2009-08-27

藍籌地產評選(2)

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??? 如果我們現在看主要城市的情況，大概北京、上海都加起來，可能占到10%到15%。上海一個月也就200萬平方米，北京連200萬都不到。所以不能只看某個個別城市。這跟股市一樣，股市在大漲的時候有人漲，股市在大跌的他也在跌。這是普遍情況。所以我們到7月份為止大概有26個城市還是同比下降的。高檔住宅，同比下降1.7%。
??? 我覺得價格的增長，從企業資金運行能力來看，那時候的降價還是屬于保命的價格狀態。它也不是一個合理狀態，現在可能相對好一點。再一個，我們認為交易量漲幅會越有下降。如果你和最高峰相比，它是一個下降的過程。如果和07年相比，可能有80%到150%以上的增長。這個增長幅度仍然是很高的。我不期待我們像4、5、6、7這樣30%到40%的增長速度，如果保持這樣的增長速度，到年底就崩盤了。不但是房子崩盤了，庫存崩盤了，價格也得崩盤。所以它適度回調以后，保持在穩定的狀態下已經很好了。
??? 即使降下來，我們認為今年還會保持在8個億左右。這個銷售量如果比07年最好記錄，也是一個非常大的數字。
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??? 呂尚春：而且是在大家不知道是怎樣的情況下，居然超過了賣得最好的成交量。
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??? 楊熙：關于二套房貸的問題我們暫時談到這。還有一個話題，可能很多房地產企業，在上半年銷售比較好的情況下都踏上了重啟IPO之路，我們也請幾位專家給我們分析一下他們的前景如何。
??? 張寅：首先第一點，一個是愿意上市，還有一個是市場能不能接納你上市的情況。去年有很多企業就打算上市，但市場沒有接受?，F在一部分企業打算上市，市場現在處在一個比較關鍵的時期。我自己認為，我們要問現在或者未來幾個月是不是上市最好的時期，還是說現在上市處于一個正在往下走的情況。
??? 我自己認為有這樣幾個變數。第一點，從上周以來，香港市場雖然保持著外資比較旺盛的情況，但跟一個月前已經有明顯的變化了。因為我們知道半個月來A股市場波動非常大，也影響到了港股市場。從香港經管局外匯交易基金存底來看，也少量的外資。已經不是高峰的情況。第二，從最近香港IPO情況里看還是不錯的。隨著時間的推移，有一個敏感問題，兩周前美聯儲開會說了整個利率沒有什么變化，但是它提到在10月份美聯儲就開始減少購買美國國債。這就意味著貨幣寬松有所變化。
??? 我們剛才說到利率，今年我覺得不論是中國還是美聯儲都很難有調動。
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??? 任志強：前幾天說8月份的房貸已經到了8000億了。就是告訴我們8月份沒有縮減，是這樣的意思嗎？
??? 張寅：我看到的是比7月份低，這過于戲劇性。我覺得這也不好，還是一個穩定的貨幣政策比較好，否則這個市場不可能成熟。我初步感覺，到香港市場，今年最好的時段已經過去了。同樣條件下，你的融資量可能不如6月份、7月份時候的融資量大。但依然是比較好的上市窗口，可能這個預期變了。這兩個月即將在香港上市的內地企業肯定比之前差，差別在什么地方？就是融資量，同樣的條件你的融資量可能減少了。比如你原來打算拿10個億，現在就7.5個億了。差別就在這。
??? 總的來說，證監會還是很支持房地產企業上市的，包括融資。因為現在市場上資金還是比較充裕的，你不能說哪一類人合適，哪一類人不合適，主要是條件夠，不應該有行業的限制。我自己判斷，最好的時光今年已經過去了。
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??? 楊熙：今天我們再看華遠，它已經是上市公司了，任總，對融資情況，你們應該有很深的理解，目前房地產市場融資情況怎么樣？
??? 任志強：房地產市場是一個靠資金融資的，一個企業能不能獲得成長跟這個企業有密切關系，我們實際上是中國第一家在境外上市的企業。那時候我們就知道，如果一個企業靠自己的積累去擴大，幾乎是零增長。比如今年我萬了200個億可以買十畝地，明年我又賺了200個億，發現只能賣8個億，因為土地漲價了。所以你幾乎沒有辦法擴大你的資產。你只有額外增加很多資金說我的規模在不斷擴大。幾乎所有企業都希望能夠上市。
