藍籌地產評選(1)

楊熙：各位新浪網友，下午好！歡迎大家訪問我們新浪嘉賓聊天室，參與我們今天的地產論壇。今天是我們新浪房產與經濟觀察報合辦的2009藍籌地產系列評選論壇之一。首先，我介紹一下今天參加我們論壇的嘉賓，坐在我旁邊的是成全顧問的總裁全忠；全總旁邊是華遠集團總裁任志強，任總，也是我們廣大網友熟知的人物。任總旁邊是我們虎杰投資首席分析師張寅；旁邊這位是經濟觀察報的地產主編呂尚春。我是新浪樂居的主編楊熙。下面請經濟觀察報的地產主編呂尚春先生給我們做一下介紹。
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??? 呂尚春：我們每年都以企業為線索來選擇我們的題目，這次我們想從目前的狀況談起。建行現在也是全面停止了二套房貸的收緊，對地產企業來說，銀行涉及到按揭的回款。這是第一個影響。第二個話題，目前從整個企業面來講，也許多公司都在試圖重啟IPO，從這個意義上講，第二個話題是這個。
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??? 楊熙：首先，我們請虎杰投資的張寅老師先介紹一下上半年的大體情況是什么樣的。
??? 張寅：很高興來到新浪跟各位網友交流，今天來之前帶來的主要是北京今年以來成交的情況和上海的整個成交情況。大家可能看得不是太清楚，就目前整個情況來講，每日成交量走向包括它的十天成交量和三天天成交量有一個曲線，大家現在看到的是北京的情況。
??? 從三月份以后整個成交量在逐漸放大，進入7月份以后成交量在逐漸萎縮。但我要提到，北京無論從月成交量和日成交量來說都有萎縮，但是萎縮的程度并不是特別大，或不像其他城市那樣大起大落特明顯的感覺。我對北京的判斷就是，回落是存在的，但是它的幅度要小于其他城市的比例。
??? 我們看一下上海就知道了，它的起伏就比較大。上海這一段的成交量跟進入8月份以后的成交量差距就非常大，大概在六七月份日均成交量在1100左右。上海是回落最晚的一個城市。這是我對成交基本的判斷。
??? 還有一組圖，是北京的圖。大家都知道，今年以來有一個詞經常在業界上流行，叫“去庫存化”。確實已經在流行“去庫存化”。但從上個月開始，北京現房庫存走勢已經在7月份又出現了回升的跡象。如果我們下半年銷售情況與現在情況沒有任何變化，隨著投資六七月份逐步向上，如果現有的成交不像七月份以前的成交，那我們可能是增庫存化。這是現房的情況。
??? 而我們現在看到的恰恰是進入到8月份期房的庫存，第一次出現了上升。根據歷史情況，咱們可以看這兩個圖表，根據以往的經驗，這個庫存再次上升的情況往往是現房庫存先上升，一般提前一至兩個月，然后期房再上升，這是第一個概念。
??? 第二個，大家看到這個柱狀的是未售出房的單套平米數。我們先看一下期房的單套平米數在上升，這告訴我們，隨著未銷售出去房子的數量在增加，它的單套平米數也在上升。這就告訴我們大戶型的相對比小戶型的要緩慢。否則就不會出現單套平米數的上升。
??? 相對而言，期房比現房較為明顯。這跟業績的銷售情況有關。這是房子的基本情況。
??? 另外一點，二套房這方面，實際上大家都沒有拿到一個文字性的東西，也許這是我們宏觀調控的一個特色，我們稱之為“電話調控”，大家都沒有看到一個特別明確的東西。
??? 這是一張居民從07年以來的每月短期貸款和長期貸款的一個走勢圖，實際上我們7月份，雖然從1萬5變成不到4000，但中長期居民貸款還是在一個歷史比較高的位置上。進入8月份，更多實施了二套放的政策，這是兩條線。
??? 我們再總結一下，整個7月份信貸出現了突然緊縮的情況，不到4000億。但從結構上來說，我們中長期個人貸款還是一個僅次于6月份天亮的一個情況?；芈浔容^大的是個人短期貸款數量。
??? 這就告訴我們，如果8月份回落速度更大，可能就出現整個貸款的結構性變化，也就是說，二套房貸政策實質上也影響到了房地產的銷售。這個方面相對而言對大戶型影響比較大。小戶型，我認為影響不大。
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??? 呂尚春：任總對二套房的成交量談一談。
