經濟觀察網 楊紅旭/文 以4月14日國務院常務會議為開端，新一輪緊縮型房地產調控拉開序幕。嚴格意義上講，也不算 “新一輪”，因為去年12月以“國四條”為標志，已經開始調控?？?月以來的地產新政實在兇悍，稱之“新一輪”也不算過分。

4月17日“國十條”出臺至今，已有10天，這10天內社會輿論沸騰，房地產業內更是鬧翻了天。有些奇怪的是，雖然業界都認同此次調控為近十年來最嚴厲的政策，可對于房地產市場走勢，尤其是市場拐點的判斷，卻存在很大分岐。 

對于廣大民眾而言，搞不清那么多數據，也不熟悉形形色色的理論。以是否出現、或者將會出現拐點來說事，會更加直觀一些。所以，筆者就此論一論：新一輪調控之下，樓市拐點問題。 

有種觀點認為，樓市不會出現拐點。這一論調理由主要有三個。一是地方政府出于自己利益，依然像以前那樣不會落實中央政策；二是市場供不應求，即使成交量會下滑，房價還是不會跌；三是開發商不差錢，降價豈非腦子進水？ 

我的觀點恰恰相反，樓市必然出現拐點。不妨針鋒相對的反駁一下上述論調的三個論據。第一，這次中央調控房價的決心很大，前段時間溫家寶總理曾表態“本屆政府任期內一定要穩住房價”；事實上，對于房價過高的城市，已被迫將穩房價作為一項政治任務去抓。而且“國十條”首次提出：建立考核問責制，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。所以才有住建部姜偉新部長所言“今年穩定房價，不行也得行！”。對于高房價城市的地方長官而言，官位遠重于財政收入。 

第二，市場供不應求將很快成為賣家們的“昨晚美夢”。從需求上分析，隨著房貸新政的強力打壓，多數投資投機客已撤場，部分改善需求亦被“誤傷”，需求萎縮已成定局。從供應上看，今年全國住宅用地供應量高達18萬公頃，是去年的兩倍多，其中純商品住宅用地供應也超過去年；今年1-3月全國商品房新開工面積同比暴增61%，而過去十年這一增幅一般為10-20%，這就意味著從現在開始，新房供應量將快速增加。下半年，市場將出現明顯的供大于求。 

第三，開發商暫時不差錢，但卻難持久。去年樓市火爆，開發商的銷售資金回籠了很多，而且信貸政策亦寬松，外部融資通暢?？山衲?，形勢逆轉。一方面銷售遇阻，資金回流變慢，另一方面房地產貸款異常嚴厲，甚至連IPO、增發、發債、信托等其它融資也受到限制。有數據為證：今年1-3月，全國房地產開發企業本年資金來源同比增長61.4%，增幅較1-2月減少8.1個百分點。開發商資金最寬松的時點已過，接下來會越由松趨緊。另外，當前土地出讓金須及時付款，去年下半年以來高價拿地的房企，現在只有后悔和緊張的份了。 

如此，則樓市拐點必將出現。人們更關注的是，何時到來？從市場微觀層面來看，拐點已經出現。新政出臺后，主要城市房屋成交量已明顯萎縮，實際報價也開始下調，尤其是二手房市場比一手房市場更為明顯。至于那些扛著不降價的開發商或二手房東，實際上沒有多大意義，因為不促銷基本上賣不出去。 

從統計意義（宏觀）上分析，大部分城市4月的房屋成交量相比3月，還會增長；70個大中城市房價環比依然是正增長，不過增幅將比3月的1.1%有所收窄， 

6-7月份才會出現環比零增長或負增長——也即房價開始下跌。 

事實是，國家統計局的數據明顯滯后于市場實際情況，對廣大老百姓來說，基本上可以認定：目前樓市拐點已經出現。 

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長