??? 去年有一個問題，一個是資本市場不承認你。一個是中國在07年下半年、08年上半年在壓縮基本投資，控制房地產投資規模，所以它也不允許你投資、上市。至于時機來說，我認為只要市場接受什么時候都得上。至少你現在拿不到很多的錢，評估值可能低一點，但你一定要跨越這個門檻。只要你跨越了這個門檻，你就有機會再去融資。
??? 如果你去年沒有跨入這個門檻，今年你的債是發不出去的。大家為什么不選擇中國選擇香港？因為中國是一定要經過證監會審批的，要報一大批的材料。但是在香港不用，可能一個小時就搞定了。你發得出去就可以，因為香港已經市場化了，而中國不是。大多數人哪怕低價，也愿意先跨入香港這個門檻。同時，在香港我們還有一個規定，你可以再回來。而再回來的審批就遠遠低于你發行時候的審批。就是因為香港是個成熟發達的市場。
??? 今年大家重啟IPO，是因為政府過去停止了。如果說香港重啟IPO，不是這么回事。只是那個時間沒人買你的股票，你發不出去。香港有規定，如果發給你兩個月之后，你發不出去，就作廢了。所以你在香港上市，是沒法選擇外部環境和時機的。就這兩個月之內有效。
??? 因此，IPO，我們這個游戲本身就決定了不合資本市場結合是不對的。你和資本市場結合，就牽扯到香港市場、美國市場，而相對來說對中國最了解的還是香港市場。
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??? 楊熙：投資人相對了解內地市場。
??? 任志強：對，美國市場不一定和香港市場聯動。特別是地產企業，美國地產公司上市的很少，只有四五家。因此它對地產的估值、了解程度也不太了解。
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??? 張寅：香港很容易了解我們的模式，因為他們早期也是這樣的模式過來的。
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??? 任志強：只要是香港能上得去，沒有一個時機選擇的問題。你可以在擴股的時候把溢價提高一些，只要沒進這個門，你永遠是門外漢?，F在我們認為很多企業爭取在IPO市場上市，也和我們的金融危機有關系。如果我們銀行不緊縮，他還沒有那么大的緊迫性。但這個企業如果想長期發展，越是在會縮的時候，他越是要想辦法，一旦出現金融緊張的情況下我有能力。
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??? 呂尚春：就是讓企業變得更為規范的一個機制
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??? 任志強：對，因為香港的法律要比中國的更為嚴格。中國當了董事可能沒有那么多的法律條文，所以他們管理更嚴格。所以它會讓我們資本市場更加健康，也會讓我們的企業更加健康。
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??? 呂尚春：全總接觸了很多公司，一些民營公司，我也接觸過。曾經有一些公司，對上市有另一種看法，他認為控制財富更為自如。你接觸的公司，他們有沒有認為這是個機會？這些企業是什么樣的狀況？
??? 全忠：就我接觸到的公司，現在想上市的還是非常多，但有一批是沒有資格的。剛才任總也提到了，現在不僅是開發商在上市，服務商也在上市。最早的易趣在美國上，最近我知道的上海就有兩三家代理商也在準備創業板上，中小企業版上。
??? 我認為是這樣的，開發商上市，剛才任總也講到了他們的一些需求。我也非常同意，不管他是出于什么樣的目的，但上市可以讓這個企業變得更加透明。從這個意義上講，假如香港股市是無限大的，我覺得中國一些優秀的，有理想的企業都上市，可能市場會更健康。同時，我們現在探討的二套房貸收緊，我覺得未來房地產企業主要參與游戲者就兩個，一種是國企，一種是上市公司。
??? 現在我覺得確實有這個感覺。因為國企從非上市意義上也是一個資源渠道，也涵了金融資本。對于這些非國有企業來講，可能上市是把自己做強做規范的一個方法。包括小的中介代理公司也是一樣的。就我了解到的，大家還是希望獲得一個更充足的資金。
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??? 任志強：起碼在公司治理結構上會有所改善。
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??? 全忠：對，因為你不具備條件，是不能申報的。
