新一輪“緊縮”溫和預警地產企業如何應對
二套房貸收縮與否成謎11月或將成為樓市轉折點
經濟觀察報：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕于耳，二套房的成交量如何？
任志強（華遠集團總裁）：有人說上海把七折利率變成八五折，我們沒有看到任何縮緊二套房貸的說法，沒有一個銀行承認，8月25日召開的北京銀行董事會也沒有承認。銀監會提出嚴格按照二套房貸規定執行是在6月份，如果各個銀行嚴格按照二套房貸辦法執行，應該在7月份出現二套房貸的緊縮。但實際數字顯示，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。個人銷售信貸增加了接近80%，這個增長不能說明二套房貸已經實現了緊縮。
從7月份到現在，國務院、財政部、銀監會、發改委等部門多次發出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發生了逆向變化，我想挽救經濟危機的努力就會失敗了，下一步可能是多個“W”型再次起伏的情況。
二手房交易現在在許多地方已經遠遠超過了一手房，北京每個月二手房交易量已經超過了兩萬套。這個勢頭并沒有因為二套房貸或者其他原因出現大幅度下降，起碼我們在7月份以前還沒有看到。從現在來看，二手房市場交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個政策發生了逆轉，可能二手房對一手房的推動作用就沒有了，置換能力或者改善性需求可能都沒有了。如果二手房沒有轉化為購買新房的現金，許多投資人可能沒有資金去投入一手房。
全忠（成全顧問總裁）：目前二套房銷售量在下降，但價格在上漲，基本上恢復到了2008年的價格水平。同時，一些大型項目的中小戶型銷售仍然比較好，超過130平方米的戶型銷售速度開始下降。在7月份之前改善性、投資性需求受到了激發?，F在各個樓盤的銷售不像7月份那么順暢。
經濟觀察報：下半年，信貸、利率政策是否會有大的調整？對市場和企業會有怎樣的影響？
張寅 （虎杰投資首席分析師）：首先看信貸政策。在7、8月份，房貸并沒有下來。銀行方面更愿意放貸，“鐵公機”壞賬幾率顯然比這個高。也許二套房政策會持續一段時間，但一手房首付比例不會變太多。
第二，一般來說，低利率會保持至少一年半的時間，現在低利率在這一輪才這么短，我看不出在三個月之內升高的可能。
第三，現在的信貸總量在7月份確實在下降，最好的預期是到明年上半年有一個穩定的貨幣供應量，不要大起大落。
信貸還有一個手段——提高存款準備金，就目前來看，這種情況也不太大。簡單來說，下半年所謂流動性肯定要比上半年弱。
在這樣的利率環境下，很可能10月份、11月份的買房高潮不會像以往那么火爆。因為我們以往的淡季反而出現了暴漲，等于我們透支了。11月份是一個敏感的月份，如果二套房政策持續下去，二套房的銷售有可能繼續下降。
上市公司還有所謂的報表壓力。如果明年年初或今年年底，有個別開發商特別是上市開發商做出價格優惠，我絕不意外。
所以我認為，11月份是一個房價、促銷可能出現變化的一個月份，一個轉折點。
任志強：我不認為我們在短期內會調整利率，銀行現在的準備金率已經遠遠大于我們國家銀行公布的準備金率。利率的變化會涉及到匯率的變化，匯率的變化又會影響進出口、境外旅游、礦石和大宗商品的價格。從全球情況來看，如果美國沒有從低潮中走出來去提高利率，任何一個國家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對世界的影響力遠不如美元的影響力。
因此在今年年底之前，如果中央保持貨幣政策不變，我認為下半年市場還會比較好。
從企業資金運行能力來看，2008年底的降價屬于保命的價格狀態，它也不是一個合理狀態，現在可能相對好一點。
交易量漲幅會略有下降。我不期待我們像4、5、6、7月這樣持續30%—40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度，到年底不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價格也得崩盤。所以它適度回調以后，保持在穩定的狀態下已經很好了。
地產公司IPO牌照：只要能上，無論貴賤！
經濟觀察報：很多房地產企業，在上半年銷售較好的情況下踏上了重啟IPO之路，他們的前景如何？
張寅：市場現在處在一個比較關鍵的時期。8月中旬以來，香港市場雖然保持著外資比較旺盛的情況，但跟一個月前已經有明顯的變化了。因為半個月來A股市場波動非常大，影響到了港股市場。
我初步感覺到，香港市場今年最好的時段已經過去了。同樣條件下，融資量可能不如6、7月份，但目前依然是比較好的上市窗口。
