鄧聿文：警替高房價后的崩盤征兆

“物極必反”是任何事物發展的規律，房地產也不例外。當房價漲到連副部級高官也嘆息買不起，特別是當開發商們也本能地恐懼如今的房價時，離泡沫破滅或許就不遠了。因為開發商對市場的把握，要比一般人更敏感。

話說在日前上海市人大常委會主任劉云耕召開的代表座談會上，滬上某房地產公司老板、也是人大代表的季寶紅講，雖然房價上漲讓房企賺得盆滿缽滿，但不少業內人士卻也對火熱到“離譜”的市場憂心忡忡。他直言，上海房地產市場真有點像日本泡沫經濟時候一樣，崩盤的某些征兆已經顯現。

季老板是用房屋租售比來說明上海的房價高得離譜。國外的房屋租售比，一般認為月租金乘250倍是房產總價比較合理，超過300倍就過了警戒線，但現在上海的房屋租售比，平均下來是500倍，遠高于警戒線。

季老板講的是上海的情況，放在全國也大體合適。社科院最近發布的經濟藍皮書指出，85％的家庭沒有購買住宅的能力。按說，房價不應該漲得這么厲害，畢竟危機還未結束，其他國家房價還在低水平徘徊，但我們除了在今年一季度陷入低谷外，房價就一直飆漲，甚至超過危機前的最高水平。這是一種非正常的現象，因為它不僅遠離了人們的收入，也遠離了國家的經濟基本面。分析原因，有如下幾個因素：首先，天量信貸使得開發商們能夠輕易獲得貸款，從而沒有資金壓力。作為一個靠銀行信貸吃飯的行業，若沒有資金壓力，房地產老板是不會降價銷售的；其次，投機導致需求被動增長；另外，很多人預期對房地產市場的政策優惠取消，而趕在之前購買住房，也導致近期需求大增；最后，地方政府的土地出讓抬高了地價，直接導致房價的成本上升。

上述幾個因素中，有開發商要為高房價負責的，但嚴格說來，商人的角色就是言利，他沒有義務為人們解決住房問題。不過，政府就不一樣了，住房作為一個最大的民生問題，它負有保障每個人“住有所居”的責任。在這方面，地方政府的責任更大?？墒?，我們看到地方政府并未負起應負之責。前不久全國人大的檢查表明，在國家的4萬億投資計劃中，惟獨保障性住房建設沒有完成國家下達的進度。其中的原因，就在于對地方政府沒有利益。金融危機保增長目標的提出，事實上強化了政府的“GDP”政績導向，而保障性住房的建設增加不了多少GDP，相反，還會減少地方政府的土地出讓收入。出讓土地的收入是許多地方重要的財源，在金融危機時期，企業效益不好，稅收收入大減，如果房地產形勢再不好，對很多地方政府來說，無疑雪上加霜。所以，有些地方政府有和開發商合謀拉抬房價的嫌疑，至少對開發商抬高房價的行為不作干預。

拉抬房價的一個手段就是讓財大氣粗的央企或地方國企進入本地的房地產市場，以提高土地出讓價。央企或有實力的地方國企不存在資金鏈斷裂的風險，所以它們不怕土地價格高。這就是為什么各地對本地出現的地王不加干預的原因。正因出讓土地有著巨大利益，北京等地對2010年更是制定了高達千億的土地出讓計劃。

要使得地方政府真正負起調控房地產的重任，克服依賴“土地財政”的狀況，必須為它們尋找可持續的財源，這就需要推進財稅體制改革。改革是需要時間的，但是現在就連房地產老板都表示擔心樓市崩盤了，各方不能不警惕??！

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