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??? 楊熙：我記得有一年上市的時候特別看重土地，我不知道在目前的市場上，尤其對國內企業來說，哪方面是他們最看重的？
??? 任志強：他還是要有企業盈利能力的鑒定。為什么要有三年的業績？這三年業績是看你企業的營運和決策、和管理能力。所以土地儲備是一部分。比如潘石屹上市就不是靠土地儲備，不是絕對以土地儲備為準的。特別是你持有偏遠地區一個不太值錢的地，不一定估值很高?，F在他對中國的情況很了解，所以他不會把一些偏遠地區的地給你估得很高。所以土地儲備是需要的，土地儲備是看你可持續經營的能力，我有了過去的業績以外，我還有最少三年或者四年的土地儲備，不是因為我有這個土地儲備可以升值，而是考慮我明年、后年有活干。
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??? 張寅：我覺得任總剛才說的土地問題，可能某一年有一些市場性的概念。比如在北京市場，你的排名在20名以后，你的估值可能就相對差一點，有的時候可能上不去。如果你是地區性的，因為有的是全國性的公司，有的是地區性的公司，排名前三名在市場上非常重要。土地，主要是看可持續性，因為香港這些上市公司沒有說沒有土地儲備的，因為他們都經歷過幾輪的大浪淘沙，他們知道哪些企業是可持續性的。
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??? 任志強：當你干完兩年之后不買新的地了，我的股民怎么辦！
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??? 張寅：但是我覺得比較重要的還是排名。當然每年，投資銀行為了這個市場有更高的溢價，可能把某個打造得更漂亮一點。
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??? 楊熙：剛才全總也提到了將來的企業可能是上市國企的天下，您是怎么看待這個情況的？我想問任總一個問題，我聽到有一個房地產大老也講過，他認為未來房地產如果是國際經濟，因為它也有國資流失的情況，未來的房地產市場會大幅下降嗎？
??? 任志強：我覺得目前這種事情。91年之前規定只有國企才可以做房地產，是我們有了土地出讓制度之后，土地可以私有化，才允許非公企業進入房地產市場。93年我們會看到一個大的變化，89年的時候我們整頓了一次中小企業和鄉鎮企業，目的就是要發展國有企業。但是93年之后，我們看到大量死掉的是國企，而更多的民營企業雨后春筍的在增加。98年以后又有一大批民營企業進入到房地產市場。
??? 但從現在的總量來看，國有企業才占百分之幾，因為國有企業雖然盤很大，但是中國太大了，他們很少進入三線、四線城市。如果把這些總量加起來，國有企業占的總量是非常低的。所以國資在這個比例中，我們不認為它最終會占到一個絕對比例，它可能有幾個行業的老大或者城市中的老大，在一個點上或者一個城市的規模上可能會排到前十，但是再往上排可能排不上了。
??? 我們現在數數大概不超過30家大國企，剩下都掉下去了。我覺得中央政策雖然在短期內會為了應付危機更多的支持國有企業或者壟斷性行業，但是從長期來看，國有企業遲早會被淘汰，它只不過是一個階段性產物。再過一段時間，民營企業都在國外上市了，國有企業就跨掉了。公用任務不能散，因為國家會支持它。水電出現問題，國家可能會救。做房地產，不會拿國家的投資去舊。二三十年以后，國有企業的推出很必然。
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??? 呂尚春：從07、08年囤積的土地來看，他們的土地占有率有很大的份額，但是他們用得很慢。
??? 任志強：這個要問他自己，誰也不可能一下子把它建出來，就得囤著。我們去迪拜，在迪拜你可以看到，這半條街全是樓，那是27個國家同時建設，為什么？招標時候一個樓座一個樓座做，但是每個樓座我給你規定好了，什么時候必須開工，什么時候必須竣工。道理很簡單，我的規劃是按照市場要求進行的規劃，我有這個能力。把它切換到每一個樓座，我是按照一個一個樓座來規定開工和竣工的時間。我不可能把1000畝的地都給開了，我的施工車輛怎么走，這些都要想。你要想我施工階段怎么組織，小區怎么管理，如果是100萬平方米，我同時開始賣，我能賣得出去嗎？比如10米一個樓座，一個樓座一個樓座去招投標，就沒有這方面的問題。