??? 任志強：二套房在收縮，現在是大量房貸的時候，因為下一步利差會增加。有人說上海把0.7變成0.85，取消0.7的利率。我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法，沒有一個銀行承認。昨天開的北京銀行董事會也沒有承認。社會傳言中對二套房貸的說法有很多，因為沒有8月份數字，我們不知道。但提出嚴格按照二套房貸規定執行，是在6月份。如果各個銀行嚴格按照二套房貸辦法執行，應該在7月份出現二套房貸的緊縮。但實際數字告訴我們，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。
??? 個人銷售貸款這塊增加了接近80%。這個增長不能說明二套房貸已經實現了一個緊縮。也許8月份數字出來以后可以得出這樣的結論，起碼現在我們還看不到。從歷史上的情況來看，房貸特別是個人消費信貸對房地產市場的影響是巨大的，這是毫無疑問的。我們98年施行房改的時候，首先是突破了個人信貸的有關規定。比如降低了利率，比如降低了首付，比如延長了貸款期限，這就是98年配合房改出臺的一系列文件。因此，我們開始有了從3億多的個人貸款變成了3萬多億的個人貸款，不到十年達到了一萬倍。
??? 可以明顯地看出，消費信貸是國際上的一種慣例。美國住房信貸大概是13萬億美元，和它的GDP差不多。但中國3萬多億大概只占8到12的樣子，這是因為我們GDP在增長。和美國相差大概80多個點或者90多個點。也就是說，我們現在對消費的支持力度和發達國家差得非常遠。這就產生了一個問題，我們每個人的收入是從低到高有一個過程，因為你剛畢業的時候由于年齡不足，經驗不足，所以你拿一個低職位的低工資。但是十年以后你的工資可能很高。所以我們消費應該是30年或者20年。
??? 國際上利用信貸的消費是把你未來的消費流變成了你今天的消費基金。這就是消費行為。如果我們緊縮了消費信貸或者限制了消費信貸，或者提高了消費信貸門檻，意味著有大量的人不能把未來的收入流變成今天的消費基金。這是我們金融政策的問題，就是在中國鼓勵擴大消費的基礎上，卻實行了一個不能讓老百姓把未來收入流變成今天的資金，這是錯誤的。
??? 如果我們總理發出了宏觀調控政策不變的情況下，誰在做一些違反這方面的做法，如果是銀行銀行肯定有問題，如果是央行央行肯定有問題。如果出現這種事就是對抗我們總理宏觀政策的一個不變的說法。從7月份到現在為止，大概總理已經發出好幾次了，主席也發出了，還有財政部部長、銀監會、發改委一些部級領導多次發出我們銀行利率不變。如果銀行或者央行發生了一個逆向變化，我想挽救中國危機，恢復到一個正常增長的努力就會失敗了，下一步就可能是多個“W”型再次起伏的情況。
??? 如果因為消費信貸對我們房改市場剛剛有所回暖一種情況產生了一個巨大打擊，未來問題可能會非常嚴重。就像張寅剛才提出的情況，我們去庫存化不是在加劇而是在消失。從目前來看，全國很多地方的去庫存化過快，它的庫存可能只有兩三個月的消費水平，即使按上海的銷售情況來看，它的可供應量才不到500萬。如果按照歷史上6、7月份來看，7月份比6月份差了500萬多平米。仍然是不足的。我認為市場中應該有一定的庫存量，一點庫存量大家沒有挑選的，對市場發展是非常不利的。
??? 有一定的庫存，但庫存不能過大。如果到市場上去買電視機，只有一臺電視機了，它有毛病你也得買它。如果大大小小有很多選擇，大家的購買力就會上來?，F在是我們沒有太多的選擇余地了，只有更多的功能?，F在沒得選擇了，就會使銷售量下降。只有增加庫存，大家有可選擇條件的時候，這個銷售量才有可能上升。
??? 石家莊已經連續數月，它的一手房、二手房價格大幅度下降，為什么石家莊會出現這種情況？就是因為這個地方供過于求，庫存量過大。但同樣，石家莊在連續多月下降的時候，其他地方在上升，就是因為庫存量不一樣。房價過高的城市有人希望有二套房貸的銷售抑制需求，但中國在當前爬坡的時候，限制消費需求或者抑制消費需求都是一種錯誤。
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??? 楊熙：謝謝任總談了他對信貸的看法。下面我們請全總談一下，您對二套房貸是怎么看的？