任志強：一個企業能不能獲得成長跟融資有密切關系。如果一個企業靠自己的積累去擴大，幾乎是零增長。比如今年我賺了200個億可以買10畝地，明年我又賺了200個億，發現只能買8畝地，因為土地漲價了。所以你幾乎沒有辦法擴大你的資產，只有額外增加很多資金說規模在不斷擴大，幾乎所有企業都希望上市。
去年有兩個問題，一個是資本市場不承認，一個是中國在2007年下半年、2008年上半年在壓縮基本投資，控制房地產投資規模，不允許投資、上市。
至于時機，我認為只要市場接受，什么時候都得上。雖然現在拿不到很多的錢，評估值可能低一點，但一定要跨越這個門檻。只要跨越了這個門檻，就有機會再去融資。
大家為什么不選擇A股而選擇H股？因為A股是一定要經過證監會審批的，要報一大批的材料。但是H股不用，可能一個小時就搞定了。你發得出去就可以，因為香港已經市場化了。大多數人哪怕低價，也愿意先跨入香港這個門檻。同時，在H股上市后還可以回歸A股，而回歸A股的審批就遠遠低于發行時的審批。
今年大家重啟IPO，是因為政府過去停止了。說香港重啟IPO，不是這么回事，只是那個時間沒人買你的股票，你發不出去。香港有規定，如果發給你兩個月之后，你發不出去，就作廢了。
全忠：現在不僅是開發商在上市，服務商也在上市。最近我知道的上海就有兩三家代理商準備在創業板和中小企業板上。
開發商上市可以讓企業變得更加透明。從這個意義上講，假如股市是無限大的，我覺得中國一些優秀的、有理想的企業都上市，可能市場會更健康。未來房地產游戲的主要參與者就兩個，一是國企，一是上市公司。
經濟觀察報：在目前的市場上，尤其對國內企業來說，上市對公司哪方面的實力要求最高？
任志強：還是要有企業盈利能力的鑒定。為什么要有三年的業績？這三年業績是看企業的營運、決策和管理能力，土地儲備只是一部分。持有偏遠地區不太值錢的地，不一定估值很高。土地儲備是看可持續經營的能力，除了過去的業績，還有最少三年或者四年的土地儲備，不是因為有這個土地儲備可以升值，而是考慮明年、后年有活干。
張寅：可能某一年有一些市場性的概念。比如在北京市場，排名在20名以后，估值可能相對差一點，有的時候可能上不去，在市場上排名前三名非常重要。土地主要是看可持續性，因為香港這些上市公司都有土地儲備，他們都經歷過幾輪大浪淘沙，知道哪些企業是可持續性的。但是我覺得比較重要的還是排名。
經濟觀察報：有論稱，房地產市場未來將是國資房地產企業的天下，這個趨勢是否正在形成？
任志強：1991年之前規定只有國企才可以做房地產，是我們有了土地出讓制度之后，土地可以流動，才允許非公企業進入房地產市場。1989年整頓了一次中小企業和鄉鎮企業，目的就是要發展國有企業。但是1993年之后，我們看到大量死掉的是國企，而更多的民營企業如雨后春筍般在增加。1998年以后又有一大批民營企業進入到房地產市場。
從現在的總量來看，國有企業只占百分之幾，因為國有企業雖然盤很大，但是中國太大了，他們很少進入三線、四線城市。如果把這些總量加起來，國有企業占的總量是非常低的。所以國資在這個比例中，我們不認為它最終會占到一個絕對比例，它可能是幾個行業的老大或者城市中的老大，在一個點上或者一個城市的規模上可能會排到前十，但是再往上排可能排不上。
中央政策雖然在短期內會為了應付危機更多地支持國有企業或者壟斷性行業，但是從長期來看，國有企業遲早會被淘汰，它只不過是一個階段性產物。再過一段時間，民營企業都在國外上市了，國有企業就垮掉了。水電出現問題，國家可能會救，對房地產，不會拿國家的投資去救。二三十年以后，國有企業的退出很必然。
經濟觀察報：下半年房地產市場情況會是怎樣的情況？
全忠：下半年，市場不會像2008年那樣大幅度下降。但跟今年上半年相比，可能價和量會是一個比較平緩的走勢。我也覺得金九銀十是一個比較重要的階段，對很多開發商、消費者來說，那個時候也是最終產生比較明顯結論的一個階段。
張寅：我希望政府在房地產政策上可預期，變化不要太大，包括二手房貸不要太劇烈，這樣使業界特別迷茫。最后就變成所有人要么投機，要么不做，沒有理性空間的選擇了。
任志強：溫總理說得很清楚，信心比黃金還重要，但是建立信心是要靠政府的宏觀政策，如果政府宏觀政策多變，所有人都不會有信心。政策清晰，我們才能有一個長遠的預期，因為房地產是一個長期投資的過程，做這樣一個決定，一定不會看今天或者明天，一定要看長遠。政策的多變，必然會導致市場的混亂。
（本報記者 張雅楠 整理）
- · 中冶尋求與Minara聯合競購必和必拓旗下鎳礦 | 2009-11-26
- · 國務院五意見 推進國有旅游企業改組改制 | 2009-11-26
- · 感受：《奮斗》和《蝸居》的區別 | 2009-11-26
- · 金價創1180美元新高 專家預計或上1200 | 2009-11-26
- · 《關于企業加強職工福利費財務管理的通知》全文 | 2009-11-26
經濟觀察網相關產品