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??? 呂尚春：從利益方面來看，有一些大型公司也在返回到一線城市。
??? 任志強：我的人是不是要干三年的活，比如我中間有管施工設計的，后面有管理的。所以我要有五個樓盤，讓設計人員有設計人員的活干，銷售人員有銷售任允的活干，管理人員有人員的活干。所以我們現在至少要半個月把一個地具備規劃審批條件。我必須有連續作業的可能，我至少有兩年到三年的時間才能把人員倒得開。就是這個過程。毛主席說了，深挖洞，廣積糧，我要知道以后充分的市場供應，我就可以不做土地儲備，我可以隨時她著糧票到市場上買糧食。我們承認有人在儲備，有人確實不具備開工條件，這是少量，他有錢，他怕漲價，他有通脹的預期。但更多的是為了流程，為了我能持續，為了一些其他合理原因等等。
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??? 張寅：你要搞市場競爭，就得有契約精神。契約精神非常重要，也是一個企業的精神。第二，政府得給市場可預期，一個是契約精神得存在，第二個是可預期。任總剛才提到一個特別重要的政策，就是二手房稅費到12月31號，汽車已經給了預期了，明年繼續展，但房產這塊沒有提。
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??? 任志強：如果把現在的情況繼續延長，大家就不必在這排隊等著一手房下來。當時定一年的政策，是怕今年的經濟拉不上去。
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??? 張寅：但是現在二手房的成交量還是比前一階段有所下降的。像深圳，二手房和一手房每天的比例大概是5：1。
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??? 任志強：美國大概是200多萬套二手房，100多萬套一手房。
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??? 張寅：二套房的爭議可能比較大，嚴格來說，能啟動物業稅了，二套房就不應該調整。如果那個地方沒法調節，這個地方就容易出現一會兒松，一會兒緊。
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??? 楊熙：最后再請幾位老總談談我們對下半年房地產市場的看法，給我們消費者一些建議。先請全總講一下。
??? 全忠：應該說下半年市場，我個人覺得不會像08年那樣有一個大幅度的下降。但跟今年上半年相比，可能價和量會是一個比較平緩的走勢。我也覺得金九銀十是一個比較重要的階段，對于很多開發商來講，包括消費者，那個時候也是最終產生比較明顯結論的一個階段。
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??? 張寅：我希望政府在房地產政策上可預期，變化不要太大，包括房貸，包括二手房貸不要太劇烈，這樣使業界特別迷盲。最后就變成所有人要么投機，要么不做，就沒有理性空間的選擇了。
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??? 任志強：溫總理說得很清楚，信息比黃金還重要，但是建立信息是要靠政府的宏觀政策，如果政府宏觀政策多變，所有人都不會有信息。上半年的情況，稍微一個信息就變成這樣了，我很明顯今年我們在報紙上這方面的事公開得少了。如果我們政策很清晰，我們才能有一個長遠的預期，因為房地產是一個長期投資的過程，做這樣一個決定，我一定不會看今天或者明天，一定要看長遠。所以我們政策的多變，必然會導致市場的混亂。
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??? 楊熙：您覺得今年下半年房地產市場會怎么樣？
??? 任志強：前一段時間，我們副總理批示了，就是要穩定房地產市場。但是現在我們其他政策并沒有這樣做，更多是要打壓它。江蘇現在又出臺了房價的15天限制，這違反了價格法，也違反了建設部的88號令。地方政府沒有這種權力。
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??? 楊熙：好的，各位網友，今天的嘉賓聊天就到此結束，再次感謝幾位，謝謝大家！
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