李南：《聽我非常道》主持人、北京遠景東方影視傳播有限公司副總經理、《財富中國》制片人

嘉賓：

曹紅輝  中國社科院金融所金融市場研究室主任

胡景暉  我愛我家副總經理

李南：目前房地產成交量是怎樣的？

胡景暉：深圳上半年數據還沒出來，僅從前五個月來看，要跌掉六成左右。根據估算數據，北京一手房交易量上半年是39000套，同比下降37%，二手房37000套，同比下降了5.1%，上海交易量萎縮了20%左右，廣州、深圳是最嚴重的城市，普遍現象來講北方好于南方，二手房好于一手房，但交易量萎縮是全國普遍的。

曹紅輝：所謂的拐點，實際上要看量和價的關系。在任何一個市場，價格是假的，成交量是真的，因為成交量是雙方真實交易需求的反映，如今成交量的萎縮不管是同比還是月度環比都已經反映出來，無論是深圳、廣州還是北京、上海，總體成交量都已經出現下降。

李南：這次調整需要多長時間？

胡景暉：不可能出現大幅度、長時間的下調?，F在價格下跌的主要原因是去年炒作因素比較濃厚，上漲幅度非常迅猛的城市，比方說深圳從去年4月份的1.1萬元每平方米到8月份每平方米漲到1.7萬元，現在回調是可以理解的。以北京來講，確實房價漲的速度也比較快，但是整體而言，我認為沒有經歷過短時間內的暴漲，炒作因素不明顯。

李南：美國房價現在跌了多少？

曹紅輝：美國從2006年三季度以來出現大幅度下調，無論是反映美國房價指數和區域指數或者某個州，甚至城市指數都是出現了普遍的下調，當然由于房產市場區域性特征非常明顯，不同城市、不同地區、不同樓盤有非常大的差異，下跌的幅度和速度也有很大的不同。有的下跌40%甚至50%以上，像加州、拉斯維加斯、內華達以及佛羅里達州，這四個州是跌得最猛的，而有些地方只是跌了百分之十幾，個別樓盤，像臨近華爾街的高檔公寓，不僅沒有跌，甚至出現小幅的上漲。美國房地產界預期，未來整體水平要下降13%~14%。

李南：現在是美國次貸危機集中的爆發期嗎？

曹紅輝：我個人不這么認為。我認為集中爆發是在去年第三季度，主要的原因在于利率重置，所謂利率重置是指借款人第一年甚至不用付本息，第二年開始付很高的利率，之后越付越高，但是前提是房價下跌，所以現在利率重置已經不是主要原因，因為聯邦政府已經宣布凍結利率重置，下一步影響風險進一步釋放的主要因素是房價下跌。

李南：美國政府有沒有辦法可以把房價穩??？

曹紅輝：房價不是任何一個政府能左右的。即使美國政府通過政策調整，結果還在下跌，仍按規律在波動，所以進一步觀察美國房地產市場，甚至是歐洲的市場，不能只看利率的波動，也不能只看房價本身的波動，還要看未來的經濟增長以及通貨膨脹的波動，也就是基本面。

李南：中國的情況和美國相似嗎？

曹紅輝：兩者之間有差異性也有相關性。中國1998年開始實行住房按揭貸款，從2002年到2003年房價加速上漲，尤其是2006年房價加速上漲和美國以及全球，包括歐洲房價走勢，應該具有一定的同步性。這里邊有一個深刻的內在的因素，就是說全球出現了信用擴張的過程，按揭貸款，實際上是金融信用的擴張過程。而所謂差異性，是指歐美國家已經完成工業化和城市化進程，房價擴張或者信用擴張過程大部分是自用的需求，但是中國的很多種需求中，第一個需求就是中國的城市化進程。

李南：城市化進程仍在繼續，之前促進房價上漲的剛性需求現在不存在了嗎？

曹紅輝：過去幾年支持房地產發展的很重要的依據，就是城市化和工業化進程。實現城市化和工業化是中國社會實現徹底轉型的一個標志，會產生大量的城市人口。這是趨勢，應該還會持續下去?，F在中國處于城市化和工業化的中期階段，確實會支持房地產市場未來長期發展。

但是另一方面這個進程是階段性的，是會有波動的，不會長期保持高速甚至加速的態勢，這就會造成房地產需求的波動。房地產的發展來自于真實需求，而真實需求來自于城市化，而城市化又來自于投資增長，投資形成大量的基礎設施，形成大量的工廠、廠房設備，創造大量的就業機會。但是現在投資增長的幅度或者速度已經出現放緩的跡象，直接或者間接遲早會反映到房地產市場，因此反映到對就業市場產生影響，對收入的增長產生影響，當然遲早會對市場需求產生影響。

李南：成本因素都在上漲，房價怎么會下跌呢？

曹紅輝：任何商品的價格最終不是以成本決定的，而是以供求關系來決定的。當需求的一方無法支持高昂的價格，只能選擇一個更低的價格來成交，無論成本是高還是低，只能接受這個價格。同樣的，如果說成本即使很低，只要市場需求很強烈，任何一個更高的成交價格最終市場會以更高的價格來成交?，F在出現了逆轉，投資者對未來收入增長預期發生變化，對低的成交價格都產生了認同。

李南：投資者應該怎樣正確看待不斷下跌的房價？

曹紅輝：調整是必要的也是必然的。從國際市場上來看，為了避免市場對于整個宏觀經濟和金融部門造成系統性的風險沖擊，必須對可能引發系統風險的市場體系進行調整。

胡景暉：保持信心冷靜分析個案。其實樓市跟股市一樣，雖然現在跌到2700，但個股表現是不一樣的，仍然有漲停的股票。從房地產市場來講，各個城市物業類型差異很大，要盯住想要買的那個區域那個物業類型它的價格變化和供求比例。其實對于有自住型需求的人來講，現在這個階段相對房源更加多，而且房價趨于穩定，仍然有選到好房子的幾率。

李南：二線城市跌了很多，現在是抄底的時候嗎？

曹紅輝：記得在股市有一句笑話，以為到了底了，發現下面還有地下室，地下室下還有地獄，地獄還有十八層。

在美國我們感覺到，都以為次貸危機到底了，很多公司去抄底，結果抄底發現底下還有地下室，當然這是笑話。我不認為今年抄底是一個理性的明智的選擇，但是我同意剛才講的要個案進行分析，任何一個市場做任何投資，要根據自我收入狀況和自我需求的特點來做出判斷，但是假設是純投資，不要輕言抄底，因為這個底誰也不知道在哪兒。