??? 全忠：我們現在基本也兩個服務一個在長三角，目前在我們來看二套房貸銷售量在下降。但價格在上漲，而且價格上漲的幅度基本是大家在比著上，就我們來看基本上恢復了08年的價格水平。同時，一些大型項目也明顯出現中小戶型銷售仍然比較好，超過140平米或130平米以上的速度開始下降。在7月份之前這種改善性投資需求受到了激發。最近為什么出現關于二套房貸收緊的傳言。
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??? 呂尚春：不是傳言。
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??? 全忠：這里面有兩個規定，實際上原來的規定被打破了。這里面我覺得它反映了市場的預期心里，從消費者心里大家覺得消費漲得比較快，希望通過信貸政策對市場做出一些調整，對價格上漲做出一些制約。就我們目前在售的情況來看，還處于觀望狀態。拿上半年單個樓盤來看，半年就完成了任務。因為在去年年底的情況下我們定的任務也不是特別高?，F在各個樓盤已經出現了銷售不像7月份那么順暢，我們站在營銷的角度，覺得在樓盤銷售特別好的時候，除了去庫存化的問題，還有一個營銷問題。這個營銷問題就是對于產品的關注度問題，如果有一定的庫存，有一定的選擇，這時候還得比拼服務，比拼產品，比拼性價比。
??? 從這個意義上來講，我覺得二套房貸的緊縮與否還要看到相關的政策。但市場上形成集體有意識的預期是值得關注的。從我服務商角度來講，我覺得現在有些企業對利潤要求比較高，在一定程度上有點偏高。不管二套房政策緊縮與否，客觀上講現在成交量確實有些下降。
??? 以蘇州市為例，今年7月份價格漲幅在20到25%左右。這種價格情況下，因為上半年走得量比較大，因為第一輪剛性需求走得已經差不多了。到7月份之后確實有一大批所謂的通脹預期下的投資性客戶在出現?，F在由于市場成交量的變化或者新聞引導，大家開始觀望。目前從我們一線多個售樓處來看，來得人比原來少了，來的人成交率比原來低了。
??? 就這個問題，我覺得開發商要根據自己的情況，對于價格上漲幅度和程度做適當的控制。
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??? 楊熙：好，謝謝全總分析了目前市場的情況，也給我們開發商支了一些建議。我們知道07年整個市場是一個非常好的市場，07年整個房地產市場價格也有一個非常高的提速?？梢哉f第二套房貸的提高對市場影響是比較大的。下面我們請張寅來談一下，你覺得下一輪如果是這樣調整，對企業界的影響有多大？
??? 張寅：隨著成交量的下降，大家在探討兩個問題，一個是價格在往上走。但我覺得價格往上走也是不平衡的，一線城市明顯一點，因為一線城市彈性比較大，比如07年6月份開始的深圳情況。但是它復位的能力也非常強，這就是一線城市的特點。
??? 現在關鍵是大家有一個基本的判斷，一是現在這種漲是不是在重復07年的狀況，再變成08年的情況。還有一種看法，大家認為現在是一個季節性的調整，也可能到金九銀十的時候又上來了。還有一種看法，就是前一段不太正常，現在是真正的需求。
??? 我聽到大概有幾種觀點，一，是又一個簡單的輪回；還有一個是正常的調整?？赡芡顿Y客觀望程度比較大，我自己對市場的判斷是這樣的。首先，我們要看信貸政策。咱們先不說短貸，就說長貸。我們在8月份看到，特別是7月份，房貸并沒有下來。從銀行這方面看，它更愿意貸，它覺得鐵公雞個人壞賬比這個高。我們再看8月份的數據，我們要看未來宏觀政策特別是信貸政策有沒有變化。
??? 我個人覺得也許二套房政策會持續一段時間；但一手比例不會變太多。第二，就是利率調整情況。我這有一張90年以來中國的利率走勢，一般來說，低利率保持至少是一年半的時間，現在低利率在這一輪才這么短。利率調整，我看不出在三個月之內可能會升期。還有一個，就是信貸總量的問題，我覺得現在的信貸總量，我們看到在7月份確實在下降。是不是到明年上半年有一個穩定的貨幣供應量，不要大起大落。當然這個大落前面肯定有個大起。時間得連續著看，不能單一看那個低或者高。
??? 這就給人一種信貸不太穩定的情況。我自己覺得在目前情況下，信貸還有一個手段，就是提高存款準備金。就目前來看這種情況也不太大。信貸帶有一定指導性，就不會再提高存款準備金。簡單來說，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱。
