代的來臨，意味著這種情形出現了重大改變，就城市而言，不可能無休止地擴張下去，一個城市只建不管將會逐漸陷入混亂，尤其是中國的一、二、三線城市，管理日趨成為最重要的問題。安邦智庫認為，中國的城市需要從建設為重點轉向管理為重點，后土地經濟時代意味著城市經濟要向管理要效益，向效率要效益，向運營和服務要效益，向存量資產要效益，這是城市化重心的轉移，也是城市化的自然演變過程之一。

執著于土地規模擴張的城市化是一種過度城市化，是一種偽城市化，不可能無休止地進行下去。因此，當城市擴張到一定規模，需要通過恰當的城市管理來提高效率、提升城市內在的競爭力，否則，即便是像北京這樣的“世界城市”，摩天大樓修建得再豪華亮麗，一場大雨就足以讓整個城市癱瘓。

城市管理的意義就在于讓整個城市資產不斷升值。在后土地經濟時代，城市是一種資產，而城市資產必須妥善運營，才能產生效益。如果我們把城市看作一個大系統的話，城市資產就是由土地、建筑、各類設施、設施管理、內在文化等各個子系統組成，各個系統如果運營得當，都可以增加城市資產的價值，這就是后土地經濟時代城市經濟的資產公式，也是地方官員們應該追求的最大目標。

后土地經濟是以社區建設為核心，不圍繞著土地打轉，而是以城市管理和城市資產運營為重點，通過管理和服務，在城市資產運營上賺足70年的錢，而不是一次性收70年的土地出讓金。在這里，以提供公共服務為導向的社區管理和社區規劃就顯得尤為重要，因為當以新開發房地產為主的城市化發展到一定階段時，存量房地產要不斷地產生價值，就需要更好的公共服務、社區管理和社區規劃。

城市經營與城市運營之別

需要注意的是，我們所說的城市運營和城市經營還是有重大區別。“經營城市”是以做生意的視角來運作城市，以土地換建筑。實質上就是將城市政府看成是企業，市長作為企業的CEO，運作城市各種資源來為城市擴張而服務，雖然“城市經營”可以從某種程度上提高城市運行效率，起碼高樓大廈平地起，但這往往又會極易被異化，最終成為利益集團牟利的理論依據和工具。

城市運營，強調的是管理、治理，主要針對的是現有城市資產的效益。從城市運營的視角出發，如果把市長作為城市的總經理，那么他眼中的城市資產絕對不同于企業家眼中的資產的概念，不能僅僅用純經濟和純財務的視角來將城市基礎設施、土地和房產作為資產。

坦白說，過去談城市資產運營還有些早，條件還不成熟，但現在中國的城市化率已經過半，房地產價格經過連年上漲，很多城市尤其是沿海地區已經具備資產運營的基本條件，關鍵在于城市管理者觀念和思維的轉變，否則，還會在土地財政的死胡同里打轉。

我們四年前就積極關注的“后土地經濟”時代已經到來，土地財政模式已經漸漸走到了盡頭，城市化不再僅僅是圈地賣地蓋房子，城市化的重心需要從建設轉向管理； “后土地經濟”的核心概念就是要在“存量上謀發展”，“在管理上要效益”，“在服務上求改善”！

后土地經濟時代，是以政府轉型為主導的城市化和經濟發展模式的轉型，遺憾的是，很多地方政府似乎并沒有意識到這一點。好在學費已經交得差不多了，粗放城市化所導致的債務危機也已迫在眉睫，這一切意味著一個清醒反思的時代可能將會到來。（作者為安邦邦智庫首席分析員及研究員）