??? 我覺得在利率環境是這樣的情況下，很可能到10月份、11月份買房高潮的時候，不會像以往那種輪回。因為我們以往的淡季反而出現了暴漲，實際上我們等于透支了。我覺得11月份是一個非常敏感的月份，如果我們二套房政策持續下去，有可能我們二套房的銷售會繼續下降。如果這個政策持續到明年1月份，會發生什么變化？大家會非常敏感，我自己認為是今年11月份?，F在的成交量已經一點一點在往下走，我覺得到11月份的時候，不同的人就有不同的想法，因為大家情況不太一樣。
??? 上市公司還有所謂的報表壓力。如果出現明年上半年第一個月或者今年年底，有個別開發商，特別是上市類的開發商做出一些優惠的價格，我覺得絕不意外。這是我最基本的判斷，我覺得最敏感的月份可能是11月份。
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??? 呂尚春：任總這邊有什么評價？
??? 任志強：從政策來講，一個影響是我們剛才討論的二手房房貸問題。中國為什么現在可以施行車輛以舊換新，因為到了這個時候。如果你把家電以舊換新十年，大家沒有車，它跟住房一樣。我們從98年到現在大概是十年多的時間，過去是沒有房子，攢了一點錢，到房改的時候都花掉了。98年開始漲工資，人們又換房了。所以以舊換新應該占主導作用。人們永遠會忌諱你在二套房貸政策上給我一個限制性條件，所以我會一次性到位，我就不敢先買中的，再買大的。因為我貸了款以后會被永遠限制。這個政策，我個人認為它是違背市場規律和金融邏輯的政策。
??? 按道理來說，人們抵押的不是房子，這是一個巨大的錯誤觀念。銀行認為我們抵押的是房子，抵押是你有沒有還貸能力，你能不能還上我的貸款。否則金融消費公司就沒法開展了，因為它沒有抵押，連擔保也沒有。這就違背了金融邏輯。所以二套房貸從徹底上來說是違背金融邏輯的一個做法。
??? 至于房價的走勢，就是我們二手房交易政策變化不變化。我們現在可以明顯看到，二二手房交易政策是到12月31號有效，到明年1月1號可能無效。剛才我們談的都是一手房交易市場。二手房交易現在在許多地方已經遠遠超過了一手房。但是我們現在很多媒體的目光都關注在一手房上，實際上我們北京每個月二手房交易量已經超過了兩萬套。而這個勢頭并沒有因為二手房貸或者其他原因出現大幅度下降。
??? 起碼我們到7月份以前還沒有看到。從現在來看，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個政策發生了逆轉，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能通通沒有了。包括許多投資人，如果二手房沒有轉化，他可能沒有資金去投入一手房。這個因素也很重要。
??? 這兩個政策都會對我們下一步交易產生影響。我不認為我們在短期內會調整利率，銀行現在的準備金率已經遠遠大于我們國家銀行公布的準確金率。比如北京銀行，超存的比率已經占到21%了，但是我們準備金率沒有那么高。
??? 要說提高利率，我個人認為在今年年底之前，美國不會提高利率，我們也不會調整利率。因為利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響大我們的進出口，我們的境外旅游、礦石和大宗商品的價格。所以這個影響非常大。從全球情況來看，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個國家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對世界的影響力遠不足美元的影響力。
??? 因此在今年年底之前，我們可以看到中央如果保持這個貨幣政策不變的情況，我沒有那么悲觀，我認為下半年市場還會比較好。但是比較好有另外一種理解，第一是房價的問題。如果按今年年底的房價情況來函，房價的增長是非?？斓?。但前提是以今年年底的計算，因為去年我們有大幅度的下降。
??? 如果和08年本身相比，我們到7月份只有1%的增長。1%可以忽略不計。這樣和歷史上相比我們沒有漲價。而且我們09年是和08年已經下跌了以后的數字在比，只漲了1%。和今年年初相比漲得速度很快，但和去年同期相比幾乎沒什么比，只能叫恢復。